Як змінився ринок нерухомості Києва за 5 років

За останні п'ять років ринок нерухомості столиці змінився до невпізнання. Київський квадратний метр втратив до половини вартості, канула в Лету іпотека, а забудовники почали справжнє полювання за покупцем

В цьому році столичному ринку нерухомості виповнюється 20 років. За цей період змінилося багато чого. Але справжнім «переворотом» стала криза 2008 року, колиВ один момент нерухомість з інвестиційного інструменту перетворилася у випробування для тисяч людей, компаній і посередників.
Мінус 50%

Київ став абсолютним чемпіоном падіння цін на нерухомість в 2008-2010 роках: середня вартість квадратного метра в столиці з січня 2008 року впала на 48% - до $ 1792.Так, якщо на Харківському масиві до кризи квадратний метр коштував $ 2,5 тис., то зараз ціна становить $ 1,2 тис. Але навіть 20-50% падіння цін на житлоНе призвело до зростання кількості угод, а правила гру на ринку вже диктує не продавець, а покупець.

До кризи клієнти були менш вибагливі і часто були змушені робити швидкі покупки на тлі динамічного зростання цін. Зараз ситуація кардинальноЗмінилася - потенційні покупці можуть за два роки шукати і чекати той варіант, який їх влаштує на 100%.Як результат, якщо в 2008 році на вторинному ринку було продано 20 тисяч квартир, на первинному - 10 тисяч, то в 2009 році кількість продажів на первинному ринку склало всього близько 1 тис.Квартир, а на вторинному - 6 тис.

У 2010 році кількість угод трохи збільшилася, але досягти рівня 2008 року так і не вдалося. «У 2006-2007Роках більше половини угод на ринку нерухомості здійснювалося за рахунок спекулятивного капіталу.Зараз спекулянтів не більше 10%, а квартир, виставлених на ринок десятки тисяч », - відзначає фахівець з маркетингу компанії SV Development Сергій Костецький.

Дуже сильно вдарив за обсягом продажів відхід з ринку іпотечного кредитування. І якщо в 2007 році близько 80% всіх угод здійснювалося за рахунок банківських позик, то на сьогоднішніх їх частка не перевищує 2%.«Зараз банки не мають права кредитувати в іноземній валюті, тому і ставки піднялися з 15 до 20-22%, а це дуже багато для потенційних покупців», - розповідає Сергій Костецький.При цьому в «Т. М. М. »кажуть, що сьогоднішніх реаліях їх клієнти не готові платити навіть 15% ставку кредиту.

Змінилися реалії ринку як через сито пропустило численних столичних забудовників - з ринку пішло близько 70% всіх компаній.У більшості випадків вони були змушені або заморозити свої об'єкти або продати їх за безцінь іншим забудовникам. «Раніше нерухомістю займалися багато, тому що був такий тренд і всі вважали, що тут можливі надприбутки.Але криза відфільтрував ринок », - пояснює генеральний директор і член ради директорів компанії« XXI Століття »Олег Салмін.

Так, в 2010 році неВвели жодного об'єкта в експлуатацію такі колись великі компанії, як «Познякижилбуд», «Ліко-Холдинг», «Д.I. А. «Девелопмент» та багато інших. Вижити вдалося по справжньому великі компаніям, таким як «Київміськбуд», Ukranian Development Partners, «К. А. Н.Девелопмент », ПОЗОВ« Столиця ». Проте всі вони були змушені знизити свої обороти через скорочення пропозиції.

«Київміськбуд» не дивлячись на значне зниження обсягу купівлі, продовжує будувати.Компанія виграла за рахунок правильної сегментації і акценті на економ-класі. «К. А. Н. Девелопмент »зараз себе теж непогано почуває і зводить більш великі об'єкти», - відзначає експерт Ярослав Цуканов.

Скорочення числа забудовників призвело до масового банкрутства і закриття агентств нерухомості. «Закрилися в основному маленькі фірми, в яких в одній особі працювали і директор, і агент, і бухгалтер, і двірник.Такі агентства не мали власного офісу, а орендували приміщення », - пояснює заступник директора агентства нерухомості« Нова адреса »Тетяна Леоненко.

На думку фахівців, лідерами в цьому сегменті зараз є великі компанії, у яких є гарні «розкручені» сайти, на яких можна знайти всю необхідну інформацію для клієнта.«Також не варто забувати про рекламу, яка дуже важлива для будь-якого агентства з нерухомості. Якщо говорити про нові компанії, то я не чула, щоб зараз вони відкривалися », - резюмує Леоненко.
Елітне житло третього покоління

Як і п'ять років тому, близько 95% всіх операцій на ринку припадає на економ-житло. Але якщо раніше люди гналися за квартирами в 200-300 кв.М, то зараз найбільш затребуваними вважаються об'єкти до 100 кв. м. При цьому розгорнулася справжня боротьба за бізнес-клас. «У цьому сегменті необхідне правильне співвідношення якість / ціна.Ціна ж зараз дуже різноманітна. Покупець став набагато вимогливішими, і він готовий платити за якість, але надати його можуть далеко не всі забудовники », - відзначає генеральний директор компанії« Т.М. М. »Микола Толмачов.

Але справжній стрибок у останні роки зробила торговельна нерухомість, на яку зараз і орієнтовані іноземні інвестори.Зараз існує величезний попит з боку міжнародних компаній на професійних девелоперів, які можуть запропонувати хороші проекти з готовою дозвільною документацією, в змозі побудувати об'єкт і забезпечити його управління.

«Особливо для інвестора цікаві публічні компанії, які мають зрозумілу систему корпоративного управління і звітність за міжнародними стандартами фінансової звітності», - розповідає Олег Салмін.Найбільшим же змін зазнав сектор елітної нерухомості. Змінився формат і технології, якісне наповнення, метраж апартаментів.

ПриЦьому ринок вже пройшов етап зниження якості і зараз повертається до високих стандартів, прийнятих у сегменті.«Сучасні проекти елітних житлових будинків можна умовно розділити на два основних типи. Перший відрізняється масштабністю (великі житлові площі, багатоповерховому, розміри прилеглої території).Поряд з цим реалізуються «клубні» проекти, виконані з меншим розмахом, але з більшою індивідуальністю », - розповідає директор з розвитку бізнесу компанії Knight Frank Наталія Проніна.

За її словами, елітні житлові комплекси, що зводяться зараз, можна назвати третім поколінням будівництва, яке відійшло від концепції величезних площ квартир.«Зараз більше уваги приділяється внутрішній і зовнішній обробці, суспільній зоні і факторам, на які раніше мало звертали увагу: високоякісніТехнічне обладнання будинку, наявність обслуговуючої компанії, професійні системи безпеки, простора прибудинкова територія, зелені зони і паркиПоруч з будинком і т.Д. », - продовжує Проніна.

Високі запити клієнтів і конкурентна боротьба за нього привели до того, що забудовники були змушені змінити підходи до будівництва і методи проектування об'єктів.Зараз ринок захоплює монолітне будівництво, яке витісняє панельні технології. Крім цього з'явилася можливість будувати висотні будівлі не тільки еліт і преміум-класу, але і економ-категорій.«Але в плані архітектури нічого« яскравого »в Києві немає, особливих змін я не помітив. Вже багато років компанії-фаворити будують за шаблоном, а хотілося б, щоб Київ був більш оригінальним », - говорить Ярослав Цуканов.

Не вистачає колись самому зеленому місту Європи і горезвісних парків. «На сьогоднішній день на одну людину припадає 14 кв. м зелених насаджень на людину припадає нині на одного киянина.До 2025 року цю цифру планують збільшити до 20 кв. м », - говорить начальник Інституту генерального плану Києва Сергій Броневицький. Нагадаємо, що КиївськаМіська адміністрація в травні завершить розробку Стратегії розвитку міста Києва до 2025 року, яку представлять іноземним компаніям, зацікавленимВ інвестиції в Київ.