Забудовникам продовжили безкарність?

Янукович на законних підставах дозволив забудовникам затягувати завершення робіт на проблемних будівництвах аж до 2013 р. При цьому покупцям, які встигли повністю оплатити майбутнє житло, до цього часу заборонено розривати договори

Будівельники стверджують, що нововведення допоможе їм зібратися з силами, але рядових інвесторів і юристів прагнення забудовників офіційно отлінять від своїх обов'язків лякає не на жарт.
Вигідний для обраних

Президент підписав закон № 2504 про внесення змін до так званий антикризовий закон № 800 від 25. 12. 2008, який вводив заборону на розірвання приватними інвесторами договорів купівлі квартир у споруджуваних об'єктах.

Ініціаторами змін виступили кілька нардепів, за сумісництвом керівні та що володіють найбільшими будівельними компаніями: Юрій Сербін (ТОВ «Екобуд»), Володимир Поляченко (ХК «Київміськбуд») та Нвер Мхітарян СК «Познякижилбуд»). Незважаючи на приналежність до різних політичних таборів, вони два роки тому змогли протягнути до Верховної Ради антикризовий закон, а зараз - пролобіювати продовження його дії.

Мінрегіонбуд дистанціювався від зазначеного питання - мовляв, ми участі в його розробці не брали, це все відповідальність нардепів. Як пояснив заступник міністра Дмитро Ісаєнко, у відомства двояке ставлення до закону. «З одного боку він дав можливість будівельникам кілька зітхнути. З іншого боку, недбайливі забудовники просто перестали розраховуватися з інвесторами », - сказав він.

Самі нардепи-будівельники налаштовані дуже оптимістично і вважають, що вже в цей-то раз закон їм напевно допоможе. Наприклад, один з авторів першої версіізакона, Ігор Лисов (за сумісництвом - почесний президент «Ліко-Холдингу»), переконаний, що зміни допоможуть ринку-потрібна лише більш активна позиція держави.

Мовляв, свого часу він особисто просив Віктора Ющенка змусити запрацювати закон, але ні він, ні Нацбанк нічого не зробили. «Тому зараз ми думаємо, або нехай закон діє, або нехай Конституційний суд скасує рішення Ради», - зазначив депутат. Він обіцяє вже до кінця поточного року розробити механізми допомоги «недбайливим забудовникам» для завершення будівництва їх об'єктів.

Ради нововведення і звичайні забудовники. Наприклад, заступник гендиректора компанії «ТММ» Олексій Говорун у продовженні мораторію бачить бажання відповідних держорганів підтримати будівельний ринок і забудовників. «Ця зміна підтримає, насамперед, добросовісних забудовників», - вважає він. Але додає, що воно все одно не допоможе завершити об'єкти, по яких і за 18 місяців роботи практично не велися.

«Якщо у компанії з самого початку не було прагнення виконати свої зобов'язання, і з початку кризи вона ні на крок не просунулася в будівництві своїх об'єктів, то непринципово, скільки часу в неї є», - говорить він. Тому пропонує обмежити застосування мораторію тільки тими випадками, коли є доказова база, що забудовник виконує і має намір виконувати зобов'язання перед інвесторами.

Але більшість експертовсчітают, що продовження заборони на розрив договорів-як мертвому припарка. Якщо вже забудовники не знайшли грошей на добудову своїх об'єктів за два роки, то ще один імвряд чи допоможе. Мало надії і на державу - наприклад, в рамках програми будівництва доступного житла з держбюджету було виділено тільки 390 млн. грн. (Цього, за словами Д. Ісаєнко, вистачить на 900 квартир), з яких Мінрегіонбуд поки отримав лише 100 млн. Розраховувати на банківське кредитування, ясна річ, поки що теж дуже рано.

Судова «справедливість»

Спочатку заборона на розрив договорів діяв протягом до 01. 01. 2012. Тепер же недобросовісні забудовники (а останні пару років показали, що таких - більшість), зможуть законно і абсолютно безкарно не виконувати взяті на себе зобов'язання ще рік.

«Нерозривний» термін перш за все торкнеться тих покупців, які придбали квартири ещев часи діючої іпотеки. Адже умови про нерасторженіі стосуються договорів, за якими здійснено 100%-а оплата. Звичайно, закон передбачає можливість розірвання договору за взаємною згодою сторін, але шанси, що забудовник на це піде, близькі до нуля.

У ітогедля інвесторів недобудована квартира стає мертвим вантажем, адже, як пояснює юрист адвокатського об'єднання Arzinger Лада Журбелюк, нарахування та виплата забудовником штрафних санкцій (вони традиційно передбачаються в договорах) та стягнення коштів за ст. 625 ЦКУ (стягнення боргу з урахуванням індексу інфляції, а також 3% відсотка річних) буде неможливим, поки діє «антикризовий» заборона.

І таку законодавчу ситуацію підтверджує судова практика. Як розповідає Л.Журбелюк, у своїх рішеннях суди акцентують увагу на те, що вимоги інвестора про розірвання договору і повернення сплачених коштів є передчасним з огляду на дії зазначеної законодавчої норми.

І незважаючи на наявність прописаних у договорі чітких термінів здачі об'єкта, суд не розцінює їх перенесення як істотне порушення умов. Таким чином, підстав для розірвання договору за ст. 611 ЦКУ та про відшкодування збитків за ста. 623 ЦКУ просто немає. «У результаті, суди відмовляють у задоволенні вимог інвесторів про розірвання договору із забудовником», - констатує вона.

На переляк не візьмеш

У цілому, як зазначає Л.Журбелюк, тенденція до посилення позицій забудовників не на жарт набирає обертів з кожним новим законодавчим актом у сфері будівництва. «Багато експертів стурбовані подібною тенденцією, адже вона загрожує повним нівелюванням прав приватних інвесторів. І хоч нікого вже не дивує той факт, що українське законодавство давно втратило баланс між інтересами бізнесу і правами приватних інвесторів, на подібні законодавчі нововведення не можна закривати очі і сприймати як дане.

Інакше завтра ми опинимося в ситуації, коли законодавець взагалі введе заборону на розірвання договорів купівлі-продажу житла незалежно від термінів їх виконання, відсотка сплаченої вартості і яких-небудь інших умов », - попереджає юрист.

Але будівельники дотримуються іншої думки. Наприклад, А. Говорун не очікує, що дана зміна вплине на ціни та обсяги продажів на ринку первинної житлової нерухомості. А І. Лисов зовсім дотримується думки, що «ще більше людей не злякаєш». Втім, навряд чи це означає, що лякати більше нічим