Как покупателю квартиры в новостройке не стать жертвой недобросовестного застройщика


Недвижимость в новых домах является лакомым кусочком для покупателей. Современные строительные технологии позволяют возводить жилье, которое по большинству параметров значительно лучше, чем панельные дома советского образца.

Как покупателю квартиры в новостройке не стать жертвой недобросовестного застройщика

Кроме того, за такие квадратные метры застройщики требуют цену несколько ниже, чем пришлось бы выложить за готовое жилье в таком же районе.

Однако подобные сделки на первичном рынке обладают одним существенным рисковым фактором, на который необходимо обращать пристальное внимание. Строительство практически каждого дома имеет вероятность быть незавершенным. Чтобы принять взвешенное и обдуманное решение будущему обладателю новой квартиру необходимо принять во внимание несколько важных показателей и провести собственными силами, или с привлечением специалистов, анализ репутации застройщика, имеющейся у него документации на строительную площадку и корректности заключаемого договора.

Основной риск

По данным Ассоциации Помощи Пострадавшим Инвесторам, в Киеве и Киевской области на начало 2017 года насчитывается около 80 многоквартирных домов, которые остановились на тех или иных стадиях строительства, сообщает юрист Ассоциации Максим Чепеленко.

«Мы располагаем сведениями, что за первое полугодие 2016 года Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины провела более 11,6 тысяч проверок стройплощадок по всей Украине. Инспекторами было установлено, что 3,8 тысяч объектов строилось с нарушениями градостроительного законодательства. То есть, каждый третий объект (в том числе многоквартирные дома) строится с нарушениями», - продолжает Максим Чепеленко. А значит, что каждое такое строительство может быть остановлено, если противоречия с госорганами не будут преодолены.

«На данный момент основным риском для покупателя площади в новостройке является то, что объект не будет введен в эксплуатацию», - сообщает юрист практики строительного права Юридической Компании Constructive Lawyers Александр Босенко. «Если покупатель приобретает квадратные метры на этапе котлована, а дом, допустим, запланирован высотой в двадцать пять этажей, то за время строительства могут произойти самые разные события. Можно говорить, что в срок, оговоренный в соглашении, совершается возведение не более чем 10-15%% объектов. Затягивание момента сдачи в пределах полугода практически считается нормой, и не влечет, как правило, за собой претензии со стороны покупателей и репутационный урон для застройщика».

Оценка репутации

«Для того чтобы предположить, насколько велики шансы застройщика довести работы на объекте до логического конца, необходимо обратить внимание на два ключевых критерия», - продолжает Алекандр Босенко. «Во-первых - сколько лет компания работает на рынке. И, во-вторых – насколько успешен опыт реализации ее проектов.

Если застройщик давно работает на рынке и у него несколько десятков введенных в эксплуатацию объектов, то с большой долей вероятности он в состоянии будет завершить строительство и еще одного дома. К тому же, крупные строительные компании нередко обладают солидным собственным капиталом, а также возможностями привлекать банковские кредиты. Их проекты не так зависят от текущей рыночной конъюнктуры.

Иное дело – это мелкий застройщик, который впервые решил обратить свое внимание на рынок жилого строительства. Он может не иметь собственной финансовой «подушки» и рассчитывает в первую очередь на деньги покупателей. И в случае несостоятельности его бизнес-модели полная остановка строительства более чем вероятна.

Бывают и другие последствия того, что застройщик привлек недостаточно средств от покупателей. Не имея собственного капитала, предприниматель пытается сэкономить на качестве строительства, что неизбежно влечет за собой снижение качества строительства.

Пытливый покупатель может очень много информации почерпнуть из открытых источников, в первую очередь на форумах, где собираются инвесторы новостроев. Там можно узнать об успешности опыта реализации компанией предыдущих проектов во всех деталях. Вплоть до качества шумоизоляции материалов и их теплоустойчивости. Среди наиболее содержательных площадок можно было бы выделить: forum.realt.ua/www.dom2000.com/forum и forum.domik.ua/obsuzhdenie-novostroek-f181.html.

Некоторые будущие обладатели квадратных метров даже приходили на сданные объекты интересующих их застройщиков и напрямую общались с жильцами, чтобы выяснить насколько соответствует качество квартир их ожиданиям».

Обязательно постарайтесь узнать историю девелопера, квартиру от которого планируете приобретать. Чем продолжительнее, солиднее и основательнее репутация компании, тем выше вероятность того, что она будет в состоянии выполнить свои обязательства перед покупателями.

Оценка строительной документации

Покупатель недвижимости в новострое имеет полное право, а, пожалуй, и просто таки обязан интересоваться не только рекламными проспектами строительных компаний. Чтобы рассчитывать на конечный успех своего мероприятия придется овладеть и некоторыми основами юридической науки.

«Определить серьезность планов застройщика можно по документам, которыми он располагает на момент начала строительства», считает юрист отдела регистрации недвижимости юридической Компании «Наказ» Руслан Жураковский. «Мы рекомендуем требовать для проверки следующий пакет:

1) Документы о праве собственности или аренды земельного участка, с обязательным указанием кадастрового номера и целевого назначения земельного участка.

2) Документы о Градостроительных условиях и ограничениях застройки земельного участка (выдаются Департаментом архитектуры).

3) Разрешение на начало строительных работ (выдается Департаментом по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля).

4) Наличие лицензий и сертификатов от подрядных строительных организаций, на выполнение работ высокой категории сложности.

5) Наличие технических условий на подключение коммуникаций будущего многоквартирного дома (водопровод и канализация, электричество, газ).

При наличии полного пакета документов, можно проверить законность начатых строительных работ.

Компании-аферисты, которые в принципе не планируют завершать строительство, как правило, начинают свою бурную деятельность безо всей разрешительной документации. Завлекая покупателей низкой ценой квадратного метра, акциями и подарками.

Есть еще несколько основных признаков, которые могут указывать на несоответствие реальных планов компании тому, что она заявляет:

1) Документы на земельный участок оформлены на физическое лицо вместо застройщика, при уже начатом строительстве.

2) У земельного участка отсутствует кадастровый номер, его целевое назначение не соответствует жилой застройке.

3) Неточные адреса и информация о строительстве в документах.

Эти и некоторые другие шероховатости в оформлении документов прямо влияют на законность текущего строительства. А это в дальнейшем может привести к аннулированию разрешительных документов застройщика и к невозможности ввода объекта в эксплуатацию».

Несколько иной взгляд на вопрос у Максима Чепеленко. «В нынешних реалиях львиная доля успешности реализации проекта напрямую зависит от застройщика. Например, полный пакет документов не гарантирует ввода дома в эксплуатацию, если застройщик утратил к нему интерес или вовсе прекратил свое существование. Но при порядочном застройщике даже относительно рискованный для инвестора проект все равно обеспечит ему получения квартиры в собственность. Возможные несоответствия в разрешительной документации на строительство могут быть откорректированы ответственной компанией в процессе строительства, и инвестор не ощутит на себе, что такая проблема вообще существовала».

В любом случае, на необходимости проявить интерес к разрешительной документации застройщика настаивают абсолютно все эксперты.

Анализ договора с застройщиком

Немногие покупатели вчитываются в многостраничные договора, с которыми их знакомят застройщики в своих офисах продаж. Тем не менее, когда речь заходит о соглашениях такой важности, исполнения обязательств по которым могут длиться годами, значение имеет почти каждый пункт.

«Наиболее популярной среди застройщиков на сегодня является схема привлечения денежных средств посредством заключения с будущими собственниками жилья предварительных договоров купли-продажи квартиры», считает юрист АО ARZINGER Ольга Иванова. «Безусловно, этот способ финансирования строительства в наибольшей степени стоит на страже интересов компании-застройщика. Преимущества для строительной компании очевидны:

1) отсутствие внешнего (со стороны инвестора, НБУ, НКЦПФР) контроля над процессом организации строительных работ и целевого освоения денежных средств;

2) простота процедуры заключения самого договора,

3) отсутствие необходимости учреждать специализированные фонды либо институты, регистрировать их в установленном порядке,

4) И главное – полный контроль над объемом финансирования.

К сожалению, реалии таковы, что застройщики очень неохотно идут на корректировку условий договоров и инвесторы, которые заинтересованы, прежде всего, в объекте, а не в тексте договора, часто вынуждены принимать жесткие для себя условия игры. К таким как раз можно отнести и отсутствие каких-либо гарантий и компенсаций при нарушении застройщиком условий договора, особенно в части сроков сдачи объекта. Однако, при адекватной оценке всех «минусов» сделки (вопросы, связанные с целевым назначением земельного участка, разрешительной документацией на строительство, пр.), их можно использовать как аргумент в переговорах с застройщиком».     

«В договорах на рынке первичной недвижимости, как правило, определяются только права застройщика и обязанности покупателя», продолжает Руслан Жураковский. «При этом не прописывается четкая процедура возврата денег покупателю, в случае невыполнения застройщиком своих обязанностей, а также, на случай, если дом не будет введен в эксплуатацию в заявленные застройщиком сроки. Зато в случае неисполнения покупателем обязанностей по договору, почти всегда прописываются штрафы и пеня, за просроченные оплаты.

Также, важно обращать внимание на условия расторжения договора с застройщиком. Поскольку чаще всего указывается возможность расторжения договора самим застройщиком в одностороннем порядке, либо по инициативе покупателя, но только при согласии застройщика. Необходимо позаботится о том, чтобы эти условия также были паритетными».

«На данный момент девелоперы предлагают такое множество способов приобретения жилья, что порой  реализуется через такие сложные схемы, что даже самому опытному юристу необходимо немало времени на изучение деталей такого механизма финансирования», - продолжает Ольга Иванова. «Как правило, это сопровождается большим количеством сложной документации, в т.ч. технической, поэтому в данном случае важно говорить о привлечении юриста, специализирующегося именно на объектах недвижимости и строительства».    

«К юристам еще на этапе переговоров с застройщиком обращается не более пяти, максимум, десяти процентов инвесторов», считает Алекандр Босенко. Как правило, к помощи прибегают уже после того, как проблемы с объектом возникли. И помочь клиенту уже гораздо сложнее».

Борьба за права

«Можно назвать несколько признаков, по которым можно судить о том, что стройка становится проблемной», продолжает Максим Чепеленко.

  • Сворачивание отдела продаж
  • Существенное замедление или остановка строительных работ
  • Задержки в оплате труда работникам застройщика
  • Появление информации о начале уголовного производства относительно данного объекта
  • Выявление серьезных проблем с разрешительной документацией (или земельным участком)
  • Наложенные аресты на объект незавершенного строительства или на земельный участок
  • Полное игнорирование представителями застройщика общения с инвесторами.

Если один или сразу несколько таких признаков проявились, необходимо начинать действия по объединению инвесторов (создание инициативной группы) и от их имени добиваться общения с субъектами строительства и инициировать диалог с представителями органов власти относительно ситуации с объектом.

При длительном и крайне сложном разбирательстве нельзя исключать вариант, при котором инвесторам необходимо будет самостоятельно заниматься достраиванием своего дома, организуя для этого жилищно-строительный кооператив.

Стоит также отметить, что активное привлечение СМИ к освещению ситуации с проблемными объектами или обращение в суд по взысканию средств с застройщика далеко не всегда позитивно сказывается на исходе ситуации. Например, если сложности со строительством возникли в связи с проблемами финансирования, распространение информации в СМИ о недострое может уменьшить и так незначительный поток денежных средств от частных инвесторов на строительство, а судебные процессы по возврату средств по договорам с инвесторами вообще ослабит шаткое положение застройщика и только усугубит ситуацию».

«Если потенциальный инвестор претендует на какую-либо компенсацию от девелопера, то подобные условия целесообразно прописывать заранее в договоре», считает Ольга Иванова. «При этом важно понимать, что юридическое лицо, с которой заключается договор, как правило, создано специально под строительство определенного жилого комплекса. На нем, скорее всего не числится какого-либо ликвидного имущества, поэтому даже в случае вашего успеха в суде исполнить это решение, т.е. принудительно заставить застройщика выплатить вам определенную сумму может быть очень и очень сложно».     

Покупка жилья в новострое для тех, кто вкладывает в это все свои средства, может быть одной из самых важных сделок в жизни, как таковой. Здесь необходимо будет собрать максимум информации о строительном объекте, взвесить свои силы и возможности, чтобы принять обоснованное решение. Покупателю очень желательно либо обратится к помощи профессионалов, которые могут дать качественную экспертизу, либо самому овладеть значительным массивом знаний. А скорее всего – сделать и то и другое.

Тому же, кто профессионально занимается инвестированием в недвижимость, тоже совсем не лишне реально оценить свои риски. Рынок недвижимости, это такая среда, в которой не бывает избыточных нюансов или лишней информации.

Дата: 2017-07-25




Добавить комментарий


Текст *:  

Ваше имя *:  
Email *:   (не будет опубликован)
Телефон:  
Уведомления:  
Проверка *
Введите код: 


Другие статьи о недвижимости

Киев планирует изучить опыт Берлина в сфере разработки Генерального плана города
Как покупателю квартиры в новостройке не стать жертвой недобросовестного застройщика
Недвижимость США
Мечтаете жить в Испании?
Рассрочка до трех лет, ипотека – до двадцати, - как банки и девелоперы завлекают покупателя на рынок новостроя
Изменчивые цены: реалии и прогнозы на вторичном рынке Украины в 2017 году
Тенденции развития рынка недвижимости Украины в 2017 году
Перспективное жилье в Болгарии 2017 года
С "хрущевки" в новостройку. Как Киеву избавиться от старого жилья
Представлен план реформ до 2020 года


Loader