Житло продовжить дешевшати, але доступним не стане

Щокварталу мінус 2-5%, – такий прогноз оцінювачів щодо житлової нерухомості. Дно ринку і подальшу стабілізацію вони раніше чекали весною 2010 року. Але позначилися зовнішні госзаймы і дефіцит бюджету. Падіння триватиме до літа, потім тиша на ринку, яка і оголить дно багатостраждальної вторічки

Проте, нинішня деградація цін – ніщо в порівнянні із зимою 2009 року. Коли в столиці однокімнатну квартиру можна було купити за 30-35 тисяч доларів. Віце-президент Союзу фахівців у сфері нерухомого майна Анатолій Топав згадує: "За 28 000 можна було купити однокімнатну, хай поганеньку, убітенькую. Грудень 2008 року – у людей паніка, істерика, страх перед банками, колекторами, якими нас залякували". Але вже в лютому 2009 паніка спала. А придбати однокімнатну квартиру без особливих утруднень можна вже за 50 000 доларов.

Директор київського агентства нерухомості затверджує: у регіонах ціни навіть виросли. "В Львові середня ціна на житлі – 110 доларів за кв. м. подорожчав за останні час на 10%. У Луганську діапазон середньої ціни 600-800 доларів за кв. м. – з нового року вона виросла теж на 10%. Стабільні ціни в західних регіонах".

З таким успіхом конкуренцію вторічке може скласти житло від будівельників. "Я бачив по 7,5-8 тисяч гривень за квадратний метр в новостроє. Це вже готові будівлі, сданиє в експлуатацію. Звичайно, це, наприклад, Дарницький район, але ціни, фактично, нижче, ніж на вторічке", – розповідає Анатолій Топав. Загальна ціна квартири на вторинному ринку виходить менше тільки за рахунок метражів: однокімнатні – 30-35 кв. м, двокімнатні, – можна знайти до 50 кв. м. У таких метражах в новостроє зазвичай розміщуються однокімнатні квартири. Правда, останнім часом забудовники переорієнтовувалися і стали пропонувати однокімнатні до 45 кв. м. "Якщо забудовники трохи зменшать свої апетити, хоч би на 15%, то вони можуть перетягнути з вторинного ринку собі майже всіх покупців", – вважає Анатолій Топав.

Оцінити реальну ситуацію на ринку сьогодні, як і всі попередні роки, дуже складно. І рієлтори, і експерти вимушені говорити тільки про ціни пропозиції – сума, за яку власник хоче продати нерухомість. Реальні ціни операції, які і характеризують ринок, нижче за пропозицію за одними даними – на 10%, по інших – на 20%. "Якщо ми говоримо, що на сьогоднішній день ціна піднялася на 5000 доларов, – пояснює Анатолій Топав, – виникає питання: чому? Чи то продажі пішли і виросла реальна ціна, чи то це продавцеві захотілося вийти на ринок з такою ціною". Побачити реальну картину ринку можна було б, якби БТІ і Міністерство юстиції обнародували статистику операцій купівлі-продажу нерухомості. Але вони вже який рік на запити рієлторов мовчать.

Грошові перспективи

Деякі учасники ринку нерухомості пожвавилися після того, як дізналися: банки на десяту відсотка понизили ставки по іпотеці. Значить, скоро почне дешевшати і кредит. Рієлтори вважають: 30-40% потенційних покупців володіють сумою грошей на півквартири. Виходить, купити за готівку не можуть. А ось узяти кредит – цілком. Експерти від надій на сплеск попиту відговорюють: кредити, якщо подешевшають, пожвавлять ринок там, де питання вибору одно- або двокімнатної квартири.

Для українського ринку іпотека має сенс тільки під 12%, вважає розділ Суспільства оцінювачів України Володимир Шалаєв: "Колеги підрахували: середня київська сім'я із зарплатою 3000 гривень на кожного дорослого може узяти кредит на житлі, якщо ставка після нього – 12%, а ціна 1 кв. м – до $1000. Теоретично така ситуація в Україні можлива, але якщо не буде спекуляцій на землі і завищених прибутків в будівництві".

Але на рівень 2007 року кредитування в Україні, швидше за все, вже ніколи не повернеться, - вважає Володимир Шалаєв. Будуть жорсткіші умови: перший внесок 30-50% від суми кредиту і встановлені ставки.

Восени стане зрозуміле, скільки дійсно коштує житло в Україні. Період стабільності, і цін, і попиту, - продовжиться рік. "Коли покупці зрозуміють, що ціни не рухаються, – може бути невеликий сплеск попиту, у вигляді графіка – це буде невелике зростання кривої, – розповідає Володимир Шалаєв. – Але це ненадовго, потім інтерес до нерухомості знову трохи опуститься. Знову затишшя – до самого відродження економіки"