У Росії покупці нерухомості повірили в "дно" і ринок почав оживати

Російські рієлтори зафіксували зростання — поки тільки попиту на житлі. Але це пожвавлення не привело до підвищення цін: навпаки, вони продовжують падати, а ринок «виїжджає» за рахунок обміну квартир

За даними аналітичного відділу компанії МІАН, восени практично у всіх найбільших містах Росії був відмічений сплеск кількості звернень потенційних клієнтів. В результаті в Москві число реальних операцій збільшилося за підсумками вересня на 10-50% (залежно від сегменту), передає Інфобуд. Різкіший «сплеск» попиту був відмічений у Волгограді, Липецьку, Ростове-на-Доні і Санкт-Петербурзі. Але рівень попиту ще далекий від локризового показника: у Москві, наприклад, на ринку новобудов він впав в 3,5 разу, у вторинному сегменті — як мінімум 2 рази.

Як вважають аналітики компанії, далеко не всі покупці психологічно готові набувати житла за цінами, які представлені на ринку, навіть, не дивлячись на зниження вартості. Така тенденція відмічена в Тулі, Воронежі, Рязані, Катеринбургу, Твері і Новосибірську.

А інтерес все-таки нижче

«Спостережуване у вересні 5-8-процентне зростання цін в сегменті економ-класса підстебнуло відкладений попит — люди чекали «дна», і коли ціни почали рости, вони стали активно вкладати гроші», — констатував Геннадій Хрістіч з відділенні МІАН Ростова-на-Дону.

При цьому скрізь сьогодні інтерес до ринку новобудов набагато нижчий, т. до. побоюючись ризику не завершення будівництва, покупці практично не розглядають житло, що будується. Знизилася і якість об'єктів, що здавалися (наприклад, на думку компанії МІАН, в Ярославлі і Набережних Човнах).

Особливістю попиту на вторинному ринку є різке збільшення кількості альтернативних операцій — до 80% в загальній структурі, повідомляє Бфм. І якщо в Москві все великої популярності набуває «trade-in», так званий прямий обмін, (в ході яких квартира міняється на аналогічну без залучення додаткових грошових коштів — доплат і компенсацій), то в регіонах до 80% покупок здійснюється за допомогою продажу наявного житла плюс привернуті додаткові засоби у вигляді власних накопичень, материнського капіталу, військових сертифікатів і т. п.

У регіонах за готівку в основному отримуються тільки малогабаритні квартири в панельних будинках. Наприклад, в Тулі «граничною» ціною була покупка квартири за 1,5 млн.рублів, в Катеринбургу директор філіалу МІАН Олена Голікова називає цифри в 30-50 тисяч рублів за кв. м.

Ринок спрощується

До кінця III кварталу 2009 року практично у всіх регіонах явно позначилася тенденція скорочення числа новобудов на різних стадіях готовності, а кількість нових будівельних майданчиків за останні полгода в порівнянні з локризовим періодом скоротилося в 4-5 разів.

Асортимент новобудов продовжує зміщуватися у бік низьких цінових сегментів: за останній квартал в Москві частка об'єктів економ-класса збільшилася майже на 15% і на середину жовтня складає близько 65%.

На вторинному ринку з початку 2009 року скорочення кількості пропонованих квартир і кімнат в порівнянні з попередніми роками в середньому склало 10-40% залежно від регіону, але восени у ряді міст продавці повернули об'єм пропозиції вторинного житла на рівень середини весни, передає Інфобуд. Приріст варіюються від +5-7% у Волгограді, Воронежі, Липецьку і Рязані до +15-20% у Катеринбургу, Санкт-Петербурзі і Москві. Тут, крім альтернативних варіантів, на ринок повернулася незначна частина інвестиційних квартир.

Ціни відмовляються рости

Проте ціни, не дивлячись на деклароване рієлторамі пожвавлення ринку, поки відмовляються рости. За підрахунками МІАН, середня вартість квадратного метра новобудов в Москві скоротилася у вересні на 1,6%, вторинне житло в середньому подешевшало на 1,1%. У меншій мірі коректуванню піддалося найбільш затребуване житло нижніх цінових категорій — на 1,4%, вартість квартир бізнес-сегмента знизилася на 1,2-1,8%, елітних — на 1,4-2,2%.

В цілому тенденція до зростання цін у вересні виявилася в тих містах, де за ті, що пройшли 9 місяців було відмічено їх максимальне падіння (т. е. більше, ніж в середньому по Росії: це в основному міста Уральського і Південного округів, а також частково центру Росії).

«Тільки за вересень вартість кв. м в новобудовах виросла на 1000-2000 рублів», — розповідає директор відділення МІАН в Білгороді Максим Щербак.

Покупці з готівкою практично в будь-якій ситуації можуть розраховувати на дисконт на вторинному ринку. При цьому на ринку новобудов забудовники вже практично не йдуть на знижки, зафіксувавши ціни.

Ціни знижують і підрядчики, по відношенню до яких забудовники повернулися до практики розрахунку не грошима, а по бартеру, передає Інфобуд. «Вони намагаються реалізувати житло за дешевшими цінами, ніж забудовники, за рахунок різниці в ціні на матеріали, — говорить представник МІАН з Уфи Іван Філіппов. — У таких випадках дисконт складає 5-8% від вартості, заявленої забудовником».

Будівельники в 2010-му розраховують на зростання вартості

Експерти МІАН вважають, тепер будуть рости в ціні об'єкти, здані ГК або будівництва, що знаходяться на завершуючому етапі, квартири в нових районах і районах з інфраструктурою, що склалася, і 1-2-кімнатні квартири в будинках нижнього цінового сегменту, експлуатованих не більше 20 років.

У МІАН указують, що ціни на новобудови в більшості регіонів вже практично впритул наблизилися до собівартості, і деякі забудовники вимушені працювати з нульовою рентабельністю, тому щоб зберегти бізнес, в цінах забудовників на 2010 рік ціна на найбільш ліквідні об'єкти нижнього цінового сегменту підвищена на 10-15%.

«Криза — це зниження оборотів, а не цін»

За розрахунками професора РЕА їм. Г. У. Плеханова Геннадія Стерника, відсотки зниження цін на вторинному ринку близькі до тим, що дають аналітики МІАН і вторинний ринок близький до стабілізації.

«За нашою шкалою ціни в Москві нижче приблизно на 1 тисяча доларів від шкали МІАН. Але темпи зниження в середньостроковій перспективі майже співпадають», — сказав BFM. ru експерт.

«Якщо розуміти під кризою зниження оборотів ринку, а не як рієлтори, зниження цін, яке насправді є інструментом боротьби з кризою, то в московському регіоні криза ще попереду, — вважає Геннадій Стерник. — Тому те пожвавлення, яке ми спостерігаємо, воно довго не торкнеться ринку новобудов в столичному регіоні».

За його словами, баланс цена-качество-ризики зараз складається не на користь покупця: ціна дуже висока, ризик недостроя великий, а ризик бути обдуреним при звершенні операції, наприклад, стати обдуреним вкладником, теж нікуди не подівся