Житлова нерухомість та інвестування


Вже півроку для українців, які мають накопичення, ризики звичних фінансових інструментів прагнуть до нескінченності.

У такій ситуації нерухомість самий логічний вибір. Про те, що відбувається зараз на цьому ринку розмовляємо з Ангеліною Деревльової - експертом з більш ніж десятирічним досвідом роботи з найбільшими житловими проектами, а також досвідом роботи в банківській та інвестиційній сферах.

Як можна охарактеризувати нинішній стан столичного ринку житлової нерухомості?

Як кризовий. Зараз на ринку штиль.На початку другого кварталу були яскраво виражені дві прямо пропорційні тенденції - від скорочення продажів у ряду забудовників, до різкого необ'єктивного їх зростання з 20-25 квартир на місяць до 40-50. В останніх випадках в основному це інвестиційні покупки.Зберігається шаблонний підхід в оцінці ризиків, покупець менше думає, як зберегти, більше - як заробити. З'являються об'єкти, які на півроку виконали план продажів.У майбутньому це призведе до формування величезного вторинного ринку з подальшим зниженням ціни і збільшенням терміну експозиції квартир. Якщо комплекс будується в кілька черг, то пропозиція на вторинному ринку, буде конкурувати з пропозицією від забудовника.Також вже можна говорити про ризик появи довгобудів.

Яка стратегія поведінки для будівельних кампаній зараз найбільш виграшна?

Тут не може бути стандартного рецепта як вижити.Для різних об'єктів залежно від обсягу, стадії реалізації, темпів будівництва, якості проекту рішення будуть різними.

Деяким, наприклад, раціональніше закрити продажу, щоб не втрачати в гонці акційних пропозицій, та інвестувати будівництво за власні кошти.На жаль, деякі компанії мають власний ресурс, тому більш поширена практика - зниження ціни. Потрібно розуміти, що компанія-забудовник не може безобоснованно знижувати ціну.Девелопмент - це бізнес: є собівартість проекту, куди входять собівартість будівництва, вартість землі, адміністративні витрати, витрати на збут, витрати на узгодження, обслуговування кредиту і т. д. А також норма прибутку. Т. е.ціну можна знизити або за рахунок прибутку, або за рахунок зменшення витрат. Або, застосувавши комбінацію з того й іншого.

Нещодавно в пресі з'явився Ваш коментар, про те, що добре йдуть продажі у комплексів зафіксували курс долара на позначці 8-9 грн.При цьому самі Ви не є йдете цим шляхом, чому?

Для нас фіксувати курс долара - означало б працювати собі в збиток.

Зараз якісні імпортні матеріали, які ми використовуємо, подорожчали за рахунок девальвації гривні (фасадні системи стали дорожче на 45%, плитка - на 35-50%, лакофарбові - на 25-35%). Вітчизняні будівельні матеріали також додали в ціні 10-60%.Так, всі українські заводи-виробники стінових матеріалів підняли ціни на 12-15%. Арматура подорожчала на 60%, щебінь - на 20%, бетон - на 15%. Наскільки подорожчало паливо помітно кожному автолюбителю. І це ще поки не стоїть питання індексації вартості робіт.

Чи дійсно варто переплачувати за ім'я забудовника, набуваючи більш дорогу нерухомість?

Навряд чи можна говорити про переплату за ім'я. Компанія з ім'ям дорожить своєю репутацією і намагається запропонувати трохи більше, ніж вимагає споживач. Т. е.покупець завжди має більш справедливу ціну. Давно минули часи, коли вартість житла формував високий попит на нього, коли собівартість проекту складала 500-800 $ за кв. м, а ціна - 1800-2500 $. Зараз ціна на первинному ринку більш обгрунтована, ніж коли б то не було.Для того, щоб витримати вартість за кв. м в 8000 грн. на ринок повернулося панельне житлове будівництво. Економ-клас з ціною за кв. м до 14 000 грн.при монолітно-каркасної конструкції заповнюють стіни піно-, газобетон, керамзитобетон, які мають низьку механічну міцність, але при цьому прості в монтажі та значно дешевше цегли.У процесі експлуатації у таких матеріалів, на відміну від цегли, падають теплотехнічні та фізичні характеристики. При усадці будинку в стінах з'являються тріщини.

Тому питання з чого будується, зараз абсолютно не риторичне: хороші матеріали, як кажуть, коштують грошей. Я вже не кажу про більш зрозумілих споживачеві речах: розташуванні об'єктів, планувальних рішеннях, майбутньому обслуговування будинків.

Наскільки жорстким в Україні можна вважати поділ житлової нерухомості на класи?

Цікавий момент: у готелях та офісних центрах для того, щоб потрапити в категорію необхідно виконати міжнародний норматив. Там чітко регламентовано, скільки секунд (!) Відвідувач повинен очікувати ліфт. Так, для 5 зірок - це не більше 30 секунд. У житло жорсткої класифікації немає, і кількість ліфтів встановлюється згідно з ДБН (Державнi будiвельнi норми).ДБН вимагає в 5-9-поверхових будинках встановлювати не менше 1 ліфта, в будинках до 18 поверхів - не менше 2 ліфтів і понад 18 - не менше 3 ліфтів. Кількість ліфтів для дому розраховують архітектори.Вони враховують швидкість руху ліфтів, величину кабіни, їх вантажопідйомність, а також кількість поверхів, висоту поверху, кількість мешканців у будинку та інші показники. І, погодьтеся, виконати вимоги нормативів і забезпечити комфорт - це не одне і те ж.Тому в економ сегменті ви швидше побачите 3 ліфта на 10 квартир на поверсі в 25-поверховому будинку. У бізнес-класі - 4 ліфти на 6-7 квартир.

Висота стель у найдешевшому житло - 2,55 м, в дорогому - 3 м (а іноді 3,3-3,6 м).Вхідні групи в економ-класі відсутні, в бізнес-класі, (наприклад, наш RiverStone) хол може бути більш 100 кв. м. Гостьовий санвузол в «бізнесі» - 2-3,5 кв. м, хазяйський - 4,5-8 кв. м, тоді як економ клас максимально наближений до ДБН: 1,2-1,8 кв. м і 3,3-4 кв. м відповідно.Перераховувати можна довго.

Колись Українська будівельна асоціація розробляла класифікацію житла саме для того, щоб обгрунтувати ціну і формалізувати вимоги до якості. Шкода, що цю працю в повному обсязі виявився не затребуваний ринком.Використовуються лише назви класів.

Більшість квартир зараз купується з інвестиційною метою. Що б Ви могли порекомендувати таким покупцям?

Так, в RiverStone також збільшився інвестиційний попит.Раніше переважна більшість квартир у нас купувалося для власного проживання, сьогодні ж відсоток покупців, які просто хочуть надійно вкласти свої кошти, виріс в рази. Мій основний рада для них - не шукати в нинішній ситуації способу отримати супер дохід.На першому місці повинна стояти стабільність і збереження коштів з помірним рівнем доходу: 7,5-12% річних. Якщо об'єкт викинутий на ринок по «викидними» цінами, то реальні ризики того, що забудовник не зможе його завершити.

Як тоді підійти грамотно до інвестиційного придбання житла?

Торік житло бізнес-класу було єдиним сегментом первинного ринку, який показав зростання. Цей факт пояснюється банально: якість проекту.Після заселення таких будинків їх цінність тільки зростає. Ім'я забудовника ж забезпечує впевненість в тому що ніяких сюрпризів з процесом будівництва не буде. Відома компанія краще самостійно профінансує будівництво, ніж втратить ім'я.Далі слід з'ясувати, яка історія продажів у комплексу, важливо щоб відсоток придбання квартир для власного проживання був високим. Це забезпечить більш високі шанси вигідного продажу в подальшому.Ну і врешті-решт оціните привабливість комплексу в цілому, де він розташований, як до нього дістатися, чи є по близькості парки або водойми. Чи далеко від будинку дитячий сад, школа, поліклініка?Обов'язково перевірте, чи виконуються обіцянки рекламних буклетів: як йдуть справи з благоустроєм території, чи закрита вона для доступу сторонніх, чи є охорона. Відкрилися чи обіцяні кафе, ресторани, магазини.

Швидко і дорого продаються квартири в комплексах, в яких люди хочуть жити.

Дата: 2014-07-09
Джерело: dengi.ua



Додати коментар


Текст *:  

Ваше ім'я *:  
Email *:   (не буде опублікований)
Телефон:  
Повідомлення:  
Перевірка *
Введіть код: 


Інші статті про нерухомість

Боротьба з самовільним будівництвом в Україні врегульована, необхідним є дотримання діючих норм - юрист
Ризики інвестування в новобудову
Комфорт на 15 квадратів: презентація мініатюрного будинку в Київській області
Надія на долар: як девальвація допоможе забудовникам
Названо сім найбільш конкурентоспроможних міст світу
5 торгових центрів з цікавою архітектурою
Хто зможе проводити експертизи проектів будівництва?
Будинок з дахом який обертається: амбітний концепт від британських архітекторів
Дерев'яне кафе в Мельбурні
Waterfrom Design (Тайвань). Аптека як мистецтво


Loader