ТУРЕЧЧИНА: У ФОКУСІ - Країна, цікава для життя і для інвестицій

Економічна криза дещо змінила переваги на ринку зарубіжної нерухомості. Хоча останні і не стали першими, в топ-лісте найбільш популярних в середовищі російських покупців країн відбулися деякі перестановки: наприклад, все частіше і частіше в агентства нерухомості поводяться з проханням підшукати що-небудь відповідне на побережжі Туреччини

Треба сказати, росіяни вже давно уподобали для себе цю країну. Спочатку для відпочинку: комфортні готелі і сервіс, чисті і доглянуті пляжі, природа, національний колорит - подібними епітетами можуть похвалитися міста-курорти багатьох країн, але турецький відпочинок за ціною доступнєє, чим де б то не було, плюс поки безвізовий режим. До того ж Туреччина - один з тих світових регіонів, де є можливість суміщати відпочинок на морському побережжі з катанням на гірських лижах і сноубордах (звичайно, не цілорічно, але в квітні і жовтні подібне можливо). А спрощення для іноземців процедури покупки і оформлення нерухомості (т. е. поправки до закону, прийнятого минулого року), ще більше підвищило інтерес росіян до турецької сфери Real Estate.

Сказати про кризу, що «кому війна, а кому мати родна», звичайно, не може ні Туреччина, ні будь-яка інша країна, інтегрована в міжнародний економічний простір. Але ні худа без добра: в даний час ціни на турецькі квартири, удома і вілли виглядають найбільш переважними порівняно з нерухомістю багатьох європейських країн. Крім того, «лінійка об'єктів» в Туреччині вельми і вельми велика: від однокімнатних студій за 40 000 ? на середземноморському побережжі до кількамільйонних вілл в бухті Золотий Ріг в Стамбулі. «На сьогоднішній день саме нерухомість Туреччини стає все більш цікавою для покупок, - відзначає Наталія Завалішина, генеральний директор компанії МІЕЛЬ DPM. - І в „матрице регіонів" нерухомість цієї країни максимально наблизилася до Болгарії. Тому можна констатувати, що поки найцікавіші для інвестицій ринки нерухомості саме цих двох країн - Болгарії і Туреччині. Саме тут можна знайти оптимальне співвідношення невисокої ціни і гідної якості при цілком помірних ризиках. Окрім цього, нерухомість на побережжі Туреччини стала поступово рости в ціні із-за попиту іноземців - оскільки у країни високий потенціал, у тому числі і по частині перспектив її вступу в ЄС. Як тільки це відбудеться, ціни на нерухомість, за нашими прогнозами, можуть збільшитися, як це раніше відбулося в Болгарії».

Придбання нерухомості в Туреччині дає право власникам і їх близьким на отримання посвідки на проживання на 1 рік. Для цього необхідно відкрити в турецькому банку рахунок і покласти $1 200 на кожну людину. Після закінчення року можна продовжити візу на 5 років, але для цього в банці повинно лежати вже $2 000 на людину за рік. Тобто, для отримання 5-річної візи на рахунку кожного повинно лежати по $10 000. Після 5 років мешкання в Туреччині можна клопотати про отримання громадянства. А після вступу країни до Євросоюзу стати ще і «громадянином Європи».

Не дивлячись на те що ринок курортної нерухомості в Туреччині достатньо великий - як-не-як відразу декілька морів омивають цю країну - росіяни поки віддають перевагу середземноморським курортам в районах Анталії, Кемера і Аланії. Серед головних причин такої переваги - те, що це найтепліший регіон, що дає можливість цілорічно насолоджуватися теплим морем і сонцем. Важливий чинник - наявність регулярного авіасполучення між Москвою і Анталієй: 3 години літа - і можливість провести вихідні у власних апартаментах на березі моря з мрії перетворюється на реальність. «Безумовно, саме ці три райони на сьогоднішній день залишаються найбільш затребуваними у росіян, - підкреслює Наталія Завалішина. - Якщо проаналізувати тут ціни на нерухомість, то лідер - Кемер, де вартість житла трохи вища. Потім йде Анталія, і трохи нижче вартість квадратного метра в Аланії. Причому нерухомість можна купити як в житлових спальних районах, так і на побережжі».

Та все ж, що і почому? У зв'язку з кризою особливий попит стало мати малобюджетне житло - невеликі студії: залежно від місцеположення вони стоять від 40 000 ? Далі йдуть квартири з 1 або 2 спальнями за ціною від 60 000 ? Охочі мати власний будинок або пентхауси з виглядом на море і гори, повинні розташовувати декілька більшою сумою. І в цьому випадку ціна таких об'єктів суто індивідуальна: все залежить від площі, матеріалів об'єкту, з меблями він продається чи ні. Якщо брати по мінімуму, то маленький котедж біля моря можна знайти за 170 000 ?, що декілька дешевше за аналогічні будинки на інших європейських курортах.
В останнім часом почали активно розвиватися турецькі курорти на Егейськом морі. Зараз нерухомість на цьому побережжі особливо перспективна з погляду інвестицій. За прогнозами аналітиків, є вірогідність, що, якщо кризу не зупинить поступальна хода регіону, по ступеню розвиненості інфраструктури він зможе обійти навіть Анталію. Сьогодні в курортних містечках навколо Ізміра можна придбати хорошу квартиру за ціною від 700 ?/м2. Є також широкий вибір студій, апартаментів з 1, 2 і більш спальнями, з великими терасами, обгородженою територією, що охороняється, цілодобовою охороною і послугами компанії, що управляє. Об'єкти продаються завжди з обробкою, з кухонним блоком, а іноді і з меблями. Наприклад, таку інфраструктуру пропонує комплекс «Олівія», розташований в годині їзди від Ізміра, в чудовому курортному містечку. Ціна студії там починається від 43 000 ? А за добротний будинок на побережжі Егейського моря продавці просять 120 000 ? - в таку суму оцінюється, зокрема 170-метровий котедж в Кушадасах, в коттеджном селищі, що охороняється, поряд з піщаними пляжами і гаванню. Зрозуміло, що егейськіє цінники поки декілька нижче, ніж на турецьких середземноморських курортах.

У Туреччині є ще один регіон, володіти нерухомістю в якому - особливий шик. Це проливши Босфор в Стамбулі, де вілли у води поки що мають, в основному, місцеві і дуже забезпечені жителі. Архітектурі будівель, особливо у поєднанні з їх ціною, може позаздрити будь-який житель підмосковного Карбованця. Там, на Босфорі, так само, як і на російській елітній трасі, свій спосіб життя, свій контингент. Інакше кажучи, цей регіон - країна в країні і сам собі ринок. Але якщо на Карбованці мешкає багато іноземців, то на Босфорі 99% населення - громадяни Туреччини. Та і нерухомість цього району Стамбулу на світовий ринок, як правило, не виходить. Не менш цікаві і Прінцеви острова: там ціни на вілли і садиби декілька нижче, ніж на Босфорі: як показує практика продажів, від 1 млн? А ось контингент все той же - місцева аристократія.

ДУМКА ФАХІВЦЯ

Зафер БУЛУТ

директор представництва OKEY PROPERTY INVESTMENT TURKEY в Москві

Економічна криза не обійшла стороною і ринок нерухомості Туреччини, але такого падіння цін на м2, як в інших країнах (наприклад, в Іспанії), тут не було. Ціни на нерухомість в країні впали в середньому на 10% і продовжувалося це недовго. Вже з березня почався повільний підйом, найближчим часом спад навряд чи відбудеться. Цей факт можна легко пояснити: попереду - курортний сезон, час, який вважається найактивнішим періодом для придбання іноземцями житла. І в першу чергу йдеться про апартаменти і вілли на Анталійськом і трохи менше на Егейськом побережжі. Туреччина вже давно уподобана іноземними туристами як зручне і комфортне місце для відпочинку. До того ж щорічно в сезон з квітня по жовтень на турецькі курорти приїжджають понад 12 мільйонів туристів.

У росіян найбільший попит має Анталійськоє побережжя. По-перше, тут тепліше, ніж на Егейськом побережжі, по-друге, зручна транспортна доступність. Літаки з Москви в Анталію літають кілька разів в день, а в сезон може бути і 10 рейсів. Отже проблем з можливістю дістатися до свого житла швидко і в зручний день немає. З курортами на Егейськом морі все складніше. Літаки туди літають з Москви тільки в сезон, точніше, 4 місяці. У решту часу добиратися доведеться через Стамбул або Анталію, а це довго і незручно. Така перспектива не дуже радує майбутніх власників будинків на Егейськом морі.

Якщо говорити про пріоритети потенційних покупців, то вважають за краще, в основному, апартаменти в ціновій категорії від 100 000 - 150 000 ?, площею від 100 м2, при середній вартості квадратного метра 1 100 - 1 200 ? У процентному відношенні: 70% доводиться на апартаменти і 30% на будинки, що окремо стоять. Треба сказати, що ціна на котеджі на побережжі зараз не така висока - 250 000 - 300 000 ? за особняк.

Криза змінила і тенденції. Хоча подібне характерний для всіх ринків нерухомості. Покупці стали більше віддавати перевагу малобюджетному житлу - до 100 000 - 120 000 ? І в той же час попит на житлі вище середнього класу залишився на тому ж рівні.

Деякі корективи внесла економічна криза в банківську сферу. Проблем з отриманням кредитів на покупку будинку або апартаментів в Туреччині немає, змінилися умови кредитування - в першу чергу підвищилися процентні ставки. Якщо до кризи вони складали від 5 - 6% річних, то зараз - 7 - 9%. У три рази скоротився термін погашення кредиту. Раніше нього давали з відстроченням на 15 років, зараз - на 5 років. І лише первинний внесок - 30% - залишився без змін.

Проте кредити, не дивлячись на нові умови, як і раніше мають попит у потенційних покупців. Щомісячно близько 70% операцій на ринку нерухомості Туреччини проходить за допомогою іпотечних кредитів.

Активно розвивається і має попит оренда. В основному, вважають за краще брати житло в сезон строком на 1 - 2 місяці. В порівнянні з попереднім роком, деякі зміни відбулися: підвищилися орендні ставки практично на 20%. Проте попит не впав, а, навпаки, підвищився. Чому? Орендувати будинок або апартаменти як і раніше дешевше на 50%, чим жити в готелі.

Криза внесла корективи і в будівельний бізнес. Число нових проектів і будівництв скорочується. Поки по Анталійському побережжю це скорочення складає 20 - 30%, що ж до нашої компанії, то все, що ми планували в 2009 році, ми зробимо, і ніяких змін в нашій стратегії поки не намічаються