Податок на нерухомість: хто, коли і скільки платитиме?

Уряд знову повернувся до ідеї введення податку на нерухомість. На початку липня прем'єр-міністр Юлія Тимошенко заявила про необхідність розгляду в парламенті відповідного законопроекту

І хоча він так і не був внесений до порядку денного сесії Верховної Ради, робота якої закрилася багатокрапкою в законотворчості, а позачергове засідання народні обранці зібралися проводити з приводу інших «архіважливих» питань, не можна виключати, що "нерухомий податок" матеріалізується вже найближчим часом.

Тим більше що «з нічого» може вийти непогане поповнення для місцевих бюджетів. Кому ж доведеться розщедритися у разі введення податку на нерухомість і коли це може відбутися?

Не дивлячись на думки в уряді, що з урахуванням кризи показники площі оподаткування нерухомості, від яких «танцюватимуть» податківці, можуть бути змінені, керуватимемося торішнім законопроектом №3533 «Про податок на нерухоме майно (нерухомість), відмінне від земельної ділянки», оскільки ініціатором норм якраз і виступає Кабінет міністрів в особі його главнокомандующей.

Розкіш з «надмірною» площею

Уряд пропонує визначити, що жити в апартаментах зверху вказаної в законопроекті площі – розкіш і за це треба платити.

Платниками податку виступають власники нерухомості - фізичні і юридичні особи. При цьому, якщо об'єкт нерухомості знаходиться в загальній пайовій власності декількох осіб (наприклад, будинок на двох господарів або офісний центр, в якому частина орендарів викупила приміщення), то платником податків виступає кожний з них з відповідною часткою.

Якщо ж об'єкт нерухомості знаходиться в сумісній власності фізичних осіб (т. е. без виділення конкретних доль, наприклад, у власності подружжя), то податок може сплачуватися одним з них по їх вибору, але при цьому кожен несе відповідальність за несплату податку або невиконання зобов'язань, пов'язаних із сплатою.

Законопроект пропонує ряд пільг, по яких податок не стягується, якщо площа об'єкту оподаткування не перевищує:

150 кв. м загальної площі квартири,

300 кв. м загальної площі будинку,

100 кв. м загальної площі садового (дачного) будинку,

100 кв. м загальної площі хозпостроєк і споруд,

30 кв. м загальної площі гаража.

Юрист ТОВ "Юридична фірма "ЮСТ Україна" Олексій Рогачев пояснив, що якщо у фізичної особи у власності знаходиться декілька квартир, то в розрахунок приймається площа кожній з них окремо, а не сукупна площа всіх належних квартир. Якщо жодна з них не перевищує 150 кв. м, то податок не сплачується.

Аналогічне правило використовується і у випадках, коли у власності знаходяться різні об'єкти, наприклад, квартира, садовий будинок, гараж. Якщо жоден з цих об'єктів не перевищує передбачені пільгами площі, то податок платити не потрібно, затверджується в законопроекті.

Але є тут свої особливості. За словами юриста, пільгами, передбаченими для квартири і удома, власник зможе скористатися тільки за умови, якщо це його основне місце проживання, і він там прописаний.

А у випадку з садовим (дачним) будинком, хозпостройкамі і гаражами, власник зможе скористатися пільгами тільки відносно одного садового будинку, одній хозпостройки і одного гаража, незалежно від їх кількості.

Тобто, за наявності 2 гаражів, наприклад, площею по 20 кв. м, власник може розраховувати на пільгу тільки відносно одного з них, а за другою доведеться платити податок повністю.

За словами юриста, якщо площа об'єкту перевищує передбачені пільгові норми, то податок сплачується за всю площу повністю. Іншими словами, якщо загальна площа квартири складає 170 кв. м, то податок сплачуватиметься за всю площу, а не тільки за «зайві» 20 кв. м.

А. Рогачев додав, що органам місцевого самоврядування законопроект надає право визначати додаткові пільги по сплаті даного податку, правда, не вказано в яких межах і в яких випадках.

Фізичні особи повинні будуть сплачувати податок щорічно до 15 листопада відповідного року, а юридичні особи – щоквартальне до 30 числа місяця, наступного за кварталом.

Піти від податку неможливо?

Якщо з пільгами все зрозуміло: прописаний – звільнений від податку, то щоб не платити за «зайві» квартири і дачі виникає спокуса переписати їх на родичів різного калібру. Та ба, разом з нерухомістю «перепишеться» і обов'язок платити податок, тому як власність зобов'язує.

«Якщо продаж дружній особі відбувається з метою зменшити свої власні податкові відрахування, то це не самий кращий варіант – просто дружня «підставна» особа буде зобов'язана платити податки», - застерігає А. Рогачев.

Точно також неможливо скористатися пільгами, продавши дружній особі, наприклад Ѕ права власності на садовий будинок площею 110 кв. м.

«Начебто, за наслідками операції вийде, що тепер кожний з власників володіє всього лише 55 кв. м, а значить має право на пільгу по сплаті податку. Проте в даному випадку об'єкт нерухомості знаходитиметься в загальній пайовій власності декількох осіб, і при цьому платником податків виступає кожний з них у відповідній частці.

Іншими словами, в нашому прикладі обидва співвласники повинні будуть навпіл сплатити податок, виходячи із загальної площі садового будинку», - пояснив юрист.

Правда, невелика лазівка є. А. Рогачев вважає, що з урахуванням особливостей конкретного об'єкту нерухомості теоретично можливо отримати пільгу, якщо розділити такий об'єкт нерухомості на два і більш (наприклад, в приватному будинку продати окремо приміщення як квартиру, а не як частку в праві власності додому). У такому разі, площа кожного з об'єктів враховуватиметься роздільно.

Земля - окремо, будинок - окремо

Спочатку затія уряду полягала в тому, щоб ввести податок «на величезні вілли і великі ділянки землі», потім мух відокремили від котлет, оскільки для стягнення податку необхідно створити єдиний реєстр речових прав на нерухомість і землю, який до цих пір не можуть поділити між собою Держкомзем і Мінюст. Так от, законопроект відокремив землю від нерухомості.

Юристи вважають, що існуючі реєстри БТІ – необхідний мінімум, щоб закон працював на практиці. «Правда, роздільне адміністрування податку, наприклад, додому і плати за землю, на якій він стоїть, набагато складніше і дорожче, ніж здійснення всіх заходів відразу», - додав юрист «ЮСТ-Україна».

Партнер компанії «Адлер і партнери. Адвокатське бюро», адвокат Юрій Остапенко пояснив, що податкова адміністрація відбиратиме власників нерухомості «надмірної» площі на основі даних БТІ, які будуть зобов'язані подавати ГНАУ щоквартальне до 15 числа наступного місяця відомості, необхідні для розрахунку податку.

При цьому до відповідної інспекції передається інформація про всіх власників об'єктів нерухомості на відповідній території, а не тільки тих, чия площа перевищує пільгові.

«Інспекція далі самостійно розраховує розмір податку, який підлягає сплаті фізичними особами (юридичні особи роблять це самостійно) і повідомляє відповідного власника по місцю прописки про необхідність сплати конкретної суми щорічно до 15 липня відповідного року», - додав А. Рогачев.

Багаті теж платять

Гравці ринку нерухомості по-різному оцінюють ефект від введення податку. Одні говорять, що податок на розкіш - світова практика, адже в Європі він складає до 60% місцевих бюджетів. А інші обурюються: скільки можна тиснути, та ще в часи, коли люди економлять кожну копійку.

На думку генерального директора АН Park Lane Галини Мельникової, в тому вигляді, в якому сьогодні існує законопроект, він не зробить істотного впливу на зміну вартості об'єктів нерухомості. Оскільки розмір податку – всього 1% від суми мінімального прожиткового мінімуму (669 грівень) за 1 кв. метр загальної площі, тобто, 6,69 грн. за кв. метр.

А велика частина городян володіє квартирами, площа яких не перевищує пільгових 150 кв. метрів. Вона вважає, що сума, яку потрібно буде заплатити раз на рік, дуже мала для того, щоб закладати її у вартість нерухомості при продажі. «Податок на нерухомість існує практично у всіх країнах і, враховуючи світову практику, це нормально, коли, володіючи нерухомістю, ви платите податок», - додала вона.

При цьому А. Рогачев вважає, що сплата податку – по кишені власникам крупної нерухомості. «Принаймні, очевидно, що власник будинку площею 320 кв. м точно в змозі сплатити 2141. грн. у рік ( виходить менше 200 грн. у місяць)», - підрахував він.

З іншого боку, на думку юриста, можливе збільшення розмірів орендної плати в офісних центрах, оскільки їх власники прагнутимуть «перекинути» на орендарів додатковий податковий тягар.

Забудовники ж вважають, що введення податку може привести до зниження об'єму продажів житла, оскільки зменшиться кількість інвесторів в будівництво житла, що приведе до скорочення об'ємів в галузі і зробить наше «місце проживання» ще менш доступним.

На думку віце-президента компанії «Київміськбуд» Олексія Булгакова, в умовах кризи, коли у всіх впали доходи, вводити додаткові податки недоречно.

Адже ініціатори законопроекту орієнтувалися на ситуацію 2001-2007 років, коли ціни на нерухомість росли стрімкими темпами. А зараз ситуація кардинально змінилася, ціни впали, кількість договорів купівлі-продажу нерухомості істотно знизилася.

І введення податку на нерухомість може загострити проблему, вважає Ю. Остапенко. Тому законопроект краще вносити на розгляд Верховної Ради після стабілізації економічної ситуації.

Юрист «ЮСТ Україна» вважає, що на даний податок не впливає кількість операцій з нерухомістю, оскільки його базою є площа нерухомості, що знаходиться у власності конкретної особи, а не операції з нею. «Тому затишшя на ринку спекуляцій навряд чи його торкнеться, а ось вірогідність того, що люди почнуть продавати об'єкти відповідної площі з метою мінімізації плати по даному податку – достатньо велика», - вважає експерт.

На його думку, якщо парламент прийме закон цього року, то введення податку в 2010 році буде протіворечить положенням ст. 1 Закону України «Про систему оподаткування».

Оскільки «типова помилка» уряду полягає в тому, що воно пропонує введення податків без внесення змін в названий закон, які повинні бути включені в нього не пізніше, ніж за 6 місяців до початку нового бюджетного року і вступити в силу з початку нового бюджетного року. Юрист прогнозує, що, швидше за все, суперечка між зацікавленими особами знову вирішуватиметься в Конституційному Суді.

А це означає - якщо жити згідно із законом, податок нам світить не скоро. При дотриманні всіх правил - не раніше 2011 року. А якщо пригадати, що нині на дворі не просто рік, а рік передвиборний, то навряд чи знайдеться депутат або "урядовець", який наважиться відлякати електорат перспективою додаткових витрат в і без того нелегких економічних умовах. Але у нас в країні можна чекати будь-якого сюрпризу.

Джерело: investfunds. com. ua