Як вийти з кризи первинному ринку нерухомості

Коли мова заходить про кризу на ринку первинної нерухомості, всі в першу чергу говорять про втрату довіри до будівельних компаній, згадуючи хрестоматійний приклад `Еліти-Центру`

Новобудови і крізісно насправді особливої довіри не було і в локризові роки. Наприклад, комерційний директор консалтингової компанії SV Development Сергій Степенко стверджує, що дійсно із зареєстрованих в Україні 52 тисяч (!) будівельних компаній сьогодні гідні довіри всього 20. Але і до кризи їх було не більше 50. Основні проблеми на ринку створює не криза довіри, а зовсім інші чинники.

Одна з головних умов виходу галузі з кризи - зниження ціни нового житла. "Первинка повинна бути мінімум на 10% дешевше, ніж житло на вторинному ринку, - упевнений Сергій Степенко. - Зараз середня ціна метра на вторинному ринку - $1700, на первинному - $1600. І якщо у покупця виникне вибір між недобудованою і добудованою квартирою, зрозуміло, що він вибере той варіант, коли можна відразу отримати документи, в'їхати і жити".

Але для того, щоб понизити ціну, потрібно понизити собівартість. На думку генерального директора АОЗТ НВО "Творець" Леоніда Турчина, майже половина цієї суми доводиться на побічні витрати. "Голова Нацбанку Володимир Стельмах на чергову зустріч із забудовниками заявив, що будівельники завищили собівартість будівництва в два рази, - говорить Леонід Турчин.

- А ось реальна структура витрат: на будівництво будинку йде лише 54% всіх витрат. Все інше - "накрутки": відрахування до бюджету міста, дозвільні документи і так далі. Я ще не почав будувати, але вже витратився на землю, на проект, на всі дозволи".

Але все це розмови. Як вважає розділ наглядової ради Тресту "Югозаптрансстрой" Володимир Гусаков, найближчим часом всі розмови про зниження собівартості будівництва так розмовами і залишаться. "На погляд людини, яка займається цією справою безпосередньо, я думаю, що реально цього року навряд чи щось зміниться, які б закони не приймали, - пояснює Володимир Гусаков. - Які складові собівартості будівництва житла? Я б на перше місце поставив будівельні матеріали, ціни на які знову починають рости.

Наприклад, ціни на метал виросли за останній час на 10-15%. Крім того, кожен об'єкт супроводжується дуже складними інженерними мережами. Це теж накладається на собівартість. Полягання інженерних систем і в Києві, і в інших містах - катастрофічне. 25-30% знаходяться в жахливому стані. Не вистачає тепло, електроенергія. Змінити таке положення справ за 2-3 роки нереально.

Але додаткові заходи щодо ремонту і реконструкції інженерних мереж, які лягають на плечі забудовників, займають не так вже багато в загальній структурі собівартості. За словами Володимира Гусакова, це не більше 10% вартості будівництва, а то і менше: "Наприклад, недавно зведений житловий будинок на Соломенськой площі всього обійшовся в 100 млн., з них на інфраструктуру міста пішло 5 млн.".

Але, на жаль, є ще одна сторона медалі - людський чинник. Ось він-то і обходиться найдорожчим. "О цьому не прийнято говорити, але коли міністерство рахує собівартість будівництва по Києву або іншим містам і називає цифру в 6 тис за метр, її потрібно помножити на 1,2. Тоді наблизимося до реальної собівартості. Це дуже важке питання, об яке можуть розбитися всі благі наміри".

Як вважає забудовник з Дніпропетровська Леонід Турчин, єдине, що можна зробити, щоб усунути "людський чинник", - організувати прокурорські перевірки місцевих органів влади. Адже сьогодні депутати місцевих рад практично безнаказанни. Від них залежить, дати хід будівництву або заховати документи подалі в сейф і чекати, поки забудовник прийде. порешать питання. А у результаті за рішення питань платить покупець квартир