Як заробити на київській нерухомості

Які квартири приносять найбільший прибуток приватному інвестору.

У Києві продовжує зростати кількість інвестиційних угод на ринку первинної нерухомості. У той же час прибутковість від таких вкладень дещо знизилася. Як поведуть себе інвестиції в житло, розповіли експерти компанії City Development Solution.

Інвестиційний сплеск

"Весняний сплеск частки інвестиційних угод до 45% був пов'язаний, перш за все, з черговим витком девальвації вітчизняної валюти. Для наших громадян покупка квартири залишається одним з небагатьох способів збереження коштів.Однак збільшується і кількість тих, хто бачить в цьому не тільки порятунок заощаджень, а й спосіб отримання стабільних доходів ", - розповів консультант CDS Роман Герасимчук. До середини року частка інвестиційних угод зросла до 50%.

Причому запити тих, хто ставиться до подібних вкладень як до бізнесу, дуже різняться. Є так звані "пакетні інвестори", які купують квартири в одному комплексі.За словами виконавчого директора MA Group Ярослави Чапко, в пакеті може бути від 10 до 100 квартир, а часом і більше. "Є навіть випадки, коли викуповують цілими будинками, з тим щоб потім зробити ремонт і здавати в оренду.Правда, це більше характерно для малоповерхової забудови в передмісті ", - розповіла вона.

Інша група - це звичайні приватні інвестори, які купують по одній квартирі за раз.Основний інтерес вони виявляють до однокімнатних квартир, попит на які залишається стабільним як для продажів, так і для подальшої здачі в оренду. Хоча, як зазначила Ярослава Чапко, прибутковість від таких інвестицій має тенденцію до зниження.

Як заробити

Щоб з'ясувати, наскільки вигідно інвестувати в нерухомість на первинному ринку, Ярослава Чапко привела кілька прикладів, коли гроші були вкладені в квартири в конкретних споруджуваних ЖК в 2015 році.

Економ-мінус

Інвестор купив однокімнатну квартиру площею 37 кв. м класу економ-мінус за 507 тис. грн. ($ 20,6 тис. За курсом на момент покупки). Будинок був добудований в 2017 році і введений в експлуатацію.Є два варіанти - перепродати квартиру відразу або здавати в оренду. Перепродати її можна за 830 тис. Грн або $ 31,5 тис. (За поточним курсом). Таким чином, прибутковість складе 22,9% річних у гривні або 18,4% в доларі, що вище ставок банківських депозитів.Якщо ж людина вкладе в ремонт і обладнання ще близько 100 тис. Грн і вирішить здавати квартиру в оренду (7,5 тис. Грн або $ 288 в місяць), то, за розрахунками експертів, інвестиції окупляться за 13-14 років.

Економ

Економ-клас дає трохи меншу віддачу.Купивши в квітні 2015 року будується однокімнатну квартиру площею 52 кв. м за 962 тис. грн ($ 39,1 тис.) в будинку з 40% -ю готовністю, після введення об'єкта в експлуатацію інвестор зможе її продати за 1,22 млн грн. ($ 47 тис.).Таким чином, прибутковість складе 7,7% річних в гривні або 5% річних в доларі. Якщо здати квартиру в оренду після ремонту (ще 260 тис. Грн вкладень), повернути свої кошти можна за 18-19 років при щомісячній оренді в 10 тис. Грн. ($ 385) на місяць.

Комфорт

Хороший ефект дали б інвестиції в об'єкт комфорт-класу на початковій (10%) стадії будівництва. Однокімнатна квартира площею 45 кв. м була куплена за 874,5 тис. грн ($ 35,5 тис.) в квітні 2015 року та продана в червні 2017 роки за 1,56 млн грн ($ 60 тис.).Така інвестиція дала б прибутковість 28,9% річних у гривні або 24,9% в доларі. Варіант з ремонтом (234 тис. Грн) і наступною здачею в оренду з початку 2018 роки за 11 тис. Грн ($ 423) на місяць міг би окупитися за 16 років.

Бізнес

Найскладніший варіант - інвестиції в бізнес-клас. Вибравши в квітні 2015 року однокімнатну квартиру площею 63 кв. м в об'єкті з 40% -ю готовністю, інвестор заплатив 2,526 млн грн ($ 102,7 тис.).Після введення будинку в експлуатацію в червні 2017 року, він зміг продати її за 3,12 млн грн. ($ 120 тис.). Здача в оренду після ремонту (491 тис. Грн) за 28,6 тис. Грн. ($ 1 100) на місяць дасть можливість окупити вкладення за 16-17 років.

Поточна ситуація

"Вкладення в нині будуються об'єкти надійних забудовників теж дадуть інвестиційний ефект в майбутньому. Однак, за нашими оцінками, він буде трохи нижче", - повідомила Ярослава Чапко.За умови, що курс долара через 2,5 року буде близько 29 грн, як прогнозують макроекономісти, експерт вважає найбільш ефективним варіантом інвестицій покупку житла в бізнес-класі. Самим малопривабливим вона називає комфорт.

Вклавши зараз $ 68,1 тис.в однокімнатну квартиру бізнес-класу, після здачі будинку в експлуатацію її можна буде продати за $ 88,4 $ (6,6% річних у валюті). Для економ-мінус аналогічні параметри - це $ 22,6 інвестицій і $ 24,5 тис. Після перепродажу (3,4% річних).Економ-клас запропонує відповідно $ 28,5 і $ 33,6 тис. (2,4%). Комфорт-клас дасть символічні 0,7% річних при інвестиції в $ 37,7 тис. І перепродажу готової квартири за $ 42,7 тис.

Такий розліт за рівнем прибутковості в комфорт-класі при інвестуванні два роки тому і зараз Ярослава Чапко пояснює триваючої тенденцією до зниження цін."Ми бачимо, що велика частина об'єктів комфорт-класу переоцінена на старті продажів, по факту не пропонуючи покупцеві ніяких додаткових зручностей та інфраструктури в порівнянні з економом.З кінця 2016 року ціни почали знижуватися, причому ми бачимо скорочення цінового розриву між економ і комфорт-класом і збільшення між бюджетним і преміум-сегментом ", - зазначила Ярослава Чапко.

Також, підкреслила вона, на ефективність здачі житла в оренду впливає стиль ремонту. За її словами, найбільшим попитом користується функціональність - незалежно від класу житла. "Навіть в бізнес-класі потенційні орендарі бажають бачити простий і зручний дизайн.Ніяких золотих ручок за $ 150. Все повинно бути практично, буквально, IKEA-friendly ", - пояснює Ярослава Чапко.

Лідером по ефективності інвестицій в об'єкти, що будуються показала себе іноземна курортна нерухомість. Вкладення в апартаменти на морі, наприклад, за $ 70 тис.дають не тільки можливість продати об'єкт після його добудови (за $ 75 тис.). Зазвичай девелопер відразу пропонує послугу здачі апартаментів в оренду, що приносить $ 12 тис. Доходу на рік або 7,5% річних.