П'ять причин по яких ціни на нерухомість не обваляться через заставних квартир

Кредитні канікули, надані банками позичальникам у 2009 році, підходять до кінця. І ринок завмер в надії: може, на цей раз банківський конфіскат обвалить ціни на нерухомість? Чому цього літа такого не станеться?

Причина перша. Багато позичальників поправили своє фінансове становище.

Безсумнівно, сама радісна причина, за якою цього літа банки не будуть масово конфісковувати і виставляти на продаж заставне майно потерпілих від кризи позичальників - це поліпшення ситуації з працевлаштуванням в країні. Позичальники, які просили і отримали кредитні канікули, змогли за цей час поправити своє фінансове становище, і відновили погашення боргу. Цей факт підтверджують і доповнюють банківські фахівці. - Також показники прострочення краще на портфелі реструктуризованих кредитів у порівнянні із загальним портфелем. Всі ці фактори вказують, що не слід чекати підвищення кількості квартир на торгах від реструктуризованих портфелів ».

Крім відновлення отримання доходів, у позичальників, які вийшли з «канікул» є можливість у разі потреби звернутися за ними ще раз, причому багато банків дадуть відповіді на такі прохання згодою. «Не виключено, що деякі боржники будуть намагатися продовжити канікули або провести реструктуризацію своїх зобов'язань, - пояснює Олексій Вуйко, директор департаменту по роботі з проблемними активами фізичних осіб VAB Банку. - Так чи інакше, ці питання будуть вирішуватися в індивідуальному порядку, з урахуванням наявності предмета забезпечення, його ринкової та ліквідаційної ціни, фінансових можливостей боржника і так далі ».

Важливу роль у ситуації, за словами банкірів, грає і придбаний ними у кризовий час досвід роботи з проблемною заборгованістю. «Банки навчилися керувати потенційно проблемних портфелем і домовлятися з позичальниками, які відчувають поточні проблеми з обслуговуванням кредитних зобов'язань, поступово виводячи їх у стандартний графік», - коментує Ігор Приходько, директор департаменту аналізу та управління ризиками Астра Банку.

Якщо ж говорити про позичальників, які були на канікулах, але яким не пощастило поліпшити свій фінансовий стан, то застави за їх кредитом потраплять на ринок, і, відповідно, вплинуть на ціни, ще не скоро. «Процес відчуження нерухомості досить тривалий і може зайняти від року до двох. Відповідно, велика кількість відчужених об'єктів нерухомості потрапить на ринок, ймовірно, тільки через тривалий час після закінчення кредитних канікул », - пояснює Віталій Шастун, член правління Universal Bank.


Причина друга. Більшість банків не прагнуть при першій можливості конфіскувати заставу


Ні для кого не секрет, що вартість нерухомості сьогодні і в роки, коли українці активно брали кредити - далеко не одна і та ж. Але мало хто знає, що більшість банків врахували заздалегідь ризики зниження вартості кредитного житла і тепер мають право вимагати у боржника або достроково погасити кредит, або оформити додаткову заставу.

«Дане право банк, як правило, закріплює кредитним договором або договором застави. У разі наявності таких договірних відносин банк може реалізувати своє право і зажадати додаткову заставу, при цьому з огляду на історію кредитних відносин з позичальником, - відзначає Ігор Приходько, директор департаменту аналізу та управління ризиками Астра Банку. - Банк завжди може використовувати дане право з метою розриву кредитних відносин з позичальником ».

Тим не менше, установи не поспішали скористатися таким своїм правом. «Вимагати від позичальників додаткової застави за кредитами, забезпечення за якими" просіла "у ціні, в умовах сьогоднішньої ситуації масових неплатежів - заняття безперспективне. Не можна вимагати від клієнтів більшого, якщо вони не можуть розрахуватися з існуючими боргами », - заявляє Олексій Вуйко, директор департаменту по роботі з проблемними активами фізичних осіб VAB Банку.

«Така практика не прижилася на ринку, - погоджується з колегою Наталя Мацієвська, заступник директора департаменту ризиків, начальник управління кредитної політики Platinum Bank. - Навіть якщо висунути таку вимогу клієнта, то що робити, якщо у нього немає інших активів для надання в заставу і немає коштів для погашення кредиту, що характерно для кризових умов життя, адже реально у кредитора у такій ситуації немає ніяких важелів впливу ».

Причина третя. Банки прагнуть продати конфіскат подорожче

Одна з головних причин, по якій заставне майно незначно впливає на ціни - зацікавленість банків продати застави подорожче. «Банки прагнуть продати заставне майно за суму близьку до еквівалента залишку кредитної заборгованості, - відзначає Ігор Приходько. - Тому продаж заставної нерухомості в найближчій перспективі не відіб'ється на ціні нерухомості ».

Нарешті, ціни на нерухомість сьогодні далекі від цін, які припадали на пік видачі кредитів - 2007-2008 рр.Тому банки вичікують зміни ситуації і не поспішають реалізовувати об'єкти. «Продавати заставну нерухомість зараз, коли ринок" просів "і як такий відсутній (а кредити в основному були видані при зростаючому ринку, на піку цін) не вигідно нікому, і насамперед банку. Виставлятимуться на продаж будуть тільки ті об'єкти, по яких здійснені всі можливі варіанти "мирного" врегулювання питання, проведення реструктуризації є безперспективним і боржник відмовляється від погашення кредиту на запропонованих йому умовах. У цьому випадку фінансовій установі не залишається нічого іншого як продавати іпотеку примусово і закривати частково борг, а на різницю від продажу повторно заявлятися до суду. З урахуванням сказаного, очікуване невелика кількість конфіскату не зможе істотно вплинути на ціни в цілому », - пояснює Олексій Вуйко.

Причина четверта, плавно випливає з третьої.

Конфісковані застави з'являються на ринку не одночасно

Незважаючи на те, що квартири позичальників, не поліпшили своє становище за час кредитних канікул, поки на ринок не виставляють, цього року можна очікувати збільшення кількості квартир , процес примусового продажу яких почався в 2008-2009 роках. Тим не менш, незважаючи на кількість банків в Україні, процедура з конфіскації кожного застави за кредитом безнадійному має свої терміни, які в кожному випадку - різні і дуже довгі. «Ринок очікує падіння цін внаслідок зростання кількості конфіскату з 2009 року, чого не відбувається. Ринок відреагував би зміною ціни в меншу сторону, якщо б всі заставне житло в процесі примусового продажу одноразово виставили на продаж, що неможливо », - пояснює Наталя Мацієвська, заступник директора департаменту ризиків, начальник управління кредитної політики Platinum Bank.

«Банки постійно стежать за ситуацією на ринку нерухомості і зовсім не зацікавлені в тому, щоб цей ринок обвалити, виставивши на продаж велика кількість об'єктів одночасно», - доповнює Віталій Шастун, член правління Universal Bank.

Причина остання. Ще не час

Як не дивно, але літо 2010 року - аж ніяк не час, коли позичальники пожнуть всі наслідки кризи. Основний пік конфіскації заставного житла ще попереду. Втім, за словами банківських фахівців, навіть тоді банки будуть реалізовувати конфіскати дуже обережно. «Відчуження квартир тільки почала набирати обертів у другій половині 2009 року, тому основна маса вилучень припаде на кінець 2010-го і на 2011 рік. Проте і в наступному році ключовим чинником стане кон'юнктура ринку нерухомості. У разі активізації цього ринку, зростання цін і кількості покупців банки посилять роботу з реалізації заставного майна. Якщо ж на ринку продовжиться стагнація, банки не будуть зацікавлені у швидкій реалізації заставних об'єктів », - прогнозує Віталій Шастун, член правління Universal Bank.

Одне але ..

Незважаючи на досить оптимістичну картину з заставами, описану в статті, на жаль, бувають і інші випадки: коли банкіри не продовжують кредитні канікули, вимагають дострокового погашення кредиту і конфіскують заставну нерухомість. Так чи інакше, поки ринок відчув тільки квіточки наслідків такої поведінки банків. Ягідки ще попереду. Однак такі випадки на ринок конфіскату і на ціни застав не вплинули ..поки