Українська нерухомість: Кредит проти оренди

Вперше після кризи експерти заговорили про можливість зростання цін на квадратні метри.

До останнього часу більшість експертів говорили про те, що ціни на нерухомість ще не досягли дна. Мовляв, кількість угод навіть у відносно благополучному Києві в кілька разів менше, ніж це було до кризи.

- Люди готові платити по 900 доларів за квадратний метр первинного житла і 1000 доларів за "вторинку" у столиці, - вважає голова національної ради Ріелторської палати України Олександр Бондаренко.

Основною причиною зниження цін експерти називають практично повна відсутність кредитування.

- За підсумками липня 2011 року банки видали нових іпотечних кредитів (з урахуванням пролонгованих) на суму 347 млн ​​грн. - Говорить президент українського аналітичного центру Олександр Охрименко. - Це дуже мало, якщо згадати, що загальний розмір вже існуючого портфеля іпотечних кредитів для населення становить близько 78 млрд грн.При цьому портфель зменшується, тому що населення погашає більше іпотечних кредитів, ніж бере нових.

Проте вже в наступному році ситуація може змінитися.Це станеться, якщо на ринок масово почнуть виходити банки з пропозицією позик під більш гуманні відсотки.

- Сьогодні середня ставка за іпотечними кредитами становить 16,7%, - продовжує Олександр Охрименко.- І до кінця поточного року вона може тільки зрости. Але вже в наступному році можна очікувати її зниження до 12-14%. Пізніше ставка по іпотеці може знизитися до 7-8%, якщо індекс індексу ставок НБУ буде знижуватися.Це має сприяти збільшенню кількості охочих отримати іпотечний кредит.

За словами експерта, відродження ринку іпотечного кредитуванняПризведе до зростання попиту на ринку нерухомості, що в свою чергу може збільшити ціни на 20-30% у найближчі кілька років.

- Деякі експерти оцінюють попит на нерухомість у розмірі десяти мільйонів сімей, які хочуть придбати нове житло, - продовжує експерт.- Навіть якщо десята частина цього попиту тепер зможе отримати іпотечні кредити, це стане тим кроком, який розгорне український ринок нерухомості,Як свого часу в 2002 році зародження іпотечного кредитування дало поштовх подорожчання нерухомості в Україну.
Варіант 1 - влізає у великі борги

Найдешевші квартири у столиці починаються від 35 тисяч доларів. У регіонах за ці гроші можна взяти непогану однокімнатну, а десь і двокімнатну квартири.Тому давайте на цьому прикладі і порахуємо, що краще - знімати житло або ж купувати його в кредит.

Сьогодні вже доступні кредити з початковим внеском в 10%.Однак для угоди вам знадобиться велика сума. Потенційному позичальникові потрібно мати близько 1% від суми кредиту. Разом вам уже потрібно 3850 доларів (близько 31 тис.Грн.). Правда, при такому низькому внесок у вас попросять надати додаткову заставу. Якщо ж другий квартири у вас немає, то первинний внесок складе вже 20%, а це вже 7000 доларів, або 56 000 гривень плюс одноразова комісія 2800 грн.

Не забудьте, що при оформленні завжди потрібно сплачувати держмито та збір до Пенсійного фонду (по 1% від вартості квартири кожний). Крім того, якась сума піде на оплату послуг нотаріуса та страховок, які в кожному банку свої.В сумі всі ці витрати виллються ще в 9900 - 10 110 гривень. А значить, позичальник повинен буде до отримання кредиту мати на руках 40 630 гривень при авансі в 10% вартості житла і мінімум 68 100 гривень при авансі в 20%.

Експерти порахували, що реальна ставка за таким кредитом складе 17,08% річних, а щомісячний платіж при ануїтетних виплатах - 3711 гривень.Якщо врахувати, що щомісячні витрати по оплаті кредиту не повинні перевищувати 50% доходу позичальника (при великих сумах доходу - і всі 60%), то для отримання такого кредиту позичальник повинен заробляти не менше 7422 гривень.Якщо ж позичальник накопичив 30% вартості квартири, то реальна ставка за таким кредитом складе в середньому по ринку 16,3% річних. У такому випадку щомісячнийПлатіж позичальника становитиме 2771 гривню, а його офіційний дохід повинен бути не менше 5542 гривень.
Компетентно: Світовий досвід

- У більшості країн світу довгострокові іпотечні кредити мають плаваючу ставку, - говорить Олександр Охрименко.- Це дозволяє банкам без особливих проблем видавати кредити на 20-30 років. В Україні практика використання кредитів із плаваючою ставкою почала впроваджуватися після кризи.Але для того щоб кредити із плаваючою ставкою задовольняли і банкірів, і позичальників, необхідний чіткий і зрозумілий всім орієнтир, по відношенню до якого цю ставку розраховують.

Закон № 7351 покладає на НБУ встановлення такого орієнтиру у вигляді індексу ставок, за аналогією із закордонним LIBOR. Це захистить позичальників від різного роду спірних методик розрахунку ставок, які використовуються зараз в банківському секторі.Згідно закону на стадії видачі кредиту позичальникові встановлюється його персональна кредитна надбавка (ставка плюс індекс НБУ), яка не може змінюватися банком протягом усього терміну дії договору, навіть якщо термін договору буде 30 років.Ставка для фізичної особи буде змінюватися в міру зміни індексу НБУ. І як західноєвропейські позичальники цікавляться ставкою LIBOR, так і українські позичальники будуть цікавитися індексом Нацбанку і шкодувати, що він ніяк не хоче знижуватися.

Дуже принципова вимога закону - зобов'язання банку при видачі кредиту вказувати всю суму комісій та доплат, у тому числі пов'язаних зі страхуванням об'єкта застави.Це дасть можливість позичальникові чітко оцінити свої фінансові можливості, але найголовніше - зніме конфлікти з банком в процесі сплати відсотків і комісій за весь термін кредитного договору.
Варіант 2 - Знімаємо житло

Найдешевші квартири у столиці здаються від 2 тисяч гривень. Схожа ціна і в регіонах на квартири подібної цінової категорії.Тобто вартість оренди відрізняється від витрат на придбання нерухомості в кредит майже вдвічі. Та ще треба й накопичити чималеньку суму - 40-60 тисяч залежно від того, чи є у вас що запропонувати банку чи ні.

З плюсів оренди можна виділити той факт, що якщо ціни все-таки знизяться, то і господарі житла навряд чи будуть піднімати ціни. Та й змінити квартируВ разі необхідності переїзду в інший район, наприклад при зміні місця роботи, набагато простіше орендну, ніж власну.Крім того, поживши кілька років у квартирі, можна переїхати в аналогічну з більш свіжим ремонтом. Якби квартира була ваша, то ці витрати довелося б оплачувати з власної кишені.

З іншого боку, в разі зростання цін на житло вартість оренди теж буде збільшуватися. Тому якщо ви вірите в зростання цін на нерухомість, кредит краще.