Земельний кадастр: темнiше чорної рiллi

"Має бути так. Заходиш в iнтернет i кажеш: хочу цю дiлянку. Потiм дивишся, що на нiй є, i приймаєш рiшення про купiвлю. Так в усьому свiтi. Чому в Українi цього не може бути? Твердження про захист особистої iнформацiї тут нi до чого".

Земельна реформа в Українi триває вже бiльше п`ятнадцяти рокiв, однак держава досi не може створити кадастрову систему - реєстр земельних дiлянок країни.

Без ефективного кадастру заяви президента про створення прозорого земельного ринку виглядають передчасними, кажуть експерти.

Утiм, в адмiнiстрацiї Вiктора Януковича знайшли вiдповiдальних за виконання цiєї обiцянки. Ними будуть прем`єр Микола Азаров i аграрний мiнiстр Микола Присяжнюк.

Урядовцям доведеться добряче попрацювати, адже у державi досi нема правового забезпечення для повноцiнного ведення реєстру земель i простої процедури присвоєння кадастрових номерiв земельним дiлянкам.

Крiм цього, iснуючий електронний кадастр непрозорий: користуватися документом можуть лише чиновники, а пересiчнi громадяни доступу до нього не мають.

Народження кадастру

Сучаснi посвiдчення права власностi на землю - акти - Держкомзем запровадив 2002 року. Саме тодi, вiдповiдно до вiдомчого документа, дiлянки почали готувати до реєстрацiї в електроннiй системi i присвоювати їм коди - кадастровi номери. У сертифiкатах на землю або актах старого зразка номерiв не було.

Згодом виявилося, що кадастровi питання не повиннi регулюватися вiдомчими актами. Для цього потрiбний окремий закон, iнакше iнформацiя у Земельному кадастрi не гарантуватиме прав власностi, вважає директор консалтингового центру "Реформування земельних вiдносин в Українi" Максим Федорченко.

Втiм, саме у такому виглядi нинiшню базу даних започаткували 2004 року. За словами голови Земельної спiлки України Андрiя Кошиля, з того часу до кадастру внесли iнформацiю про 39% усiх земельних дiлянок України. Тобто про 60% надiлiв даних у кадастрi нема, i їх власники кадастрових номерiв не отримували.

Тимчасом, згiдно з вiдомчими актами, без вiдповiдного коду власники землi не можуть передавати землю у спадщину, дарувати або здавати її в оренду.

Кадастровий номер треба вказувати в усiх документах, що посвiдчують право громадянина володiти i розпоряджатися землею, - договорах, витягах, охоронних зобов`язаннях, свiдоцтвах, повiдомленнях i довiдках. Кадастровий номер - це iндивiдуальний код, який складається з дев`ятнадцяти цифр.

Наприклад, у номерi 3222484601:01:002:01:34 першi десять цифр, до першої двокрапки, вказують, що дiлянка знаходиться у Київськiй областi, Києво-Святошинському районi, селi Личанка.

Наступнi двi - номер кадастрової зони - певного поля у межах села. Iншi три - номер кадастрового кварталу. Останнi чотири цифри - порядковий номер дiлянки.

Код зберiгається за земельною дiлянкою протягом усього часу її iснування. При переходi прав вiд одного власника до iншого вiн не змiнюється. "У Францiї Наполеон як започаткував кадастрове зонування i створення кадастрових мап, так все i залишилося до сьогоднi", - каже Федорченко.

Безкоштовно код не надають

Процес отримання заповiтного номера з наступною реєстрацiєю дiлянки у кадастрi доволi тривалий - вiд мiсяця до пiвроку. Уряд пообiцяв виправити ситуацiю i затвердив у серпнi 2010 року новi правила присвоєння кадастрових номерiв земельним дiлянкам. Вiдповiдна постанова набирає чинностi з 1 сiчня 2011 року.

Разом з тим, вона майже дублює чинний порядок присвоєння кодiв. Новацiї торкнулися лише повноважень державного пiдприємства "Центр державного земельного кадастру". Його право визначати i присвоювати кадастровi номери передали територiальним органам Держкомзему.

На думку чиновникiв, це має нiвелювати бюрократичну складову у вiдносинах iз споживачем послуг i зменшити його витрати. Проте, так виглядає лише на паперi.

Наприклад, заступник голови Держкомзему Артем Кадомський стверджує, що законодавство не передбачає стягнення плати за присвоєння кадастрового номера. Однак платити власникам земельних активiв все одно доводиться.

За словами Кошиля, господар надiлу має бути готовим викласти вiд 1 до 10 тисяч гривень. Все залежить вiд проблем, з якими вiн може зiткнутися.

Частину цiєї суми власник старого акта має вiддати землевпоряднiй органiзацiї. Нею може бути будь-яка державна чи недержавна компанiя, яка має вiдповiдну лiцензiю. Перелiк таких органiзацiй є у районному управлiннi Держкомзему.

За винагороду землевпорядник проводить топографiчно-геодезичнi роботи для встановлення меж дiлянки, а згодом передає пiдготовлену технiчну документацiю до територiальних вiддiлiв Держкомзему.

Крiм того, до набуття чинностi урядової постанови ще потрiбно оплачувати i послуги Центру державного земельного кадастру, який видає довiдку про присвоєння коду. Зазвичай пiдроздiл установи знаходиться в обласному центрi, i туди доводиться їздити двiчi або тричi, кажуть в одному з районних управлiнь Держкомзему.

Парадокс у тiм, що Центр, який iснує з 1997 року i веде головний земельний реєстр країни, налiчує 4,5 тисячi працiвникiв. У 2004 роцi Свiтовий банк позичив йому 194 мiльйони доларiв на розвиток, однак вони не вирiшили кадастрових проблем.

Одна дiлянка на двох

Хоча нинi у кадастрi нема бiльше половини даних про дiлянки, уже зараз трапляється плутанина - певний надiл може належати одразу кiльком особам. Одна з них може про це не знати, поки не захоче отримати кадастровий номер.

"Наприклад, у когось є акт права власностi зразка 2001 року. Його нiхто не скасовував, але даних про цей акт у земельному кадастрi нема. Завдяки деяким чиновникам такi надiли швидко знаходять нових хазяїнiв", - каже Кошиль. За словами Федорченка, подiбнi манiпуляцiї в останнi роки були, зокрема, на Київщинi.

Також "дублювання" часто викликане непрофесiйнiстю землевпорядних органiзацiй. Держкомзем не зумiв захистити ринок вiд установ, якi почали пропонувати свої послуги з пiдготовки технiчної документацiї, i робили це досить недбало. Комiтет видає таким установам лiцензiю на дiяльнiсть.

Вiд несумлiнних фiрм постраждала бiльшiсть українських регiонiв. Саме через такi випадки, каже службовець районного вiддiлення земельних ресурсiв, селяни можуть роками витрачати свої кошти на з`ясування обставин. Вiдтак у лексиконi юристi з`явилося поняття "багатоповерховiсть земельних дiлянок".

Однак iнвесторiв майбутнього ринку землi навряд чи приваблюватиме ця нова термiнологiя, яка свiдчить про ризики щодо гарантiй прав на земельний актив.

Конфiденцiйнiсть кадастру: за i проти

Втiм, державу питання залучення iнвесторiв у сектор, схоже, не турбує. Про це, зокрема, свiдчить закритiсть кадастру.

"Має бути так. Заходиш в iнтернет i кажеш: хочу цю дiлянку. Потiм дивишся, що на нiй є, i приймаєш рiшення. Так в усьому свiтi. Чому в Українi цього не може бути?" - питає голова Асоцiацiї фермерiв i приватних землевласникiв Микола Маркевич.

Однак українська правова база не передбачає вiдкритостi земельного кадастру. Iнформацiя про власника та його дiлянку, крiм службовцiв профiльних органiв надається лише правоохоронним органам.

У цих правил теж є прибiчники. Повного доступу до такої iнформацiї люди не повиннi мати, вважає Кошиль. "Далеко не кожний хоче показувати, що дiлянка оформлена на його дружину або на когось iз родичiв. Це неофiцiйна iнформацiя", - аргументує вiн.

Iнша точка зору у Федорченка. Вiн наполягає, що систему можна зробити вiдкритою, i якщо за вхiд до неї встановити плату, то вона ще й приноситиме державi дохiд.

"Реєстр повинен виконувати одну з найважливiших функцiй - створювати прозорий i передбачуваний ринок. Таємницi сприятимуть лише шахраям i кримiналу, а твердження про захист особистої iнформацiї тут нi до чого", - наголошує експерт.

З iншого боку, закрита земельна база вигiдна чиновникам як джерело офiцiйних i неофiцiйних доходiв.

Нещодавно, наприклад, вже Мiнагрополiтики запропонувало створити нового регулятора, який купуватиме землю у селян i продаватиме її третiм особам.