Ринок нерухомості у Британії після Brexit пережив шок

Згідно з даними газети Financial Times, німецькі та іспанські покупці вийшли з угод купівлі нерухомості вартістю 650 млн. фунтів через тиждень після референдуму. Рассел Чаплін із Aberdeen вказує, що багато договорів мали "умови Brexit", що дозволяє покупцям безкарно відмовлятися від покупки, в разі якщо Великобританія проголосує за вихід з ЄС.

Два подібних розриву відбулися з фондом Aberdeen: один покупець повністю відмовився від придбання, а інший почав вимагати неприйнятну для продавця знижку, пише журнал The Economist.

Пайові фонди нерухомості, як правило, мають щомісячну оцінку для визначення "справедливої ​​ціни" (fair value) їх активів. З огляду на інформацію, що з'явилася після референдуму, оцінювачі порахували, що виправдано пропонувати знижку, і групи з управління активами прислухалися їхніх рекомендацій. Henderson знизив свою справедливу ціну на 4%, M&G - на 4,5%, а Standard Life - на 5%.

Є ще один непрямий ефект референдуму. В опублікованій 5 липня доповіді про фінансову стабільність Банк Англії висловив стурбованість, що вимушені продажі активів фондами нерухомості можуть ще сильніше послабити ринок.

Всі ці проблеми існують вже якийсь час. Центральний банк оголосив, що приплив іноземного капіталу на британський ринок нерухомості впав майже на 50% в I кварталі (що, швидше за все, пояснюється очікуванням інвесторів результатів референдуму). Індекс ділової активності в будівельному секторі впав у червні до найнижчого рівня з 2009 р. 

На думку Майка Прю з інвестиційного банку Jefferies, Лондон може втратити до 100 тис. робочих місць у зв'язку з переведенням їх в країни ЄС, що звільнить до 1 млн. кв. м комерційної нерухомості. В результаті цього оренда офісів може впасти на 18% в центрі Лондона, попереджає він.

Вкрай нестабільна ситуація і з торговими приміщеннями, в яких найбільші ризики у Standard Life (магазини входять в число її найбільших орендарів). Роздрібні торгові компанії все частіше програють своїм онлайновим конкурентам; недавно збанкрутувала велика мережа універмагів BHS. Якщо економіка після референдуму сповільнить темпи, то проблеми у роздрібних продавців лише збільшаться.

Ситуацію, що склалася, починають порівнювати з фінансовою кризою 2007-2008 рр .: тоді на початковому етапі фонди нерухомості також призупинили погашення. Однак не слід поспішати з висновками.

По-перше, відкриті фонди нерухомості не беруть кредити і мають у власності всього близько 5% британської комерційної нерухомості. Лише невелика кількість інвесторів направляє значну частину своїх заощаджень у ці активи; вони добре знають, що можуть втратити гроші. Таким чином, системний ризик обмежений.

Крім того, маючи практично нульові процентні ставки, а прибутковість десятирічних облігацій нижче 1%, майнові фонди все ще пропонують непоганий дохід; навіть у Лондоні прибутковість преміальної оренди досягає 4-4,5%. Обсяги вільних приміщень все ще нижче середнього історичного рівня, стверджує агент із нерухомості Джонс Ласаль. На його думку, великі розпродажі, безумовно, привернуть увагу вигідними угодами покупців.

Проте рішення фондів призупинити погашення зобов'язань перед клієнтам не дуже хороший знак. Як мінімум він повинен змусити регуляторів задуматися, чи підходять фонди відкритого типу для інвестицій у нерухомість.