Як позначиться на наймача і орендодавців нові правила оренди житла

З 1 жовтня підлягають обов'язковій реєстрації права користування житлом, одержувані за договорами оренди

Підставою для наказу послужив Закон України про внесення змін до Закону України «Про державні ¬ кої реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» і до інших законодавчих актів України. З цим нововведенням у суспільній свідомості злилася обов'язкова реєстрація договорів оренди та прогнози про неминуче зростання вартості оренди на 15% (раз орендодавці не зможуть тепер ухилятися від сплати 15-відсоткового податку).

Газета «Сьогодні» вирішила розібратися, чим загрожує це нововведення. У цьому виданню допомагали Олександр Ванжа, директор юридичної компанії «Європейський правовий союз», Євген Шмаров, управляючий партнер юридичної фірми «Шмаров і Партнери» і керівник комітету з питань законодавства Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України (АФНУ) Світлана Бовсуновська.

Що треба реєструвати - договору оренди або право оренди?

І те, й інше. Це два різних поняття, які не треба плутати. Раніше укладення договору оренди давало право користування орендованій нерухомістю. За новим законом, права користування знятої квартирою виникають тільки з моменту їх державної реєстрації, без якої договір оренди жодних прав наймачеві не дає.

Тепер орендар і сам зацікавлений в реєстрації своїх прав. Мабуть, тому в законі не зазначені ніякі санкції щодо тих, хто буде ухилятися від реєстрації прав, - вони будуть карати себе самі.

Що стосується державної реєстрації договорів оренди житла, то вона вже більше 6-ти років передбачена ст. 794 Цивільного Кодексу України:

«1. Договір оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації ».

А в статті 793 ГК говорилося:

«1. Договір оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі.

2. Договір оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню ».

Пізніше в цих статтях один рік замінили на три. Щоправда, рідко який договір оренди квартири укладається на такий термін, популярнішим більш «короткі» договору з автоматичною пролонгацією їх.

Права за якими договорами оренди потрібно реєструвати?

По всіх, укладеним хоч на 10 років, хоч на пару днів. Втім, тут остаточної ясності ще немає. У новому законі, зокрема, була переписана вищезгадана 794-я стаття Цивільного Кодексу, яка в новій редакції (яка вступить в силу з 1. 01. 2012 р. ) Повинна буде виглядати наступним чином:

«Стаття 794. Державна реєстрація права користування нерухомим майном, яке виникає на основі договору найму будівлі або іншої капітальної будови

1. Право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону ».

Обов'язкова реєстрація договорів оренди з тексту цієї статті зникла. Поки ж діє стара редакція ЦК, без обов'язкової реєстрації права користування на підставі договору оренди. З іншого боку, положення нового закону про те, що «державна реєстрація прав є обов'язковою», в тому числі «право користування (оренди, найму)», набирає чинності з дня опублікування (тобто, вже діє). І ніяких обмежень по термінах договорів не згадано. Нічого не сказано про терміни і в Наказі Мін'юсту. Виходить, реєструватися повинні права за всіма договорами, незалежно від їх строків.

Однак дивно, що ця норма суперечить новій редакції статті 794 ЦК. Та й обов'язковість реєстрації прав за короткостроковими договорами оренди виглядає безглуздо, - вона може зайняти більше часу, ніж саме проживання в цій квартирі. Тому, можливо, щось у цих умовах буде переглянуто.

Де і як реєструвати?

Реєстрацію прав до 1 січня 2012 року буде проводити реєстратор БТІ. Вартість нової послуги поки не оголошувалася. Для реєстрації заявник (тобто орендар квартири) подає в БТІ паспорт, заяву про реєстрацію, договір оренди і його нотаріальні копії.

Якщо договір оренди укладений не в нотаріальній формі, подаються виписки про наявність / відсутність заборони та / або арешту з Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, виписка з Держреєстру обтяжень нерухомого майна про наявність чи відсутність податкової застави, а також виписка з Державного реєстру іпотек. Їх можна отримати в нотаріуса.

Якщо квартира знаходиться в іпотечній заставі, необхідно отримати згоду банку на її передачу в оренду і також надати цей документ реєстратору БТІ. Зрозуміло, що зібрати цю стос паперів без активної участі власника квартири не вийти.

Крім того, згідно із зазначеним положенням, реєстрація права оренди можлива тільки за умови, що перед цим була проведена реєстрація права власності на це нерухоме майно, а також проведена його технічна інвентаризація. Втім, детальних інструкцій щодо проведення реєстрації, схоже, ще немає. Як це буде виглядати на практиці, поки неясно.

Які будуть наслідки нововведень?

Якщо все-таки будуть реєструвати права за всіма договорами, незалежно від термінів, очевидним наслідком представляється зростання завантаженості БТІ, і так не блискуче справляються зі своїми обов'язками. У що перетворяться коридори БТІ, якщо в тамтешні черги увіллються всі орендарі квартир, не хочеться й думати. Ну, а у частини наших співгромадян з'явиться новий привід витратити купу свого часу і сил і якусь дещицю грошей.

Крім того, орендодавцю ця реєстрація наймачем прав користування його квартирою, в тому вигляді, якою вона на сьогодні «бачиться», абсолютно не потрібна. Навіть якщо власник квартири і не збирається ховати від держави доходи від оренди (на що сьогодні грішать багато, якщо не більшість з них).

Наприклад, я уклав договір оренди моєї квартири з людиною, а він зареєстрував своє право користування і припинив мені платити за оренду. Або ще яким-небудь чином викликав моє бажання цей договір розірвати. Як мені, без його згоди, скасувати його право на користування моєю власністю? Судячи по букві закону - лише через відповідне рішення суду. З усіма принадами нашої судової системи: тяганиною і корупцією.

Тому, при всьому моєму бажанні жити за законом, на практиці я цих ризиків постараюсь уникнути. Для цього достатньо не укладати жодних письмових договорів, обмежившись усними домовленостями. Тому, швидше за все, нововведення призведе до зменшення числа офіційно договорів, що укладаються.

Чи не призведе це до подорожчання оренди?

Ні, не приведе. Серед поспішних висновків, зроблених у перші дні після появи інформації про нововведення, особливо популярним став прогноз про неминучий подорожчанні оренди на 15%.

Логіка його проста: у зв'язку з поголовної реєстрацією прав на оренду орендодавці не зможуть приховувати свої операції по оренді від держави і змушені будуть платити 15-відсотковий податок, від якого вони зараз ухиляються. Відповідно, і ціни повинні будуть вирости на ті ж 15%.

Але власники квартир можуть уникнути цієї реєстрації (наприклад, просто не укладаючи письмових договорів) і попадання «під ковпак» податкових органів. Ті, хто не платив податки, не будуть платити їх і надалі.

Тому серйозного впливу на ціни нові правила не зроблять, хоча можливі окремі спроби використати їх як привід для підвищення цін, але в умовах малого попиту і надлишку пропозиції ці спроби успіху не мають.

Звичайно, якщо хтось із орендарів погодиться платити за оренду дорожче, тільки б йому дали зареєструвати свої права, то охочих піти йому назустріч він знайде. Але навряд чи таких випадків буде так багато, щоб вплинути на ринкові ціни.

Місяць без відповідей

До 1 жовтня залишилося рівно 2 дні, а неясностей щодо реєстрації прав користування орендованим житлом ще предостатньо.

Це не дивує, бо і для наших законодавців, і для Мін'юсту в порядку речей навантажувати суспільство нормативними документами, виконувати які ніхто не знає, як. Про те, щоб готуватися до змін «правил гри» заздалегідь, навіть і мови не йде - в наших умовах великою удачею виглядає, якщо у населення є можливість виконувати закон вже після вступу його в силу.

Так, сьогодні виповнюється рівно місяць з початку дії Закону про боротьбу з відмиванням злочинних доходів, який вимагає від ріелторів доповідати до Держфінмоніторингу про операції з нерухомістю вартістю понад 400 тис. гривень, які за якимсь критеріям здадуться підозрілими.

До цих пір цей закон не виконується, тому що Держфінмоніторинг не спромігся ні сам розібратися, як же це все має відбуватися, ні тим більше пояснити це ріелторам. Не виключено, що і з реєстрацією прав оренди вийде щось подібне