Вогняна земля України: все тiльки почінається.

У Українi нiхто НЕ застрахований вiд вилучення землi: нi власники, нi орендарi. Без перебудови нінiшньої системи реєстрацiї прав власностi на землю та її облiку формування цівiлiзованого Ринку землi НЕ вiдбудеться

Питання Захист прав власностi є базовим для ухваленні будь-якого Iнвестицiйно Рiшення. У Українi нiхто НЕ застрахований вiд експропрiацiї землi i з огляді на надмiрну розплівчастiсть законодавства, його призначення та регулює Це засадничо питання, i з урахуванням, м'яко кажучі, непростої iсторiї набуття прав власностi на дiлянкі.

Якщо помножіті цi проблеми на недолугiсть i корумпованiсть системи земельного облiку держави, то не пов'язаним iз володію iнвесторам можна дати Безкоштовна пораду: СІМ разiв перемiряті землю, перше нiж один раз купити. Iнакше є ризико її втратіті, навiть ЯКЩО ви сумлiнній покупець i отримавших акт права власностi на дiлянку пiд будiвництва (Лише ними в Українi торгують цiлком легально) на пiдставi договору купiвлi-продаж.

ризико № 1.

Суто нормативний

У Земельному кодексi України є двi унiверсальнi пiдставі примусового припинення права власностi (користування) на дiлянкі будь-якої категорiї:

- суспiльнi потреби;
- нецiльове використання.

Iз посилання на будь-яку з них орган мiсцевої (ДЕРЖАВНОЇ) влади Може ухваліті Рiшення про вилучення землi, Що перебуває в постiйному корістуваннi, - ст. 144, 149 ЗК. А примусове припинення права власностi (розiрвання угодами про оренду) Припустімо Лише за Рiшення суду - ст. 143 ЗК. Для суспiльніх потреб (наприклад, будiвництва соцiально значущих об'єктiв, реалiзацiї iнфраструктурніх проектiв) дiлянкі вілучають нечасто, у таких випадках держава Своїм коштом компенсує власника втрати - частково чи повнiстю, в тiй чи iншiй формi.

А вісь пiдстава «нецiльове використання» - знахiдка для будь-якого рейдера. Юристи-практики зауважують, Що сортаменту пiсля звернення третьої стороні (юридичної чи фiзічної особини) до органiв влади в чіновнікiв з'являються претензiї до власнікiв. У вiтчізняному законодавствi Немає анi чiткого визначення термiна «цiльове використання», анi крітерiїв, за Якими воно Може буті квалiфiковане Як нецiльове. Таким чином, суди, визначаючи частку землi, керуються здебiльшого не нормами, а переконаннями. Власники, якi НЕ освоюють дiлянок або Роблять Це не за призначенням, різікують також їх утратіті.

ризико № 2.

Нормативні поглиблення

Парадокс: використання землi за призначенням, зазначенням в актi права власностi (скажiмо, будiвництва житла чи об'єкта iнфраструктурі, напріклад логiстічного центру), не гарантує, Що чиновники (самi або мотівованi рейдерами) не доведуть протилежних.

Цiльове призначення дiлянкі, зафiксоване у актi права власностi, не обов'язково й не Завжди збiгається з тім, його призначення та фiгурує в рiшеннi органу мiсцевого самоврядування (особливо ЯКЩО призначення Було змiнено). Отже, перед ухваленні Рiшення Стосовно придбання землi в Українi доцiльно ретельно ознайомитись НЕ Лише з правоустановчих документів, якi надає продавець дiлянкі i якi перевiряє нотарiус, а й iз протоколом засiдання мiсцевої ради Стосовно нетто, висновки землевпорядної експертизи Щодо проекту змiни цiльового призначення землi ТОЩО.

ризико № 3.

Адмiнiстратівно-правовий

навiть надзвичайно ретельно Вивчення правоустановчих документiв продавця землi й рiшень органу мiсцевого самоврядування Щодо її цiльового використання НЕ убезпечує будь-якого сумлiнного iнвестора вiд виникнення проблем, пов'язаних iз правами власностi чи навiть оренда.

Суто теоретично пiдставою для визнання договору купiвлi-продаж або оренда дiлянкі нечіннім Може буті судів Рiшення, його призначення та встановіть нелегiтімнiсть будь-якого переходу прав власностi на землю (аж до оскарження результатiв розпаювання). I Це у випадка з Україною НЕ гiпербола.

Рiч у тiм, Що пiсля опрілюднення 3 грудня 1999 року президентського указу (Який МАВ пришвидшити реформування аграрного сектору) в державi розгорнувся процес Шаленого розпаювання та вiдчуження колгоспно-Радгоспне земель. Граничною термiном виконання вимог задовольняють документа Було визначи Березень 2000-го, культурно нарiзаті паї за кiлька мiсяцiв Було практично нереально, а пiд загроза вiдповiдальностi керiвнікі органiв мiсцевої влади (технiчний-земельних вiддiлiв адмiнiстрацiя) робілі Це поспiхом.

Очевідцi засвiдчують, Що на межi дiлянок нiхто особливо не зважай. Юридичнi особи-правонаступнікі колгоспiв-радгоспiв (та їхнiх земель) змiнюваліся мало не Щодня. На ринку активно торгуваліся пайовi сертіфiкаті (якi засвiдчувалі право власнікiв володiті, користуватися, розпоряджатися землею) - також їх купувалі, просто кажучі, за пляшку; можна Було купить навiть вiдмовится цiлих колгоспiв-радгоспiв вiд дiлянок. Зрозумiло, Що така Iсторiя пріватізацiї земельної фонду iстотно зніжує Його Iнвестицiйно пріваблівiсть i гiпертрофує ризико.

ризико № 4.

Адмiнiстратівно-географiчній

Безпосереднiм наслiдки-пiдтвердження нецівiлiзованого розпаювання землi є сітуацiї, коли права власностi на одну й ту саму дiлянку є в кiлькох (!) Юридичних чи фiзічніх осiб або ж вiдсутнiсть у натурi ( !) самих надiлiв. Iдеться не про пiдроблення актiв права власностi на землю, а про недбалiсть землевпоряднікiв, несправедлівiсть теріторiальніх спорiв мiж рiзними органами мiсцевої влади, а за великим рахунка, про вiдсутнiсть у державi земельного кадастру, Що БУВ бі адекватної реєстровi землевласнікiв.

Досi Законодавчо НЕ Визначіть, хто патронуватіме облiк землi: Мiн'юст чи Держкомзем. Натомiсть у межах наявної системи облiку та реєстрацiї прав власностi є купа iнстанцiй та вiдомств (на рiвнi села, району, мiста), безлiч корупцiйніх лазiвок i одномоментно розміта вiдповiдальнiсть. Ще 2005 року мiж укладання договору купiвлi-продаж дiлянкі пiд забудову й пiдтвердження прав власностi державою (на всiх рiвнях) БУВ часовий лаг, Який перевіщував пiвроку.

Згода нотарiусам дозволили пiд годину оформлення Угод змiнюваті вiдомостi про власнікiв дiлянок безпосереднього в державних актах, однак Це Лише частково слабший напруження iнвесторiв. Без перебудови нінiшньої системи реєстрацiї прав власностi на землю та її облiку формування цівiлiзованого Ринку землi НЕ вiдбудеться