Ознаки афери при продажу нерухомості: як розпізнати?

При купівлі-продажу квартири може виникнути безліч моментів, що стосуються підміни об'єктів або документів. Тому питання, як уберегти себе від афери при укладанні угоди, дуже актуальний для потенційних покупців.

Юрист Володимир Копоть, керуючий партнер ЮФ Kopot Lawers розділяє ризики, що виникають при покупці квартири на первинному і вторинному ринках.

Ознаки афери на первинному ринку

1.Відсутність дозвільних документів: якщо забудовник каже, що документи в процесі оформлення або на продовження, то варто або почекати, коли він їх оформить, або відмовитися від покупки об'єкта - будувати що-небудь без дозволу в Україні заборонено.

2. Невідповідність даних в дозвільних документах, що пропонують інвесторам. Інформація про будівельний проект на сайті, бордах і в дозвільних документах повинна бути однією і тією ж. Буває так, що забудовник продає квартири в 9-поверховому будинку, а дозвіл на будівництво є тільки до 5 поверхів - наприклад, коли будувати вище не дозволяє містобудівний план району.

3. У договорі не прописані штрафи, умови повернення грошових коштів, гарантії забудовника. «Якщо в договорі не передбачено порядок повернення грошових коштів при виході з договору або невиконання забудовником своїх зобов'язань, я б радив відмовитися співпрацювати з таким забудовником», - підкреслює Володимир Копоть.

4. Занадто низька ціна може свідчити про те, що забудовник намагається роздобути кошти в дуже короткі терміни і може заощадити на якості будівельних матеріалів. Тому варто звіряти ціну з середньою по району і сегменту - якщо різниця занадто істотна, бажано уточнити, в чому причина.

5. Невідповідність будівництва цільовим призначенням землі: будинок повинен будуватися на земельній ділянці, цільове якого - будівництво та обслуговування багатоповерхових будинків, а не обслуговування гаражних кооперативів або садівництво.

Крім того, Володимир Копоть настійно рекомендує перед покупкою квартири ретельно перевірити право забудовника користуватися землею - його повинен підтверджувати діючий договір оренди або договір купівлі-продажу ділянки. Перевірте також реєстри судових рішень, щоб переконатися, чи немає в відношенні об'єкта кримінальних справ, за якими прокуратура має намір забрати ділянку у власність міста, або щодо притягнення посадових осіб до відмивання грошей.

Ознаки афери на вторинному ринку

1. Відсутність в реєстрі прав на нерухомість інформації про продавця, як про власника. Бувають випадки, коли шахраї орендують житло, а потім під виглядом власників продають його.Важливий нюанс: в реєстрі прав на нерухомість міститься інформація тільки про ті об'єкти, право власності на які було придбано після 2011 року.Якщо продавець пред'являє документ про право власності, придбаному до 2011 року, і інформації про нього в реєстрі немає, швидше за все, це дійсно власник квартири.Насторожити має, якщо дані про власника в пред'явленому документі і реєстрі відрізняються, або якщо пред'явлений документ виданий після 2011 року, а дані про нього в реєстрі відсутні.

2. Наявність прописаних родичів або малолітніх дітей. Всі, хто прописаний в квартирі, повинні бути виписані до укладення угоди. Прописані в квартирі сторонні не завадять здійсненню угоди, але виписати їх пізніше буде проблематично. Особливо це стосується неповнолітніх. До того ж, наявність прописаних в квартирі сторонніх ускладнить подальший перепродаж квартири.

3. Власник отримав квартиру у спадок. В такому випадку необхідно з'ясувати, чи немає законних претендентів на спадщину, крім продавця. В іншому випадку, може виникнути суперечка про законність продажу квартири.

4. Продавець наполягає на «своєму» нотаріусу. Оскільки в угодах купівлі-продажу ризикує більше покупець, то саме він повинен домагатися підписання документів у нотаріуса, якому довіряє.

5. Велика кількість перепродажів об'єкта за короткий час. Постійно міняючи власника, аферисти замітають сліди. У підсумку, якщо ланцюжок угод буде визнана недійсною, постраждає кінцевий добросовісний покупець.

6. Недотримання форми договору. Договір купівлі-продажу, міни або дарування повинен бути укладений в нотаріальній формі. Без нотаріального оформлення покупець не зможе зареєструвати на себе право власності.

7. Відмова показувати квартиру до укладення угоди. Купувати квартиру по фотографіях дуже ризиковано - не побачивши об'єкт особисто, дуже важко зрозуміти, в якому стані житло.

8. Продаж квартири за дорученням. Може трапитися, що до моменту укладення угоди продавець вже відкликав довіреність - це тягне за собою ризик скасування угоди. Тому рекомендується запрошувати власника-продавця особисто підписувати договори.

9. Велика сума завдатку. Якщо продавець просить передоплату (аванс, задаток) в розмірі 20-50% суми договору, існує ризик, що після отримання такої передоплати за попереднім договором, продавець просто зникне. Практика укладання угод говорить про те, що сума завдатку не повинна перевищувати 1000,00 USD.

Звичайно, в більшості випадків, можна спробувати повернути свої гроші в судовому порядку, але це спричинить за собою втрату часу і ще більших грошей.«Судове рішення і його виконання може бути актуальним, якщо у продавця-афериста є що стягувати, - підкреслює Володимир Копоть. - Але, як правило, за душею у них тільки стілець і стіл, і то не завжди ».