Як кримчанам довести право на нерухомість

На сьогоднішній день небезпека для власника позбутися нерухомості в Криму виходить, природно, з території самого Криму.

Як вже багато говорилося і писалося, в Криму зараз створився правовий вакуум, коли механізми захисту, передбачені українським законодавством, вже не працюють, а відповідні російські закони ще не набрали чинності.Відрізняються також погляди на право власності та можливість його захисту в Україні і РФ.

"Україна і практично весь цивілізований світ продовжують вважати, що Крим є територією України.Тому всі права на нерухомість, що виникли на території Криму (включаючи Севастополь), відповідно до українського законодавства, станом на 17 березня 2014 року, коли так званий Державний рада Криму проголосив незалежність "Кримської Республіки",визнаються на материковій Україні цілком і повністю ", - підкреслює керуючий партнер Адвокатської компанії" Золота Середина "Марія Швець.

Однак, за її словами, після того, як у Криму були відключені державні реєстри України, за українським законодавством право власності на нерухомість не могло бути відчужене, оскільки неможливою була його державна реєстрація.

"Тобто Україна вважає, що всі речові права на нерухоме майно, в тому числі і право власності, заморозилися станом на 17 березня 2014 року, і ніякі зміни в цих правах відбутися не можуть до тих пір, поки територія Криму не буде звільнена відіноземної окупації ", - констатує Марія Швець.

За словами адвоката, після набуття чинності прийнятого ВРУ закону "Про забезпечення прав і свобод громадян на тимчасово окупованій території України" угоди з розташованої в Криму нерухомістю можна буде здійснювати виключно на території материковоїУкраїна, де працюють українські реєстри. Всі угоди щодо нерухомості в Криму, скоєні на території самого Криму, в Україні будуть вважатися нікчемними в силу вимог закону.

"Таким чином, якщо в особи є квартира або інший об'єкт нерухомості, його права підтверджуються правовстановлюючим документом, оформленим відповідно до українського законодавства до 17 березня 2014 року.Право власності зареєстровано у відповідному українському державному реєстрі, і з точки зору України така особа є абсолютно легітимним власником.Але визнання прав на території материкової України, хоч і є, безумовно, приємним, але на практиці мало що дає власнику розташованої в Криму нерухомості, так як загальновідомо, що право, яке не може бути захищене з використанням машинидержавного примусу, є всього лише декларацією. А машина ця зараз у Криму - зовсім не українська ", - розповідає керуючий партнер Адвокатської компанії" Золота Середина "Марія Швець.

Що ж відбувається з правами відповідно до того гібридом законодавства, який зараз діє в Криму?

"Згідно і з постановою про незалежність від 17.03.14, і договором про приєднання від 18.03.14, і навіть федеральному конституційному закону "Про прийняття до складу Російської Федерації Республіки Крим та утворення в складі РФ нових суб'єктів - Республіки Крим та міста федерального значення Севастополя" якийсь час може застосовуватися українськезаконодавство. Це дає підстави вважати, що права, що виникли за українським законодавством, повинні визнаватися як місцевою владою, так і владою РФ ", - говорить Марія Швець.

Згідно з українським законодавством право власності на нерухомість підтверджується правовстановлюючим документом, оформленим за законом, а також має бути зареєстровано у відповідному реєстрі.Таким чином, можна стверджувати, що для підтвердження права власності власникові нерухомості необхідний правовстановлюючий документ і документ, що підтверджує наявність такої реєстрації.

"Українські реєстри в Криму не працюють, таким чином, одна з складових цього" набору "на території Криму зараз отримати неможливо.Теоретично, документ, що підтверджує реєстрацію права власності в українському реєстрі, можна отримати на території материкової України. Для прав, що виникли після 01.01.2013 року, досить просто отримати витяг з реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Для прав, що виникли до 01.01.2013 року, необхідно спочатку здійснити первинну реєстрацію в такому загальноукраїнському реєстрі, а потім вже отримати підтвердження цього.Природно, далеко не всі можуть фізично здійснити зараз цю процедуру ", - роз'яснює керуючий партнер Адвокатської компанії" Золота Середина ".

У РФ діє схожий з Україною порядок реєстрації права власності на нерухомість, що передбачає, що право виникає лише після його державної реєстрації.Зрозуміло, що зараз в Криму російські реєстри ще не працюють, і об'єкти кримської нерухомості в них не внесені.

"Таким чином, фактично, більшість власників кримської нерухомості можуть підтвердити свої права виключно за допомогою паперових правовстановлюючих документів, що не є достатньою ні з української, ні за російським законодавством.З чуток, РФ обіцяла запустити в Криму російський реєстр з 1 травня 2014 року, пізніше термін запуску нібито був відсунутий до червня.У теорії, права на всі об'єкти нерухомості в Криму рано чи пізно повинні бути зареєстровані в такому реєстрі, що додасть їм повну легітимність з точки зору законодавства РФ і дозволить здійснювати операції з їх відчуження.Порядок наповнення цього реєстру, а також перелік документів, які є підставою для реєстрації права власності, поки нікому невідомий.Можна з великою часткою ймовірності припустити, що кількість зловживань на цьому шляху буде перевершувати всі очікування ", - прогнозує керуючий партнер Адвокатської компанії" Золота Середина "Марія Швець.

Природно, що для захисту своїх прав щасливим власникам кримської нерухомості необхідно здійснити реєстрацію свого права в російському реєстрі і відповідно до порядку, який буде прийнятий РФ.В іншому випадку рано чи пізно настане момент, коли права, там не зареєстровані, чи не будуть визнаватися в Росії. Ця рекомендація актуальна доти, поки управління на території Криму буде здійснюватися владою РФ.