Зміни в земельному законодавстві

Про зміни в земельному законодавстві і законодавстві щодо нерухомості розповідає Тетяна Ільяш, старший юрист інвестиційний-консалтингової компанії "Рапсодія"

- Які зміни відбулися в земельному законодавстві і законодавстві щодо нерухомості кінця 2009 почала 2010 років?

- В кінці 2009 року були прийняті наступні нормативно правові акти:

Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку придбання прав на землю» від 05.11. 09 г. № 1702-VI, покликаний, перш за все, спростити процес приватизації земельних ділянок і надання їх в користування

Ухвала Кабінету Міністрів України "Про внесення змін до Порядку безкоштовного оформлення і видачі громадянам України державних актів на право власності на земельні ділянки" від 16.12. 2009 г. N 1350, відповідно до якого у разі неприйняття сільським, селищним або міським головою або уповноваженим їм обличчям заяв про видачу державного акту на право власності на земельну ділянку або зволікання з їх передачею територіальний орган Держкомзему організовує прийом заяв громадян у відповідному селі, селищі або місті.

А якщо технічна документація виготовлена без попереднього уявлення громадянами відповідних заяв, допускається передача замовником такої технічної документації до Центру кадастру для виготовлення державного акту на право власності на земельну ділянку. Видача державного акту у такому разі здійснюється одночасно з представленням заяви громадянином.

Крім того, з 01 січня 2010 року вступили в дію перехідні положення Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву» від 16 вересня 2008 року N 509-VI, а саме: набув чинності п. 6. вказаного Закону відносно ст. 122 Земельні кодекси України.

Дані зміни стосуються передачі земельної ділянки у власність або в користування замість постійного користування, а також повноважень органів державної влади уповноважених це робити.

Відтепер замість надання земельних ділянок юридичним особам в постійне користування земельні ділянки передаються у власність або в користування, а окрім районних і обласних рад уповноваженою передавати земельні ділянки у власність або в користування є також Верховна Рада Автономної Республіки Крим.

- Які позитивні моменти Ви можете відзначити для громадян і підприємств з внесенням відмічених змін до нормативно правових актів щодо земельного законодавства?

- Відзначимо, що позитивні зрушення в земельному законодавстві мали місце ще в першій половині 2009 року.

Так, в березні 2009 року прийнятий Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, які засвідчують право на земельну ділянку, а також порядку ділення і об'єднання земельних ділянок» від 05.03. 2009 г. № 1066-VI, в дію вступив в 05.04. 2009 року (за текстом – Закон № 1066-VI), згідно з яким державний акт права власності на землю перестає бути єдиним правовстановлюючим документом. Таке право також упевняється і цивільно-правовими договорами.

Якщо раніше процедура отримання державного акту тривала роками, то з ухваленням цього документа покупець отримуватиме право власності на землю у момент виведення угоди покупки-продажу. Адже на сьогодні власник не може здійснити своє законне право розпоряджатися своєю власністю, поки не отримає зареєстрований державний акт. При цьому, не маючи юридичного має рацію користування земельною ділянкою, власник є платником земельного податку за цю ділянку. Проблема отримання державних актів права власності на землю в Україні існує давно, і всі прийняті останнім часом нормативні документи не допомогли її вирішити.

Слід зазначити, що Законом № 1066-VI встановлена норма щодо проставляння на державному акті про право власності на земельну ділянку відміток про відчуження земельної ділянки і про реєстрацію прав на земельну ділянку.

У травні 2009 року Кабінет Міністрів України прийняв Ухвалу «Про деякі питання посвідчення права власності на земельну ділянку» від 6.05. 2009 г. N 439 відповідно до якої закріплена норма, що при оформленні права влади не потрібно отримувати новий державний акт на земельну ділянку.

Натомість нотаріус у разі посвідчення цивільно-правового договору про відчуження земельної ділянки, видачі свідоцтва про право на спадок на земельну ділянку, а також виключення державного акту в передбачених законом випадках з своїх справ за наявності витягу з державного реєстру земель проставляє на державному акті відмітку про перехід права власності на земельну ділянку такого змісту.

Після набуття чинності Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку придбання прав на землю» від 05.11. 09 г. № 1702-VI всі експерти і фахівці в галузі земельного права заявили про позитивні зміни в цій галузі.

І справді, слід відмітити, що завдяки відміні процедури узгодження попереднього місця розташування ділянки, яка не виправдала себе в рамках процедури безкоштовної приватизації землі громадянами, значно спрощений процес приватизації земельних ділянок і надання їх в користування, а отже, економія часу, сил і засобів.

Отже, приступимо до аналізу так званого позитивного зрушення норм земельного права для землевласників і землекористувачів.

Встановлений тритижневий термін для узгодження проекту відведення, після закінчення якого комісія надає відповідному органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування висновок щодо узгодження (неузгодження) проекту відведення. У подальшому вищезазначені органи впродовж двох тижнів повинні ухвалити рішення про твердження проекту відведення і передачі земельної ділянки у власність.

Єдиною причиною відмови може бути невідповідність місця розташування земельної ділянки вимогам законів, нормативно правових актів, містобудівної і землевпоряджувальної документації. Отже, встановлення переліку підстав, по яких місцевий орган влади або самоврядування може відмовити в розгляді клопотанню про надання земельної ділянки значно знижує можливість зловживань з боку чиновників. Крім того, відміна державної експертизи експертної грошової оцінки земельних ділянок державної і комунальної власності у разі їх продажу також стало невеликим кроком для боротьби з корумпованістю в нашій системі органів державної влади.

Поповнений перелік випадків безаукционного отримання земельної ділянки із земель державної і комунальної власності в ч. 2 ст. 134 Земельні кодекси України, а саме: передача громадянам земельних ділянок для ведення фермерського господарства, ведення особистого селянського господарства, ведення садівництва, для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), для індивідуального дачного будівництва, для сінокосу і випасу худоби, для городництва; надання ділянок для будівництва, обслуговування і ремонту об'єктів зв'язку, відновлення договору оренди землі.

Також розширений перелік видів земельних ділянок, які не підлягають продажу на земельних аукціонах. Відмінений обов'язковий продаж на торгах прав оренди земельних ділянок для реконструкції кварталів старої забудови, для будівництва соціального і доступного житла, якщо конкурс на його будівництво вже проведений. Законодавець зробив крок вперед на спрощення реалізації складних проектів по реконструкції хрущовок.

Землевласникам і землекористувачам дано право самостійно визначати види використання земель в межах встановлених категорій «з урахуванням містобудівної документації і документації із землеустрою». Виключення - землі сільськогосподарського призначення і землі оборони.

Заборонено продавати земельну ділянку державної або комунальної власності, яка орендується, без згоди орендарів, також не потрібно проводити аукціон при відновленні договору оренди землі, з'явилася можливість розділу земельної ділянки, яка знаходиться в користуванні.

Але найпозитивнішим моментом є впровадження принципу «єдиного вікна» при узгодженні землевпоряджувальної документації. Згідно Закону, зацікавленій особі не потрібно отримувати окремі узгодження ряду органів (земельних ресурсів, містобудування і архітектури, природоохоронних і органів культурної спадщини СЕС), що на практиці вимагало неабияких зусиль, витрат грошей і часу. Зараз же теоретично в районах і містах обласного значення, в Києві і Севастополі повинні створюватися комісії, які складаються з представників тих же органів і ухвалюють одне загальне рішення.

- На яких саме моментах необхідно акцентувати увагу після того, як відмічені нормативно правові акти вступили в силу?

- Важливим моментом, на якому необхідно акцентувати увагу, – це нерухоме майно, яке нероздільно пов'язане із земельною ділянкою.

Законом закріплено, що особа, що здійснює відчуження нерухомого майна, позбавляється права на землю під таких нерухомим майном і нерухоме майно переходить до набувальника нерухомості, крім того, визначені мінімальні розміри такої діяльності.

Позитивним є те, що вирішено питання з подвійним стягуванням плати за землю (орендної плати з попереднього землекористувача, і земельного податку з нового землекористувача) до моменту оформлення права нового власника об'єкту нерухомості на земельну ділянку державної (комунальною) власності, яка доставляла багато незручностей раніше.

Але разом з тим пропуском в цій нормі є те, що ст. 140 Земельного кодексу закріплює вичерпний перелік підстав для припинення права власності на землю, дана стаття в даний час залишається без змін, і як наслідок – плутанина.

Вимога про кадастровий номер може змусити продавців нерухомості оформляти право власності на ділянки під нею. Зараз багато нотаріусів відмовляють укладати угоди щодо таких об'єктів.

Крім того, виникають питання щодо реєстрації прав на земельну ділянку, оскільки згідно ч. 2 ст. 126 Земельного кодексу право власності на земельну ділянку, придбану у власність з приватних земель, оформляється цивільно-правовою угодою про відчуження земельної ділянки (а не про відчуження об'єкту нерухомості).

На сьогоднішній день не всі ділянки мають кадастровий номер, отже, відмічена норма вимушує охочих продати нерухомість, оформляти право власності на земельні ділянки

- Як працюють дані зміни на практиці?

- Щодо роботи Колегіального органу – Комісії, уповноваженої давати дозвіл на землевідведення. Кабмін затвердив Типове положення про Комісію (далі - Положення) ще в грудні минулого року. Згідно Положенню, документацію в Комісію передає не зацікавлена особа, а орган, уповноважений давати дозвіл на землевідведення, тобто або рада, або адміністрація. Комісія, розглянувши документи, може видати три типи висновків:

- "про узгодження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки" (при приватизації або наданні ділянок в користування);

- "про узгодження місця розташування об'єкту" (при виключенні або викупі земель для суспільних потреб або по мотивах суспільної необхідності);

- "о відмові в узгодженні документації із землеустрою" (за наявності зауважень членів Комісії).

З норми Закону № 1702 можна допустити, що Комісія - орган колегіальний, такий, що ухвалює одне рішення більшістю голосів. Незгодні підписують позитивний висновок, прикладаючи при цьому свій висновок із зауваженнями.

Положення ж говорить про те, що якщо є хоч би одне зауваження, позитивного висновку бути не може. Комісія оформляє відмову, а той, який відмовив, оформляє свій висновок із зауваженням. Зацікавлена особа може виправити зауваження і подати документи на повторний розгляд.

Отже, такий колегіальний орган, як Комісія, не може виступати відповідачем в суді при заперечуванні його рішення або бездіяльності. Із цього приводу були виражені різні версії: відповідачем може виступити або розділ Комісії, або орган, що її створив. Але все це припущення.

Основні моменти, на які необхідно звернути увагу землевласникам і землекористувачам: у багатьох населених пунктах не мають генпланів, тому визначити точне місцезнаходження ділянки іноді буває достатньо складно. Також необхідно уточнити, чи немає у складі ділянки особливо цінних земель, оскільки відведення такої землі буде в компетенції Кабміну