”Нерухомі” міняйла

Говорити про стагнацію (м'яко кажучи) на ринку нерухомості України стало останнім часом загальним місцем

Причини цього ясні, не повторюватимемося. Як і не станемо вплутуватися в суперечку на тему — коли ринок житла пройде ”дно”. У справжньому матеріалі спробуємо описати два найбільш популярних на даний момент виду операцій на ринку нерухомості нашої країни — обмін і продаж заставного житла.

Через нестачу живих грошей продавці вітчизняної нерухомості віддають перевагу прямим і непрямим обмінам над альтернативними операціями. В результаті ріелтерам доводиться вибудовувати обмінні ланцюжки з декількох квартир за відсутності кінцевого покупця з готівкою. Не дивлячись на складність таких схем, для багатьох продавців і покупців цей варіант є зараз мало не єдиним способом вирішити свої житлові проблеми.

В умовах категоричного браку покупців досвідчені агенти на одного покупця зав'язують дві-три обмінні операції. Прямі обмінні операції відрізняються тим, що в них беруть участь дві люди — продавець і покупець, які міняються один з одним своїми нерухомими активами з доплатою або без. Саме такі операції були чи не єдиним реальним способом змінити житлові умови за радянських часів — громадяни СРСР користувалися прямими обмінами для зміни житлових умов до початку 1990-х років, поки ринок нерухомості як такий не сформувався. Тоді в таких операціях шикувалися довгі ланцюжки, і тягнутися обміни могли від декількох місяців до декількох років.

Проте за останні 15 років такі схеми втратили свою популярність. Причина їх зникнення проста: побудова ланцюжка квартир, що беруть участь в прямому обміні, - справа вельми складна і морочлива. Для здійснення обміну потрібно зробити так, щоб обидві сторони обміну було задоволено квартирами, що брали участь в операції. Якщо ж число квартир, що беруть участь в обміні, більше два, то обмін називається непрямим і складність ”пов'язання” інтересів різних контрагентів зростає в геометричній прогресії (хоча, справедливості ради, відмічу — автор цих рядків брав участь в ланцюжку обміну нерухомості, що складався з трьох ланок, в 1997 році, і жодних проблем в ході її реалізації не виникло).

Із-за складності обмінних операцій абсолютна більшість подібних клієнтських запитів останніми роками задовольнялися за рахунок використання інший, більш ринковій технології — з допомогою, так званих альтернативних операцій. Згідно цій схемі, квартира, пропонована до обміну, виставляється на продаж. Після того, як покупець на неї був знайдений, для продавця підбиралася квартира з числа тих, що продаються на відкритому ринку. Альтернативна схема — одномоментний продаж наявній нерухомості і покупка нової квартири — стала одним з пріоритетних способів рішення житлового питання в Україні в локризові часи. Така схема сама по собі набагато зручніша, ніж прямий обмін, оскільки використовує гроші як еквівалент житла, що бере участь в операції, а це, у свою чергу, дозволяє не тільки уникнути необхідності узгодження стрічних інтересів що обмінюються, але і забезпечує можливість вибору квартири, що набуває замість старого житла.

Проте для проведення обмінної операції за ”альтернативною” технологією потрібний, щоб на самому початку ланцюжка знаходився ”чистий” покупець, який готовий заплатити гроші за новий актив, при цьому нічого не продаючи. При реалізації альтернативної операції як мінімум один з її учасників повинен мати на руках повну суму, необхідну для покупки житла. І все було добре, поки на вітчизняному ринку нерухомості були потенційні інвестори.

Дійсно, на ринку, що активно росте, приблизно 99% всіх операцій по обміну оформлялося саме через купівлю-продаж. Проте тепер, продати квартиру без істотної втрати в ціні від вкладеної в її покупку суми стає все важчим, оскільки пропозиція багато разів перевищує попит. Це велика проблема — знайти покупця як такого. І поки ви його шукатимете, ціна на вашу квартиру може впасти ще більше. Тому схема обміну через купівлю-продаж зараз продовжує діяти скоріше теоретично.

Брак живих грошей поставив учасників ринку перед складним вибором. У ситуації, що склалася, є два виходи — запастися терпінням і відкласти рішення свого житлового питання потім або пригадати про забуту схему прямого обміну, адже у разі такого обміну наявність ”першого” покупця, така важлива для ”альтернативного” варіанту, не потрібна. В результаті частка обмінів в загальному об'ємі операцій виросла у декілька разів в порівнянні з минулим роком. Оскільки інвестиційних покупок практично немає, більшість операцій на вторинному ринку є варіантами ”альтернатив”, які частенько перетворюються в банальні ”прямі” обміни.

У обмінних операцій існує ряд недоліків. По-перше, не так просто знайти агента, який погодиться провести не альтернативну операцію, а суто обмінну. Українські ріелтерськіє компанії, за рідкісним виключенням, не пропонує продавцям ніяких інструментів, за допомогою яких можна було б вирішити проблему в умовах сучасного стану ринку. Прямі обміни в основному нині проходять через ріелтеров, які спеціалізуються на обмінах, а вони на ринку небагато. Ну не було на них попиту вже років 15-17.

По-друге, практично неможливо знайти двох клієнтів, які вибрали б об'єкти один одного, хай і з доплатою. Складний же обмін, здійснюваний так званим ланцюжком, на практиці здійснити набагато важче, ніж ланцюжок ”альтернатив”. Якщо одна з квартир виявиться проблемною, то знайти їй заміну дуже складно, і ланцюжок розпадається. У цьому полягає основна складність проведення таких операцій.

З попереднього недоліку витікає наступний — збільшення організаційних складнощів. Найбільший недолік — ніж більше учасників в процесі, тим складніше управляється операція і більше ризиків в отриманні певних результатів. Схеми по багатоступінчатому обміну квартир ріськованни складністю виконання всіма учасниками ланцюжка своїх зобов'язань, наприклад, по звільненню квартир. Оскільки в одному договорі, як правило, складна обмінна схема не вписується, то оформляється декілька взаємозв'язаних один з одним договорів. Кінцевий набувальник вплинути на взаємини інших учасників операції фактично не може. При цьому важливо, щоб всі умови були внесені до договору, а не обмовлялися усно. Для того, щоб зібрати воєдино ланцюжок обмінюваних квартир, необхідно провести роботу, об'єм якої і складність часто у багато разів перевищують ”альтернативну” схему.

Проте є у такої схеми і свої переваги. Навіть якщо ланцюжок розривається при обміні, то власники нічого не втрачають і можуть відіграти операцію назад, тоді як при купівлі-продажі розривши ланцюжки може залишити когось з учасників ні з чим. Крім того, в умовах щонайгострішого недоліку живих грошей у продавців і покупців обмін залишається єдиним дієвим механізмом поміняти житлові умови. Адже клієнтові за великим рахунком все одно, яка технологія буде застосована ріелтером для вирішення поставленого завдання. Зрозуміло, за умови законності і безпеки такої технології.

Перейдемо до другої частини нашого оповідання, в якій мова піде про іншу популярну нині схему. Отже, коли у позичальника немає можливості платити по іпотечному кредиту, то залишається одна можливість: продати квартиру, куплену в кредит, і ”вирученими” від продажу грошима розплатитися з банком. У цього способу є серйозний недолік для позичальника-продавця квартири — квартира на момент продажу знаходиться в заставі банку.

Чому недолік, запитає читач? Тому що потенційний покупець квартири повинен буде враховувати певні вимоги банку-кредитора, в заставі якого знаходиться квартира продавця, йти на певні ризики і фінансові витрати.

Розглянемо можливі способи продажу квартири, що знаходиться в заставі банку, але розглянемо ці способи з погляду покупця. Варіант перший — допустимий, позичальник-продавець пропонує покупцеві внести до банк-кредитора завдаток у розмірі залишку позикової заборгованості по кредиту, щоб продавець міг погасити кредит. В цьому випадку, зобов'язання позичальника-продавця перед банком будуть виконані, і він зможе продавати квартиру, не враховуючи вимоги банку. Який ризик для покупця? Продавець гроша отримав, кредит погасив, але квартиру з тих або інших причин покупцеві не продав. І як покупець повертатиме свої гроші?

Другий варіант — покупець набуває квартири, що знаходиться в заставі. Після операції банк отримує гроші у розмірі залишку позикової заборгованості, дає новому власникові квартири довідку, що всі зобов'язання перед банком виконані, і новий власник подає документи в органи юстиції, щоб зняти обтяження. Для покупця це зайві трудовитрати і грошові витрати: ”знімати” заставу.

Третій варіант — покупець купує квартиру, а гроші передаються через акредитивний рахунок. Операція відбувається так: в день операції покупець зараховує гроші на рахунок, відкритий в банці, при цьому визначаються умови, при яких можна дістати доступ до грошей. Наприклад, у разі реєстрації договору купівлі-продажу на ім'я покупця, доступ до грошей на рахунку, в частині залишку позикової заборгованості позичальника отримує банк, а до різниці між вартістю квартири і залишком судної заборгованості — отримує позичальник-продавець квартири. Якщо операцію з тих або інших причин не зареєструють, то доступ грошам на рахунку отримає покупець, щоб забрати свої гроші. Зазвичай, при такій процедурі передачі грошей, банк відразу дає документи, необхідні для зняття застави. І реєстрація зняття обтяження відбувається одночасно з реєстрацією переходу права власності на нового власника. Які ризики у покупця при такому способі? А пригадаєте, що стало з грошима на рахунках банків, у разі банкрутства банку. Тобто, якщо за час операції банк збанкрутить, покупцеві (якщо реєстрація операції з яких-небудь причин не відбудеться) буде проблематично забрати назад свої гроші. І хоч вірогідність такої події мала, покупці все одно вважають за краще не ризикувати.

Варіант четвертий — покупець купує квартиру, гроші передаються через ”осередок” банку, банк готує документи для зняття обтяження з квартири. І реєстрація зняття обтяження відбувається одночасно з реєстрацією переходу права власності на нового власника. Це той спосіб, який більше всього з перерахованих способів влаштовує покупця, тільки далеко не всі банки готові вирішувати питання таким чином.

Істотний недолік продажу квартири, що знаходиться в заставі банку в тому, що як покупець може розглядатися або людина з ”живими грошима”, або той, хто бере кредит в тому ж банку, в заставі якого знаходиться квартира. Тобто, якщо людина хоче за допомогою кредитних засобів, наприклад, банку ”Ощадбанка” купити квартиру, що знаходиться в заставі, наприклад, в ”Укрсоцбанку”, це зробити буде практично не можливо. Тобто, круг потенційних покупців звужується.

Що виходить з вище сказаного? Що якщо у людини квартира в заставі банку, то продати її, по-перше, складніше, ніж квартиру, не обтяжену зобов'язаннями, а по-друге, доводиться знижувати вартість, щодо тієї вартості, по якій продаються аналогічні квартири. І це зниження вартості тим більше, чим ризикованішу для покупця схему передачі грошей пропонує банк.

Загалом, подаруй викладені вище за проблему можна буде вирішити за однієї умови — відновлення нормальної роботи ринку нерухомості в Україні. Відбудеться це не раніше закінчення економічної рецесії. Тобто, судячи з усього, бути популярними обміну і покупці-продажу заставного житла предстоїт ще досить тривалий час