Земельні ділянки - продаж і купівля землі


Земля - ​​головне багатство України. Як отримати ділянку в користування і яким чином можна розпорядитися ним?

Можливості отримання наділу.



Підстави для виникнення права власності у фізичних осіб на земельну участокперечіслени в ст. 81 і 82 ЗКУ.Так, громадяни України можуть придбати землю в таких випадках:

- За договором купівлі-продажу;

- За договором дарування або міни;

- У спадщину;

- Безкоштовна передача із земель державної та комунальної власності або пріватізаціяземельних ділянок,наданих раніше у користування;

- Виділення в натурі (на місцевості) належного їм земельного паю.

Також у ст. 119 ЗКУ виділяється можливість придбання права на земельну ділянку за давністю користування.Громадяни, які добросовісно, ​​відкрито і безперервно користувалися земельною ділянкою протягом 15 років, але не мали документів, що свідчать про наявність у них прав на цю земельну ділянку, можуть звернутися до органу державної влади з клопотанням про передачу їїу власність. У той же час відповідно до ст. 78 ЗКУ, особам і їх спадкоємцям, які мали земельні ділянки у власності до дня набрання чинності попередньої редакції ЗКУ, а саме до 15.05.1992 року, земельні ділянки не повертаються.

Відповідно до ст.125 ЗКУ, право власності на земельну ділянку виникає після виділення її меж у натурі (на місцевості), одержання її власником документа, що посвідчує право власності, та державної реєстрації зазначеного документа в органах державноївлади на місцях (міських, районних, селищних або сільських радах). Використовувати земельну ділянку до цього забороняється. У той же час випадки самостійного будівництва та подальшого узаконення поширені. Адже згідно зі ст.531 Кодексу України «Про адміністративні правопорушення» (КУпАП), у такому випадку має місце використання земельних ділянок без правовстановлюючих документів, але не самовільне зайняття. Тому за такі дії адміністративна відповідальність не накладається.

Ще одне важливе визначення - право на спільну власність. Воно, згідно ст. 89 ЗКУ, виникає у подружжя, співвласників житлового будинку та членів фермерського господарства.



Безкоштовна передача.

Відповідно до ст.116 ЗКУ, існують такі підстави для безоплатного отримання права на землю:

- Приватизація земельних ділянок, що перебувають у користуванні громадян;

- Отримання земельних ділянок в результаті приватизації і розпаювання державних і комунальнихсільськогосподарських підприємств;

- Отримання земельних ділянок із земель державної та комунальної власності в межах норм безоплатної приватизації, визначених цим Кодексом.

При цьому безкоштовна передача земельних ділянок проводиться один раз по кожному виду використання.

У ст.121 ЗКУ встановлено нормативи безоплатної передачі земельних ділянок громадянам для різних потреб:

- Для ведення фермерського господарства - в розмірі земельного паю (частки), визначеного для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на територіїсільської, селищної, міської ради;

- Для ведення особистого селянського господарства - не більше 2 га;

- Для ведення садівництва - не більше 0,12 га;

- Для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах- Не більше 0,25 га, в селищах - не більше 0,15 га, в містах - не більше 0,10 га;

- Для індивідуального дачного будівництва - не більше 0,10 га;

- Для будівництва індивідуальних гаражів - не більше 0,01 га.

Придбання разом з будинком.

В Україні найчастіше землю набувають разом з житловим будовою, яке розміщене на даній території. Згідно з положеннями ст. 377 ЦКУ, особа, яка придбала житловий будинок, одночасно отримує і право власності на земельну ділянку, на якій він розміщений. Ст.120 ЗКУопределяет, що право власності на землю до особи, яка набула право власності на житловий будинок, переходить в тому ж обсязі, що і у попереднього землекористувача, і без зміни її цільового призначення.У разі набуття права власності на житловий будинок кількома особами на основі пайової участі право на земельну ділянку розподіляється пропорційно.

Покупку будинку і ділянки слід здійснювати за окремими договорами купівлі-продажу, але одночасно.Якщо земельна ділянка належить продавцю на правах постійного (безстрокового) користування, вільно розпоряджатися землею він не може. Тому, перш ніж оформляти покупку домоволодіння, необхідно перевірити наявність у нинішнього власника права власності на землю.Підтвердженням є акт на землю, в якому повинен бути зазначений кадастровий номер. Дана умова є не тільки суттєвим, але і обов'язковим: при відсутності такого номера договір не зареєструють або визнають недійсним.

Також у старого господаря повинен матися кадастровий план земельної ділянки з інформацією про межі території, її площі, категорії землекористування і т. Д. Відповідність зазначених меж реальним розмірам земельного наділу треба перевірити з особливою ретельністю.Якщо в натурі ділянку більше, ніж сплановано, від угоди варто відмовитися, адже частина землі не належить продавцю. Якщо в реальності земля менше і покупця це влаштовує, договір укладати можна.

У випадку, коли ділянка приватизована давно і у продавця є акт старого зразка, без кадастрового номера, йому доведеться звернутися до місцевого управління земельних ресурсів із заявою про присвоєння ділянці такого номера і потім надати покупцю довідку пройого присвоєння.

Особливості визначення ціни.

Важливий фактор безпечної і правильної угоди - вірне визначення суми оплати. З 1.11.2013 року діють правила оцінювання нерухомості, в тому числі і земельних наділів.Так, згідно з Порядком здійснення нотаріальних дій нотаріусами України, прийнятому Міністерством юстиції, нотаріуси мають право завіряти договори купівлі-продажу тільки при наявності незалежної оцінки.Причому вона повинна бути проведена відповідно до норм Постанови Кабінету міністрів України № 231 «Деякі питання проведення оцінки майна з метою оподаткування, нарахування та оплати інших обов'язкових платежів, які проводяться відповідно дозаконодавством ». Послуги з оцінки мають право надавати лише оціночні компанії або оцінювачі, що володіють спеціальним сертифікатом суб'єкта оціночної діяльності. Їх список можна знайти на сайті Фонду держмайна України (spfu.gov.ua) у розділі «Оцінка майна: реєстр оцінювачів». До нотаріуса потрібно йти тільки після отримання на руки незалежної оцінки, в іншому випадку договір може бути визнаний недійсним.

Важливо розуміти, що на визначення кінцевої вартості об'єкта договору справляють істотний вплив такі чинники, як:

- Форма і розміри ділянки;

- Якісні характеристики грунту (рухливість, глибина залягання грунтових вод і т. Д.);

- Інфраструктурні можливості (віддаленість від великих населених пунктів, мережа інженерних комунікацій, наявність під'їзних шляхів, торгових, навчальних, медичних закладів і т. Д.);

- Екологічна обстановка в районі.

Також до уваги береться існуюча ринкова ситуація.





Тимчасове використання.

Законодавство в рамках ст. 93 і 124 ЗКУвиделяет і регулює право землекористування без наявності права власності.А саме право оренди земельної ділянки, яке полягає в заснованої на договірних відносинах платній можливості використання землі в зазначені терміни.При цьому держава, юридична або фізична особа як власник земельної ділянки передає свої права на володіння і користування згідно з договором оренди. В останньому можна обумовити обсяг прав орендаря, залишаючи деякі з них за собою.Право на надання орендарем земельної ділянки в суборенду не міняє суті даного принципу.

Більш детально відносини, пов'язані з орендою земельних ділянок, регулює Закон України «Про оренду землі».Згідно з його положеннями, об'єктами оренди можуть бути земельні ділянки усіх суб'єктів права земельної власності. Яких-небудь обмежень для надання наділів в оренду не існує. Важливо лише те, щоб вони належали суб'єктам на праві власності.

Складною за правовою природою є оренда земельних територій разом з водоймами і лісовими ділянками.Незважаючи на пріоритетність положень ЗКУ, згідно з яким оренда поширюється на наявні на наділі водойми і лісові насадження, все ж їх рекомендується враховувати, як самостійні об'єкти права і приймати у тимчасове користування за окремими договорамиоренди відповідно до вимог водного та лісового законодавства країни.

Використання орендованої земельної ділянки здійснюється відповідно до договору, який укладається між орендодавцем та орендарем. Згідно ст.13 Закону «Про оренду землі», договір оренди землі укладається у письмовій формі. Нотаріальне посвідчення не є обов'язковим і відбувається за бажанням однієї зі сторін. Типова форма договору затверджена постановленіемКабінета міністрів України від 3 березня 2004 року № 220.

У договорі обов'язково має бути вказана наступна інформація: місце розташування та розмір земельної ділянки, термін дії документа, розмір і можливість індексації орендної плати, форми і терміни платежів, порядок перегляду договору, умови використання тацільове призначення земельної ділянки, умови та строки його передачі орендарю та умови повернення орендодавцю.Відсутність у договорі одного або декількох істотних умов може бути підставою для відмови у його державній реєстрації та визнання його недійсним. Невід'ємна складова частина договору - кадастровий план земельної ділянки.

Сторони також можуть внести в договір додаткові умови, наприклад страхування об'єкта, відшкодування витрат на здійснення заходів щодо його поліпшення, обставини, які можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди і т. Д.

За термінами дії договору виділяють короткострокову та довгострокову оренду. Згідно ст. 93 ЗКУ, короткострокова оренда земельної ділянки не може перевищувати 5 років, а довгострокова - 50 років.Конкретні терміни оренди в межах зазначених законом тимчасових лімітів визначають сторони договору. У той же час термін оренди може бути припинений у зв'язку з настанням умов, обумовлених у документі.

Нарешті, ст.9 Закону «Про оренду землі» встановлює, що при продажі ділянки переважним правом на його отримання у власність в порівнянні з іншими покупцями користується орендар. Але за умови, що він сплачує ціну, за якою надів продається.У зв'язку з цим орендодавець зобов'язаний у письмовій формі повідомити орендаря про намір продати земельну ділянку третій особі.

Порядок використання землі.

Згідно ст.90 ЗКУ, власники земельних ділянок мають такі права:

- Самостійно господарювати на землі;

- Споруджувати житлові будинки, виробничі та інші будівлі і споруди;

- Використовувати у встановленому порядку для власних потреб наявні наземельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, лісові та водні об'єкти, посіви і т. д.

Крім того, відповідно до ст.91 ЗКУ, власники земельних ділянок зобов'язані:

- Забезпечувати використання їх за цільовим призначенням;

- Дотримуватися вимог законодавства про охорону довкілля;

- Своєчасно сплачувати земельний податок;

- Дотримуватися правил добросусідства таобмеження, пов'язані з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон.

Особливо важливе значення має принцип використання землі за основним цільовим призначенням. Встав.19 ЗКУ повідомляється, що всі земельні ресурси України поділені на дев'ять категорій: землі сільськогосподарського призначення; землі житлової та громадської забудови; землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; землі оздоровчого призначення; землірекреаційного призначення; землі історико-культурного призначення; землі лісового фонду; землі водного фонду; землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.Однак будувати житлові будинки, в тому числі індивідуальні, можна на ділянках, що належать тільки до однієї категорії - для житлової забудови.

Правда, в останні роки все більш популярним стає придбання для будівництва приватного будинку землі, що відноситься до категорії сільськогосподарського призначення. Пов'язано це з тим, що вартість таких ділянок істотно нижче, ніж «житлових», а вибір більший.У документах як призначення покупки вказують «ведення особистого селянського господарства». Будувати на них можна тільки так звані садові будинки, для яких раніше було встановлено ряд обмежень.Але в 2014 році був прийнятий Закон України № 1673-VII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо переведення садових і дачних будинків в житлові будинки та реєстрації в них місця проживання».Згідно з ним громадяни України отримали право здійснювати реєстрацію місця проживання на дачі.Правда, право на переклад дачних та садових будинків у житлові (і, відповідно, на реєстрацію в них) з'являється лише в тому випадку, якщо будівлі відповідають державним будівельним нормативам.

До речі, важливий принцип сучасного земельного права в Україні - наявність вимог не до призначення землі взагалі, а до основним цільовим призначенням. Ця умова більш адекватно відображає здійснення права землекористування.Тепер надів можна на законних підставах використовувати і в супутніх цілях.

Що стосується зміни цільового призначення земельної ділянки, то ця дія здійснюється відповідно до положень Закону України «Про державний земельний кадастр» та Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».Згідно з ними покроковий порядок дій виглядає так:

- Оформлення заяви власника на зміну цільового призначення;

- Розробка та узгодження проекту зміни цільового призначення земельної ділянки в місцевих управліннях Держземагентства, архітектури тамістобудування, органах лісгоспу, водгоспу, охорони культурної спадщини, екології і т. д.Дані послуги надають землевпорядні організації;

- Затвердження проекту в органі місцевого самоврядування (селищній, сільській, міській раді);

- Отримання витягу з Державного земельного кадастру (ДЗК) зі зміненим цільовим призначенням;

-отримання свідоцтва про право власності на земельну ділянку зі зміненим цільовим призначенням.

Реалізація власності.

Відповідно до положень ст.90 ЗКУ, власники земельних ділянок мають право продавати або іншим шляхом відчужувати його (наприклад дарувати), передавати в оренду, заставу або спадщину. Порядок здійснення даних дій не відрізняється від переліку, зазначеного вище для придбання землі.

Що стосується передачі власності у тимчасове користування, то орендарями можуть бути будь-які громадяни та юридичні особи України, іноземні громадяни та особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні об'єднання та організації.

Також чинне земельне законодавство дає можливість здійснювати суборенду, якщо інше не передбачено договором. Згідно ст.93 ЗКУ, орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись орендарем у володіння та користування іншій особі на правах суборенди. Таким чином, відбувається переуступка орендарем права володіння і користування земельної ділянки.При цьому не можна змінювати основне цільове призначення землі (ст. 8 Закону «Про оренду землі»). Згода орендодавця необхідно отримувати в письмовій формі.Якщо протягом одного місяця він не надішле письмового повідомлення про свою згоду або заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду. Важливо, щоб умови договору суборенди не суперечили договором оренди.Також термін суборенди не може перевищувати строк, визначений договором оренди землі.

Дата: 2015-05-08
Джерело: superdom.ua



Додати коментар


Текст *:  

Ваше ім'я *:  
Email *:   (не буде опублікований)
Телефон:  
Повідомлення:  
Перевірка *
Введіть код: 


Інші статті про нерухомість

Ознаки афери при продажу нерухомості: як розпізнати?
Боротьба з самовільним будівництвом в Україні врегульована, необхідним є дотримання діючих норм - юрист
Ризики інвестування в новобудову
Комфорт на 15 квадратів: презентація мініатюрного будинку в Київській області
Надія на долар: як девальвація допоможе забудовникам
Названо сім найбільш конкурентоспроможних міст світу
5 торгових центрів з цікавою архітектурою
Хто зможе проводити експертизи проектів будівництва?
Будинок з дахом який обертається: амбітний концепт від британських архітекторів
Дерев'яне кафе в Мельбурні


Loader