Мечтаете жить в Испании?


Испанию называют Райским уголком Европы. Она славится роскошными пляжами, привлекает мягким климатом средиземноморья, восхищает красивыми пейзажами и уникальными памятниками истории. В этих краях изумительная кухня, в которой преобладают свежие морепродукты, овощи и фрукты.

Мечтаешь жить в Испании?

В Испании любят отдыхать европейцы и жители стран СНГ. Многие из тех, кто хоть раз побывал в Испании, задумывался над тем, что было-бы неплохо приобрести здесь недвижимость для постоянного проживания или для отдыха, для сдачи в аренду или для ведения бизнеса.

Очень долго для многих такие планы были неосуществимы. После того, как в 2008 году Европу охватил экономический кризис, и цены на испанскую недвижимость снизились в 2 раза за последние 5 лет, купить недвижимые объекты в Испании стало легче. Ценовой сегмент значительно расширился от 10 тыс. евро до сотен млн. евро. Сегодня на рынке можно найти отличные предложения на разные предпочтения и на любой достаток: небольшие квартиры-студии, роскошные апартаменты и шикарные виллы на побережье, торговые центры, а также офисные и складские помещения.

Почему так популярна Коста-Бланка?

Испанскую территорию делят на 17 автономных округов, самым популярным из них считают центральный курортный регион Коста-Бланка. Он ежегодно привлекает сотни иностранных туристов, среди которых много жителей стран СНГ. В этом округе стремятся купить недвижимость в основном для отдыха или для сдачи в аренду.

Здесь сезон купания длится почти полгода и количество теплых дней самое большое в Испании.

Специалисты обращают внимание на уникальный климат Коста-Бланка, который обусловлен спецификой географического положения. В этом регионе роскошные пляжи с тёплым прибрежным мелководьем надёжно защищены прибрежными скалами от прохладных ветров севера. Здесь никогда не бывает резких температурных перепадов, суховея, аномальной жары или мороза, сырой или туманной погоды.

Огромной ценностью в глазах туристов обладает 40-ка километровая прибрежная полоса от Дении до Альтеи. В Дении самые лучшие пляжи, отдалённые от городского шума и суеты. Неплохие пляжи в черте города в Кальпе, однако они окружены многоэтажками и вилами.

Район северо-восточного берега Коста Брава, Коста Дорада и дальше по направлению в Каталонию со столицей в Барселоне отличается дождливой и холодной погодой ранней весной, поздней осенью и зимой. Здесь иногда даже выпадает снег.

На южных берегах Коста дель Соль холодное море, даже в жару 30-35 градусов температура воды на побережье не превышает 18-20 С, потому что сюда проникает холодное течение через Гибралтар. Здесь совсем мало зелени, она представлена частными садами и урбанизированным озеленением.

Специалисты отмечают, что самый перспективный район для приобретения недвижимости для отдыха, проживания или передачи в аренду ─ это Коста-Бланка. Отдавайте предпочтение её северной части, так как здесь лучше природно-климатические условия.

Крупнейшим туристическим центром Испании называют Торревьеха в провинции Аликанте автономного сообщества Валенсия. Здесь развитая инфраструктура и множество исторических памятников. Городок находится в 40 мин езды от аэропорта Аликанте. Торревьеха соединяет важные транспортные развязки, ведущие к другим курортным городам и посёлкам.

Городок обожают туристы из стран СНГ, здесь они чувствуют себя как дома. Песчаный пляж в этом районе растянулся на 20 км, его прерывают каменистые бухты, куда съезжаются мастера дайвинга. Все пляжи тут соответствуют международным стандартам качества. Город славится своими магазинчиками и рынками. Тут вполне доступные цены даже для туристов из стран постсоветского пространства.

Торревьеха ─ развлекательный центр Коста-Бланка, здесь расположены роскошные бары, шикарные ночные клубы, очаровательные кафе и бистро. Тут сосредоточены важнейшие природные объекты Испании: хвойные парки, водопады, знаменитое розовое озеро Salada de Torrevieja с лечебными грязями. Здесь же находится великолепный аквапарк, множество тематических музеев, яхт-клубы, спортивные комплексы и фитнес центры.

Стоимость испанской недвижимости

Испанскую недвижимость в 2017 году предлагают в среднем за 1600-1700 евро/м2, а средняя итоговая цена сделок колеблется в пределах 1250-1350 евро/м2.

Специалисты TecniTasa отмечают, что сейчас самое дорогое жильё расположено в Мадриде на элитной улице Calle Serrano, его цена за квадратный метр колеблется около 11 тыс евро. В Барселоне жильё на Passeig de Gràcia можно приобрести чуть дешевле, примерно за 8500 евро за квадрат, почти столько же (незначительно дешевле) стоят объекты в пару шагах от лучших городских пляжей мира Ла-Конча недалеко от Calle Hernani в городе Сан-Себастьян. Жильё у моря на Коста дель Соль стоит от 60 000 евро (небольшая квартира-студия) до 200 000 евро (апартаменты с тремя спальнями).

Самая дешёвая недвижимость в Валенсии, там квадрат жилья можно приобрести за 300 евро, а в провинции Толедо в городе Талавера-де-ла-Рейна ─ за 320 евро.

Стоимость испанской недвижимости в основном зависит от:

  • Географического расположения (оценивается близость к ценным природным объектам: к морю, озеру, к паркам, садам, водопадам, речкам);
  • Инфраструктуры региона (наличие рядом удобных транспортных развязок, торгово-развлекательных комплексов, спортивно-оздоровительных центров);
  • Престижности (столичные объекты значительно дороже равновеликих объектов в посёлках).

Как приобретать недвижимость в Испании?

Эксперты не рекомендуют покупать испанскую недвижимость самостоятельно, как бы заманчиво не выглядели  предложения на страницах авторитетных журналов и сайтов. Причина тому - различные тонкости законодательства и нюансы, связанные с банковской системой Испании и налогообложением для иностранцев. Также, не стоит использовать услуги непроверенных частных риэлторов ─ это небезопасно и зачастую просто неэффективно. Исключение составляют профильные специалисты в испанской юриспруденции и знатоки рынка испанской недвижимости.

Эксперты рекомендуют обращаться в авторитетные агентства, которые давно и успешно присутствуют на испанском рынке недвижимости. Репутацию таких организаций советуют проверять по данным Registro de Propiedad.

Как правило, в таких агентствах работают квалифицированные специалисты, которые законным способом решают весь спектр вопросов, связанных с выбором, приобретением, содержанием и сдачей в аренду испанской недвижимости.

Типовые услуги агентств:

  • Подбор подходящего объекта;
  • Организация просмотра выбранных объектов в сопровождении русскоговорящего менеджера;
  • Юридическое консультирование и сопровождение сделки;
  • Помощь в получении ипотечных кредитов под залог приобретаемой недвижимости;
  • Содействие в организации передачи в аренду испанской недвижимости.
  • Решение других общих и специальных вопросов клиента в индивидуальном порядке.

Спрос и предложение

Специалисты отмечают, что спрос на испанскую недвижимость постоянно растёт, его сильно подогревает ипотечный бум на рынке кредитования Испании. С января по май текущего года число новых заёмщиков в Испании увеличилось на 20% в сравнении с аналогичными показателями за тот же период ушедшего года. Цены на жильё увеличились в первом квартале 2017 года на 4% ─ это не предел, эксперты ожидают дальнейший рост цен в текущем году.

Самыми востребованными направлениями продажи испанской недвижимости считаются:

1. Валенсия;

Этот регион предпочитают 25% иностранцев, потому что тут самый большой выбор недорого жилья, небольшую квартиру здесь можно приобрести за 50 тыс. евро.

2. Андалусия;

Сюда устремились 20% иностранных инвесторов. Здесь стоимость жилья стартует от 150 тыс. евро, потому что роскошные пляжи Коста-дель-Соль обожают политики, звёзды эстрады, спортсмены и бизнесмены;

3. Каталония;

Это престижное направление, его предпочитают 15% покупателей-иностранцев, среди них 40% французы, 8% русские. Средняя стоимость жилья здесь стартует от 3000 евро за квадрат.

4. Канарские острова;

Здесь уникальные природно-климатические условия, поэтому они привлекают 10% состоятельных иностранцев. Тут цена на недвижимые объекты в среднем составляет от 200-300 тыс . евро с номиналом от 100 тыс.

5. Мадрид;

Тут приобретают жильё 8% иностранцев для передачи в аренду. Купить жильё в этом регионе можно по цене около 2 500 евро/м2, а в элитарных районах, таких как Саламанка ─ от 4 000 евро/м2.

6. Балеарские острова;

Они привлекательны для 7% иностранцев, среди них 40% немцы. Здесь дорогое жильё, на Ибице его продают по минимальной цене за 2 000 евро/м 2 .

7. Другие 11 областей.

На них приходится 15% спроса иностранцев ─ в основном это англичане и французы. В городе Себастьяне в Стране Басков у Бискайского залива самая дорогая недвижимость за неё просят от 4 до 10 тыс. евро. /м 2

Обращаем Ваше внимание на существование так называемой «банковской недвижимости», которая предлагается покупателю на 20-50% дешевле рыночных цен. Она появляется в результате невыплаты банковской ипотеки на приобретение жилья. Во время экономического кризиса это происходит довольно часто, поэтому создана актуальная база данных таких объектов. Данная недвижимость вполне реальная и обычно ее приобретение не связано с дополнительными рисками (чего не скажешь про украинскую залоговую недвижимость).

При выборе конкретных объектов рекомендуем обращаться только в авторитетсные агентства недвижимости, специализирующиеся на Испании. С целью ознакомления с рынком недвижимости, предлагаем просмотреть каталог предложений от различных агентств на портале Dom2000.com в разделе Испания.

Условия продажи

По испанским законам продавать недвижимость может только её владелец, либо лица, на которых есть нотариально заверенная доверенность. Если владельцев несколько, то все они должны дать согласие на продажу, а также присутствовать при заключении договора или оформить нотариально заверенную доверенность.

Недвижимость должна быть зарегистрирована в Registro de Propiedad. Покупатель-иностранец обязан получить NIE ─ код регистрации в налоговых органах Испании. Его выдают в испанском полицейском участке в отделении для иностранцев. Кроме этого, есть возможность получить код NIE непосредственно в Украине, до поездки заграницу. О том, как это сделать смогут рассказать, например, представители АН RealHouse.es на индивидуальной консультации.

После того, как недвижимость выбрана, агентство открывает покупателю счёт в испанском банке. Через него будут производиться все платежи по сделке. Покупателю на руки выдаётся банковская книга для учёта всех банковских операций по сделке, а через три дня ему вручают дебетовую банковскую карту. В испанском банке можно открыть кредитную карту образца VISA, MASTERCARD.

После того, как объект выбран, составляется оригинальный контракт, в котором уточняют способ и условия оплаты. После внесения 10% или 30% залога объект снимается с продажи, резервируется за покупателем и детально проверяется агентством. Через 45-60 дней после этого сделка обязана полностью завершиться. В течение этого срока покупатель обязан получить NIE, оформить при необходимости кредит в испанском банке и в полном объёме перевести всю сумму оплаты. В неё входят все дополнительные расходы на оформление, как правило, они составляют 11,5 -13% от стоимости объекта.

После этого заключают основной договор-купчую Escritura Publica (Эскритуру), который нотариально заверяют. Потом покупателю вручают ключи и копию договора, а оригинал отправляют на государственную регистрацию в департамент Регистра собственности. Она длится примерно 20-30 дней, участие покупателя не требуется. После процедуры покупателю выдают выписку о регистрации, которая свидетельствует о том, что он ─ полноправный собственник недвижимости.

Форма оплаты

Оплатить покупку испанской недвижимости можно только безналичными средствами. Специалисты агентства АН RealHouse.es отмечают, что испанские банки принимают наличные средства от украинцев в размере, в среднем не превышающем 10 000 евро. 

По данным агентства АН RealHouse некоторые застройщики в Испании предоставляют покупателям возможность оплачивать первичные объекты через платежные терминалы. В таком случае приходиться сталкиваться с ограничениями платёжных систем.

Обращаем внимание, что с 12 июня 2017 года действует постановление №44 от 30 мая 2017 года, в котором НБУ снимает ограничения для физических лиц на перевод средств за пределы Украины в размере выше 150 тыс. грн. Теперь суммы, превышающие указанный порог, можно свободно переводить, однако они по прежнему подлежат финансовому мониторингу.

Украинское правительство дало возможность своим гражданам с 3 июля 2017 года воспользоваться услугами электронной лицензии, которая даёт право владельцу выводить на расчётные счета иностранных банков валютные средства в размере порядка до 50 тыс. долларов. С ними можно осуществлять такие валютные операции, как:

  • Инвестиции за рубеж;
  • Размещение средств на собственных счетах за пределами Украины;
  • Погашения страховых обязательств перед нерезидентами.
  • Получить лицензию можно в уполномоченном банке, согласно регламента, предоставив все необходимые документы.

Специалисты профильных агентств недвижимости смогут оказать профессиональную помощь своим клиентам в легитимном решении этих и других вопросов. Следует отметить, что клиент обычно не платит комиссию агентству (исключением является банковская недвижимость) при приобритении недвижимости в Коста Бланке. При этом в другие регионах (например, Коста Брава и Коста Дорада), обычно взымают от 3 до 10 % в зависимости от недвижимости.

Налоги и обязательные платежи при покупке

Если покупка осуществляется за личные средства, то перед нотариальным заверением Escritura Publica покупатель обязан оплатить налоги и выполнить обязательные платежи, которые исчисляются от кадастровой стоимости покупаемого объекта.

  • 10% I.T.P налог на передачу собственности (при покупке вторички);
  • 10% IVA НДС (на приобретение новостройки);
  • 1,5% Гербовый сбор AJD;
  • 2% Государственный сбор и нотариальные услуги;
  • 1% Услуги юриста;
  • 1% Регистрация Эскритуру в департаменте Регистра
  • 1,5 % AJD оформление юридических актов в новостройке
  • 10 евро оформление NIE.

Если покупка осуществляется кредитными средствами, то нужно добавить:

  • 1-1,5 % (от суммы кредита) за банковское обслуживание на открытие счёта и на оформление кредита;
  • 1,5% (от суммы покупки) AJD государственный налог за оформление ипотечной купчей;
  • 300-600 евро услуги оценщика банка;
  • 200 до 600 евро перевод документов на «родной» язык покупателя;
  • 3% второй нотариальный сбор и госпошлина на регистрацию ипотечной Эскритуры;
  • 300 – 500 евро в год ─ страхование недвижимого объекта или жизни получателя кредита (платёж по требованию банка).

Содержание недвижимости в Испании

Иностранцы, которые владеют испанской недвижимостью, обязаны платить налоги:

  • 0,2-0,4 % Impuesto Extraordinario Sobre el Patrimonio уплачивается ежегодно в декабре;
  • 0,3% - 0,5% Impuesto Sobre Bienes Inmuebies (IBI) ежегодный;
  • 0,5% Declaración de la renta на доход от аренды.
  • 250 евро в год коммунальные платежи;
  • 300-400 евро год владельцы квартир в жилых комплексах (ЖК) платят управляющим компаниям за обслуживание бассейна, теннисного корда, стоянки, охраны, которые находятся в пределах ЖК.

Базой для начисления налогов, указанных в пунктах 1 и 2, считают кадастровую стоимость недвижимого объекта, находящегося во владении иностранца.

Ипотечное кредитование иностранцев в Испании

В Испании с ипотекой можно купить любую жилую недвижимость. Условия выдачи ипотеки иностранцам (жителей СНГ в т.ч.) очень простые:

  • Кредиты выдаются сроком от 5 до 30 лет под от 3,5% годовых;
  • Размер кредита может составлять не боле 50-60 % от оценочной стоимости объекта, указанной в купчей;
  • Оформление после предоставления всех документов длится не дольше 3 или 3,5 недели;
  • Ежемесячный платёж по кредиту не должен превышать 25% месячного дохода заёмщика;
  • Досрочное погашение кредита выполняется по большей процентной ставке, она превышает договорную ставку на 1-2 %.

Читайте в наших следующих статях про нюансы получения, оформления, использования и погашения кредита в рамках испанского ипотечного кредитования.

ВНЖ и ПМЖ в Испании

Резиденцию (ВНЖ) в Испании может получить любой иностранец, жители стран СНГ в том числе. Она позволяет жить в стране минимум 1 год и предоставляет право продлевать срок пребывания на два года, затем - еще на два. После законного пятилетнего пребывания в стране иностранцам предоставляют ПМЖ.

Иностранец, получивший годовую мультивизу шенгенского образца, которую по желанию продлевают, может жить в Испании и других европейских странах не более 90 дней в каждом полугодии.

В настоящее время в Испании существует два вида ВНЖ:

1. Residencia de larga duracion/ долгосрочная

2. Residencia temporal/ временная:

  • Без права работать;
  • С возможностью работать по найму;
  • С правом работы предпринимателя;
  • Студенческая, школьная,
  • С целью воссоединения с семьёй.

Право на упрощённое получение ВНЖ (золотой ВНЖ) даёт:

  • Покупка испанской недвижимости стоимостью выше 500 000 евро;
  • Приобретение испанских ценных бумаг и акций на сумму более 2 млн. евро;
  • Открытие бизнеса на территории Испании и создание рабочих мест;
  • Запатентованные инновации в научно-техническом направлении.

Детальную информацию о процедуре оформления и продления ВНЖ и ПМЖ читайте в наших следующих статьях. 

Автор: Оксана Скляр

 

Дата: 2017-06-26




Добавить комментарий


Текст *:  

Ваше имя *:  
Email *:   (не будет опубликован)
Телефон:  
Уведомления:  
Проверка *
Введите код: 


Другие статьи о недвижимости

Украинец установил солнечную станцию ​​на заборе собственного дома и зарабатывает € 1500 тыс в год
Киев планирует изучить опыт Берлина в сфере разработки Генерального плана города
Как покупателю квартиры в новостройке не стать жертвой недобросовестного застройщика
Недвижимость США
Мечтаете жить в Испании?
Рассрочка до трех лет, ипотека – до двадцати, - как банки и девелоперы завлекают покупателя на рынок новостроя
Изменчивые цены: реалии и прогнозы на вторичном рынке Украины в 2017 году
Тенденции развития рынка недвижимости Украины в 2017 году
Перспективное жилье в Болгарии 2017 года
С "хрущевки" в новостройку. Как Киеву избавиться от старого жилья


Loader