Українці поки не розлучаються з кримською нерухомістю - глава Асоціації фахівців з нерухомості

Про поточні проблеми ріелторів, революції, вплив політики на ринок нерухомості та поверненні іпотеки Delo.UA розповів Сергій Злидень, президент Асоціації фахівців з нерухомості України

Сергій Анатолійович, який вплив останніх політичних подій на ринок нерухомості?

У країні відбулася революція в самому прямому сенсі. І зараз події розвиваються стрімко, в тому числі по "переділу світу". Ринок нерухомості завмер.Ніхто не намагається ні швидко продати, ні вдало "злити".

Трансакції проходять, але масово об'єкти не виставляються. У всьому бере верх обережність. Поки відбувається політичне визначення, дуже багато хто залишає нерухомість в якості резервного вкладення капіталу.Відзначаємо, що українці не розлучаються з російською або кримською нерухомістю, а кримчани і росіяни - з українського.

Майбутній євроінтеграційний процес вплине на стан ринку?

Тут необхідно чітко розмежувати процеси.Повна євроінтеграція означатиме зміни законодавчої бази і приведення у відповідність з європейськими нормами. Але цього року нічого подібного не буде. Україна залишиться позаблоковою і буферною державою, яка зберегла свою незалежність.Абсолютно ясно, що Європа не поспішає давати нам членство. А договір про Асоціацію не є гарантією швидкого входження в ЄС, йдеться лише про економічне співробітництво.

Як український ринок нерухомості взаємодіє з світовими партнерами?

Російсько-українські відносини в сфері нерухомості ніколи не відрізнялися інтенсивністю. Ми не бачили великих російських інвестицій в будівництво на території України, в тому числі - у Криму.Був присутній середній і дрібний капітал, але це були немасштабні фінансові активи по забудові південного кримського узбережжя, не більше того. У промислове будівництво взагалі не було вкладень.І, в цілому, вітчизняний ринок нерухомості, не будучи інтегрований в світову спільноту, розвивався самостійно і без Росії, без Європи, звідки теж не було відчутних інвестицій.

Якщо говорити про світовий досвід, то ринок США цікавий всім, оскільки там проходять трансакції покупців з усього світу, а Європа замкнута сама на себе. Російський ринок - досить локален.

Яке місце ринку нерухомості в економічній системі держави?

Процвітаючий ринок нерухомості є лакмусом. Якщо об'єкти купуються, значить в цій країні все добре і стабільно. Ще з пострадянських часів існує шалений попит.Якби раптом квадратний метр став коштувати 300 гривень, можна уявити, який почався б в Україні бум. Кожен другий купив би не один раз. Ймовірно, скупили б всі наявні квадратні метри. І це говорить про те, що є завуальований і відкладений попит.Він не платоспроможний, оскільки це навіть не попит, а потреба, яка не зменшилася за два десятки років незалежності. Виходячи з цього, немає побоювань щодо серйозного падіння ринку нерухомості.

Нинішня ситуація на ринку має схожість з 2008 роком?

Ось давайте ми зараз і розвіємо міф про падіння 2008-го року. Псевдоексперти говорили, що ринок впав тому, що у народу немає грошей, а оскільки і не передбачається, то він і далі буде падати. Я б їм сказав: панове, я вас зараз розчарую!Справа в тому, що якщо ми проаналізуємо дохідну частину (споживчий кошик) середньостатистичного громадянина України в період з 2000 по 2008 рік, ми прийдемо до найголовнішого висновку: у народу ніколи не було грошей. Ні в 1998, ні в 2004, ні в 2008. Хлопці, ау? Поверніться назад.Коли у нашого народу були гроші? Ніколи! З пострадянського часу народ все життя перебував на межі бідності. Але процеси-то чомусь відбувалися!

А що ж було насправді шість років тому?

Гривню довго тримали.Уряд Юлії Тимошенко перед цим всім ревальвувала національну валюту, зробила її дорожче і потім відпустила. Гривня впала на 40-50%, але на первинному ринку ніхто не проіндексував ціни, і квадратний метр за якийсь місяць перетворився з двох тисяч доларів на тисячу. От наскільки гривня впала, настільки впав ринок нерухомості в доларовому еквіваленті, в першу чергу - вторинний.

Що відбувається зараз?

Цього разу ми бачимо зростання у гривні квадратного метра. Ціни переглядають і підвищують, чого не було в 2008 році.Це говорить про те, що будівельники намагаються зберегти цінову політику квадратного метра в доларовому еквіваленті. З 2008 року мало будувалося нового, залишилися ті резерви, які забудовники не будуть збувати за безцінь.Щоб не допустити знецінення, якраз і потрібно підвищувати вартість згідно падіння валюти. Тільки долар досяг позначки в 11, вартість квадратного метра саме в гривнях будівельники підняли на 10-15%.

Які фактори здатні відновити активність ринку нерухомості?

Ринок нерухомості України більше залежить від кредитів, тобто не від самої євроінтеграції, а в першу чергу від отримань, вливань коштів у нашу економіку. Як тільки тут все запуститися, буде створений нової клімат для інвестиційної привабливості.Коли країна вибереться з ями, тоді почнуть надходити до нас приватні інвестиції.

А ось другим етапом вже буде реагувати ринок нерухомості. Швидше за все, можна сподіватися отримати прямі інвестиції з ЄС, цілком імовірно з Росії теж.Так, яка різниця, кому тут заробляти прибуток! Коли ми доживемо до моменту безпосереднього капіталовкладення в ринок нерухомості, тоді будемо говорити про пожвавлення і зростання.

Коли це станеться?

До виборів - 25 травня - ринок нерухомості взагалі нічого не отримає. Далі - літо, коли все завмирає, хоча саме влітку можуть розвернутися економічні реформи.Теж вдалий момент: всі по городах, не сильно відчуватимуть: платять-не платять, газ підвищився-ні підвищився, опалення немає.

І ось перші результати вже ми будемо бачити - і отримання коштів, і куди ми рухаємося (хотілося б в тривалу сторону) - ближче до листопада 2014 року. У першу чергу, зможемо спостерігати активність у сегменті оренди.Адже якщо починає розвиватися економіка, створюються нові робочі місця, відбувається міграція людей, їх розміщення - жити-то треба десь, відкривати офіси.

А відносно ринку в цілому?

Раніше весни 2015 вже року ми не побачимо серйозне пожвавлення на ринку.Будуть якісь сплески протягом цього періоду і перед новим роком: ринок то загасне, то в якийсь період підуть щось куплять, перекуплять і знову загасне. Первинний ринок буде стабільний, його буде потихеньку будувати, індексувати.Ціна квадратного метра буде ні рости, ні падати.

Що може прискорити процес пожвавлення?

Відродження іпотеки!Якщо уряд у нас нарешті перестане займатися популізмом і розповідати про те, що вони забезпечили протягом року сто сімей доступним житлом, знаючи, що мільйони людей знаходяться на вулиці і не можуть його придбати, то це буде серйозним кроком вперед.Я вважаю, що наш уряд повинен згорнути популістські програми взагалі як такі. Це розпорошує кошти і не приносить ніякого полегшення народу.

Уряду варто зосередитися на наступному: будівельна галузь та фінансово-іпотечне кредитування, а також кредитування як такого будівельної галузі. Те, що стосується населення, то в першу чергу, це доступність іпотеки.А ось громадянин, отримуючи кошти, сам розбереться, яке йому житло купити: соціальне, маленький квадратний метр або будинок собі будувати, або там землянку копати. Ви дайте можливість - і нехай він розвивається.А всі ці розповіді, що ми вас забезпечимо соціальним житлом - що це за дурниці? Держава просто повинна мати маневрений фонд у разі переселення, катастроф і якийсь фонд для Міністерства оборони.Якщо уряд відродить іпотеку до осені, то цілком імовірно, що банки почнуть видавати кредити. Тоді саме серйозні пожвавлення на ринку нерухомості можуть відбутися вже в цьому осінньому сезоні.

Виходячи з цього, на Ваш погляд, чим привабливий на сьогодні ринок нерухомості?

Саме в нашій країні він є серйозною альтернативою фінансового ринку.Нерухомість є нерухомість: вона ліквідна, її можна продати, обміняти, її можна дати в заставу і отримати гроші. Ще згадаємо про ментальність нашого народу: маєш нерухомість - у тебе є стабільність.Якщо в Європі, Америці людина раз 6-7 міняє житло, то в нашій країні максимум один або два.

У ринок нерухомості зараз можна вкласти капітал лише для збереження, чи не знецінення.А ось необесценіваніе відбувається тільки в одному випадку - дані об'єкти нерухомості починають утримувати самих себе і приносити у вигляді оренди певну маленьку прибуток, яка є компенсацією інфляції, не більше того.