С "хрущевки" в новостройку. Как Киеву избавиться от старого жилья

Все острее для столицы становится проблема реконструкции жилого фонда. Что об этом думает государство и есть ли перспективы у таких проектов?

В 1950-1960-х годах проблема жилья решалась возведением массового однотипного жилья. Такие дома впоследствии назвали "хрущевками". Сначала это были кирпичные дома, впоследствии начали строить панельные.Это позволило удешевить проекты временного жилья, срок эксплуатации которого составлял максимум 50 лет.

Такое жилье имело несколько типовых проектов.В основном это были двухкомнатные и трехкомнатные квартиры с низкими потолками, совмещенным санузлом, миниатюрной кухней и проходной комнатой. Обустройство подъездов в таком доме было минимальным: небольшая площадь, лестницы и никаких лифтов и мусоропроводов.

Однако эти квартиры были идеальными для молодых семей, потому позволяли быстро улучшить жилищные условия. Как же выглядит заветное жилье середины прошлого века сейчас? Рваные стены, старые окна, проблемы с коммуникациями.В общем -огромный количество аварийного жилья в столице.

СМИ часто писала об аварийной "хрущевку" на улице Милютенко, 23а в Киеве.Все возможные инспекции признали, что дом непригоден для проживания, а санитарно-эпидемиологическая станция установила, что жить в нем опасно для здоровья.

Жители аварийного дома в 2016 году писали письма в КГГА с просьбой отселить их."Киевгенплан" разработал проект сноса аварийного здания и возведение нового с паркингом. В июле 2016 Киевсовет утвердил этот проект.

Сейчас, по информации департамента строительства и жилищного обеспечения КГГА, продолжается разработка проектной документации и получения нотариальных согласований от владельцев квартир на отселение. Однако эти операции - только на бумаге.Жители проблемного дома продолжают жить в аварийном доме.

Этот случай не единичный. В Киеве есть более 2 тыс домов устаревшего фонда площадью около 7500000 кв м, требующих сноса или реконструкции.

Что мешает

Чтобы избежать появления в Киеве множества аварийных зданий, эксперты давно рекомендуют сносить "хрущевки" и переселять жителей в новые дома.

Впервые о комплексной реконструкции устаревшего жилья законодатели заговорили в 2004-2005 годах.Это дало толчок принятию закона №525-V от 22 декабря 2006 года "О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда". Этот закон вступил в силу 16 января 2007 года.

С 2004 года пилотные проекты по реконструкции жилья были начаты в 12 городах, но они так и не были реализованы. Что мешает? Самой большой проблемой для сноса "хрущевок" эксперты считают несовершенное законодательство.

Так, перед принятием решения о сносе нужно получить письменное согласие всех жильцов. Это одна из самых проблемных норм, выполнить которую невозможно. В "хрущевках" преимущественно живут пенсионеры, и они опасаются потерять жилье.Эксперты советуют уменьшить эту норму по крайней мере до 75-80%.

Также после распространения информации о сносе "хрущевки" зарегистрирована количество людей в квартирах стремительно растет. Поэтому бесплатное жилье должны получать только те, кто жил в квартире на определенный момент времени.

Кроме того, следует пересмотреть коэффициент увеличения площади нового жилья.По мнению генерального директора ООО "Укрбуд девелопмент" Олега Майбороды, нужно законодательно установить, что владелец снесенного жилья получит такую ​​же площадь, которой владел, независимо от количества зарегистрированных в квартире лиц.

"Надо прописать механизм получения жилья в другом районе с коэффициентами, которые уменьшают или увеличивают количество квадратных метров в зависимости от класса новостройки и ее близости к центру.Подготовка такой нормативной базы - непростая задача, требующая много времени и многочисленных специалистов ", - говорит он.

Непонятно также, куда отселять жителей "хрущевок".Есть два варианта: в сводную в том же районе новостройку и создание резервного фонда жилья, куда можно было бы отселять людей, пока на месте "хрущевки" не построят новостройку.

Этапы снос "хрущевки"

После получения нотариального согласования от жителей государство должно выделить земельный участок для строительства дома для отселения жителей, разработать план территории и найти инвестора-застройщика.

Есть три варианта финансирования такого проекта: за счет государства, привлечения частных инвестиций, частно-государственное финансирование.Современные дома имеют 25-30 этажей, поэтому в такой новостройке инвестору на отселение нужно выделить лишь 20-30% квартир, остальные могут быть проданы на рынке.

"Участие застройщиков в таких проектах должна быть экономически обоснованной.Власть может оказывать им налоговые льготы или покупать часть жилья для льготников. Однако лучше всего смотрится механизм, когда на месте "хрущевки" будет сводиться высотка.Люди, которые приобретут "дополнительные" квартиры, помогут обеспечить жильем жителей старого дома ", - объясняет Майборода.

Западноевропейский подход

Перед принятием решения о судьбе проблемного дома нужно тщательно проверить надежность фундамента и перекрытий, провести энергетический аудит.Это важно, потому что среди устаревшего фонда есть дома, особенно панельные, которые восстанавливать нет смысла, они подлежат только сносу.

Польша и Германия доказали выгодность решения проблемы устаревшего фонда через модернизацию жилья.Преимущества - не нужно переселять жителей, можно реконструировать дома поэтапно, не нужны компенсации жителям.

Как продлить жизнь дома?"Хрущевки" требуют полной замены коммуникаций, укрепление перекрытий, ремонту крыши, установка энергоэффективных окон и дверей. Часто нужно полностью менять крышу и утеплить фасад. Такие проекты недешевы, но они выгоднее, чем возведение домов.

Реконструкция может решить проблему в густонаселенных районах или там, где запрещено высотное строительство. В некоторых районах ограничивается этажность, а действующий закон позволяет отселять жителей только в пределах одного района.

Также возведения высотных зданий вместо пятиэтажных может перегрузить коммуникации, поэтому Германия и Польша пошли реконструкции зданий.

Реконструкция на бумаге

Рынок недвижимости в Украине сложно прогнозировать, поэтому инвесторы не спешат вкладывать средства в проекты по реконструкции старого жилья. Не способствует развитию таких проектов и несовершенное законодательство.Однако если государство не будет прилагать усилия в этом направлении, скоро многие окажется без крыши над головой.

Минрегионстрой обещает в 2017 году разработать законопроект на базе действующего закона. Планируется провести общественные обсуждения изменений.Однако лучше эту проблему решили бы стабилизация экономики и интерес инвесторов.

"Пока эти вопросы не урегулированы, говорить о перспективах реконструкции заранее. С действующей нормативно-правовой базой такие проекты не интересны ни застройщикам, ни жителям.Нужны комплексные государственные и местные программы, подкрепленные соответствующими законами ", - заключает Майборода.