Чи потрібно будувати житло бізнес-класса?

Щоб говорити про об'єм ринку житла бізнес-класса, не декларованого, а реально відповідного вимогам класифікатора, необхідно аналізувати масив інформації по всіх об'єктах первинного ринку нерухомості. Подібної інформації по всіх об'єктах всіх забудовників сьогодні немає

Цільова аудиторія дуже звузилася, об'єм пропозиції і об'єм попиту буде значно менше, ніж раніше. Я думаю, що справжній бізнес-клас на ринку буде представлений дуже слабо, найближчими роками пропозиція буде невисокою.

Раніше я висловлював ідею про створення під егідою Мінрегионстроя обов'язкової електронної реєстрації всіх об'єктів житлової нерухомості на первинному ринку по всій Україні. Ідея полягає в тому, щоб кожен забудовник в обов'язковому порядку реєстрував всі свої об'єкти - по кожному з них вводив в загальну базу характеристики об'єкту по заданих параметрах згідно нормативній документації і класифікаторові житлової нерухомості. При цьому дана програма могла б автоматично коректувати задекларовану класність об'єкту, знижувати її або підвищувати. Відповідно, класність об'єкту була б відображенням набору його об'єктивних характеристик, а не суб'єктивною маркетинговою оцінкою. Тоді, маючи доступ до профайлам по всіх об'єктах, можна було б відстежувати об'єм кожного з сегментів житлової і комерційної нерухомості.

Подібну реєстрацію можна було б проводити на сайті Мінрегионстроя. Дана ініціатива поки не реалізована, хоч і не вимагає значних засобів - по суті, тут треба лише ухвалу Кабміну або наказ міністра.

Як показали останні декілька місяців, подібна інформація про всі об'єкти нерухомості в Україні необхідна уряду для реалізації програм на будівельному ринку. І у покупця була б упевненість, що заявлений клас об'єкту відповідає реальному класу відповідно до вимог класифікатора житлової нерухомості.

У Україні ті об'єкти декларованого бізнес-класса, які створювалися останнім часом, не проходять по класифікаторові житла. За якістю, по інфраструктурі, по ряду інших параметрів більшість об'єктів в цьому сегменті потрапляють в економкласс і нижче.

Тому насправді об'єм первинного ринку житла бізнес-класса дуже невеликий. Сегмент економкласса вже сьогодні переобтяжений і перегрітий. Житла, яке відповідає вимогам до соціального класу, в Україні теж більш ніж достатньо - на вторинному ринку. Дані сегменти вже насищени, це житло не треба будувати. В світлі сказаного будувати потрібно саме бізнес-клас.

Криза показала, що найближчими роками продаватися буде переважне преміум- і бізнес-клас, тому що житло в цих сегментах завжди отримувалося за свої власні зароблені гроші. Економкласс завжди купувався за рахунок іпотеки, а іпотеки в найближчому майбутньому не буде. Хоча, звичайно, якби в Україні була іпотека під 4-6%, як в західних країнах, то охочих набувати нерухомості бізнес-класса із залученням іпотечних засобів було б досить.

Поки іпотечне кредитування обмежене, фактично покупцями на ринку залишаються ті, хто сьогодні реально заробляє гроші, необхідні для придбання квартири. Основна цільова аудиторія житлових об'єктів бізнес-класса - це господарі середнього бізнесу або топ-менеджмент крупних компаній. З поліпшенням економічної ситуації в Україні цільову аудиторію житла бізнес-класса складуть і господарі малого бізнесу, але це в майбутньому