Вміст нерухомості в Болгарії

Обов'язки власників, податки і збори, здача в оренду, компанії, що управляють,
продаж нерухомості

ПОДАТКИ, ВИПЛАТИ, КОМУНАЛЬНІ ПЛАТЕЖІ

Податків на майно в Болгарії два: це Дан'к імот і Такса бітові отпад'ци.
Первый з них рівний як правило 0,15% від вартості податкової оцінки майна для фізичних осіб, а для юридичних 0,15% від балансової вартості нерухомості (балансова вартості - повна первинна вартість основних фондів підприємства, що враховується у момент їх постановки на облік в бухгалтерському балансі).

Такса бітові отпад'ци - це так званий комунальний податок, визначається муніципалітетами (як правило - 0,2-0,3% від балансової вартості). Він є, по суті справи, збором за вивіз сміття, яке продукують жителі об'єкту нерухомості. Парадоксальне те, що його розмір визначається не від числа тих, що живуть, а від вартості об'єкту, і складає він не більше 1% в рік. Цей відсоток залежить також від престижності і транспортної завантаженості району. Наприклад, в елітному центрі Софії він буде близько 1%, а на околицях - менше половини відсотка.
Аналогично йде справа і в інших регіонах - чим об'єкт нерухомості далі від крупного міста, тим Дан'к кошторисів нижче.

Виплачувати податки потрібно раз на рік, до 1 квітня. При оплаті податків на майно і такси на вивіз сміття одним платежем (не розбиваючи його на поквартальні платежі) до 31 березня надається 5%-ная знижки. Можна виплачувати податок не відразу, а розбивши його на чотири частини, але при цьому знижка не передбачена.

Плата за електрику в Болгарії складає приблизно 0,10 за кВт∙ч, у місяць середня сім'я з трьох чоловік витрачає близько 25-50. Витрата води обійдеться власникові в 0,50 за кубометр, що в середньому складе приблизно 5 в місяць, якщо витрачати воду економно. Абонентська плата за стаціонарний телефон налічує близько 5 в місяць, а за його установку доведеться виплатити 100.

Узяти на себе управління цими процесами, тобто виплачувати податки і комунальні платежі за власника, можуть або компанії, що управляють (см. "Компанії, що управляють"), або ріелтори, які здійснювали процедуру придбання, якщо покупець користувався послугами таких.

Що стосується інших витрат, то Болгарія ніколи не була дорогою країною. У 2008 році, згідно дослідженню, проведеному Управлінням пошти і телеграфу Великобританії, Болгарія була визнана найдешевшою країною Європи для туристів. Наприклад, пообідати в болгарському ресторані можна за 10-15 з урахуванням чайових, а літр бензину в Болгарії стоїть близько 1.


ОРЕНДА В БОЛГАРІЇ

Ринок нерухомості, що орендується, болгарські власті не контролюють окремо, жорстких умов в країні немає, тому договір оренди полягає безпосередньо між двома особами на практично будь-яких умовах.

Здаючи нерухомість в оренду, власник повинен виплачувати прибутковий податок, який складає 10% отримуваною їм з орендаря суми. Ставка податку завжди фіксована.

Здача в оренду квартири в Софії принесе її власникам в середньому 6,4% від її вартості в рік без вирахування податків (дані на травень 2008 року). Таким чином, "відбити" повністю вартість столичного житла можна буде за 17 років, якщо не враховувати зміну орендної ставки і зростання цін на нерухоме майно. У деяких районах Софії, де прибуток складає приблизно 7% в рік, компенсувати витрачені гроші можна ще раніше.

Складніше здавати нерухомість на морських і гірських курортах - болгарський клімат не сприяє цілорічному попиту на цей сегмент ринку. Гірськолижні курорти затребувані в зимові місяці, гольф-курорти - приблизно вісім-дев'ять місяців в році, а попит на квартири і удома біля моря в деяких містах високий тільки впродовж четирех-пять місяців. Найбільш прибутковими з орендної точки зору вважаються курорти Південної Болгарії: Сонячний Берег, Еленіте, Созополь, де сезон триває з травня по жовтень. Практично круглий рік триває сезон в
бальнеологічних курортах, але ринок оренди там поки знаходиться на стадії розвитку. У будь-якому випадку будь-яка здана в оренду нерухомість, дасть чистий прибуток не більше 3-5% в рік.


КОМПАНІЇ

, що УПРАВЛЯЮТЬ, Якщо у власника немає можливості постійно приїжджати до Болгарії, то для того, щоб оплачувати податки, комунальні платежі і отримувати орендну плату, йому найзручніше користуватися послугами компанії, що управляє. Цей ринок в Болгарії давно існує і добре розвинений. Компанії, що управляють, беруть на себе оплату рахунків за електроенергію і за витрату води, оскільки в орендну плату ця сума не входить. Впоследстві ця сума стягується компанією з власника.

Компанія сама, що управляє, шукає орендаря і за певний відсоток здає йому квартиру або будинок. Як правило, компанія гарантує певний річний прибуток і пристойний стан квартири, але цей момент потрібно з'ясовувати безпосередньо на місці з представниками цієї організації.

У разі покупки квартири в житловому комплексі знайти і вибрати таку компанію буде просто, оскільки вони, як правило, створюються самим забудовником. За суму від 6 до 15 за кв. м в рік компанії, що управляють, здійснюють охорону і підтримку всього комплексу, включаючи прибирання загальних територій (при цьому можна за додаткові гроші домовитися і про прибирання приватної квартири).

Якщо ви купуєте будинок або квартиру в житловому будинку, то доведеться шукати таку компанію самостійно. Звернете увагу: якщо компанія обіцяє вам прибуток більше, ніж 5% річних, то це, швидше за все, не є правдою.


ПРОДАЖ НЕРУХОМОСТІ В БОЛГАРІЇ

В Болгарії немає обмежень по перепродажу власності іноземцями, але продавцеві доведеться заплатити податок на додану вартість і податок на збільшення ринкової вартості капіталу.

Якщо вартість нерухомості з моменту покупки виросла, то при перепродажі власник повинен буде виплатити державі 10% цієї різниці (якщо його квартира не єдина в Болгарії). Якщо квартира єдина і була постійним місцем мешкання власника більше трьох років, то цей збір платити не потрібно.

Податок на додану вартість складає 20% від ринкової ціни об'єкту нерухомості. Є деякі виключення, пов'язані з продажем землі. Наприклад, сільськогосподарські угіддя ПДВ не обкладаються. ПДВ як правило відразу включається в ціну об'єкту, тобто, не дивлячись на те що офіційно він стягується з продавця,
фактично його платить покупець.

Ринок вторинної нерухомості Болгарії на даний момент знаходиться в зачатковому стані, практично не розвинений, тому продати свій об'єкт, як вважають багато аналітиків, буде непросто. У будь-якому випадку якщо у потенційного продавця немає бажання займатися продажем свого об'єкту самостійно, то слід звернутися в агентство нерухомості, але в таке, яке пропонує не тільки новобудови.

Що стосується отриманих грошей, то іноземці можуть необмежено репатріювати свої доходи, отримані в Болгарії. Але тільки після того, як вони доведуть, що всі належні податки на ці доходи вони вже повною мірою сплатили.



РЕЄСТРАЦІЯ І ПІДТРИМКА ЮРИДИЧНОЇ ОСОБИ В БОЛГАРІЇ

Реєстрація компанії обійдеться вам, за зразковими підрахунками, в /500-700. При цьому фірмою потрібно буде займатися, тобто бухгалтер буде зобов'язаний щорічно надавати податковій інспекції звіт (близько 150-200 в рік). При відкритті фірми, потрібно перевести на її рахунок суму не менше 5 тис. льовов (близько 2500) На рахунку фізичної особи в Болгарії може залишатися сума в 10 льовов, але з рахунком фірми так поступити буде не можна, оскільки банк може його прикрити, якщо засобів на обслуговування буде недостатньо. Докладніше про мінімальну суму на
рахунку слід дізнатися в банці.

Рахунок відкривається без видимих проблем. Єдине, що повинен надати іноземець, - болгарська адреса, куди банк повинен пересилати кореспонденцію, і власний паспорт з візою, що діє. Труднощів з відкриттям рахунку на ім'я іноземця в Болгарії зафіксовано не було.



Докладніше про процес реєстрації компанії

1. Потрібно визначитися, як компанія називатиметься, хто буде її засновником, який тип підприємства ви створюєте. Таких типів чотири: ЕООД (суспільство з обмеженою відповідальністю, що фундирувалося однією фізичною або юридичною особою), ООД (ТОВ, що фундирувалося групою осіб або компаній), ПЕКЛО (акціонерне суспільство), ЕТ (приватний підприємець). У разі коли юридична особа створюється з метою покупки землі, зазвичай вибирають перший вид компанії, ЕООД.
2. Необхідно зібрати наступні документи: копії закордонного і цивільного паспортів, договір оренди офісу (це може бути і адреса бухгалтерської фірми, яка вже була вибрана для підтримки юридичної особи), довідка з банку про наявність необхідної суми на тимчасовому рахунку статутного фонду (5 тис. льовов, як було вказано вище).
3. Всі документи завіряються у болгарського нотаріуса. Також він повинен завірити достовірність підпису засновника. Далі потрібно буде заповнити і підписати пакет бланків і форм, які надалі будуть відправлені по установах.
4. Якщо ви хочете передоручити саму процедуру проведення документів по інстанціях юристові, який може допомогти з реєстрацією і отриманням пакету документів, то треба оформити на нього довіреність.
5. Коли все це зроблено, а також сплачені податки, одна з осіб - адвокат, довірена особа або безпосередньо засновник компанії - звертається в агентство по вписуваннях. Це нова установа, що безпосередньо займається реєстрацією юридичних осіб. У нім ви отримуєте посвідчення про реєстрацію фірми. Одночасно з цим оголошення про установу вашої компанії з'являється в Державній Газеті Болгарії.
6. Після закінчення реєстрації гроша з тимчасового рахунку компанії потрібно буде
перевести на постійний рахунок.

Професіонали ринку і люди, що вже купували нерухомість в Болгарії, рекомендують, якщо ви хочете відкрити рахунок, звертатися по допомогу до юристів, оскільки процедура ця непроста і останнім часом в Болгарії при реєстрації компанії стали часто відмовляти (при всім тім, що мито стягується у будь-якому випадку, навіть коли рішення негативне). Допомога юриста зводить цю проблему до нуля. Також вірогідне те, що терміни проходження інстанцій розтягнуться від передбачуваного тижня до місяця, а то і до два. До цього потрібно бути готовим.

Звіт бухгалтера обійдеться вам в 300-400 льовов (150-200). Якщо ваша компанія реально працюватиме, то ця сума буде вища. Зміст банківського рахунку компанії складе приблизно 12 в рік. Ніхто не дивується з того, що фірма свідомо неробоча, тому можна не боятися якої-небудь примусової ліквідації. Слідує тільки регулярно платити податки. Причина такої ліберальної політики болгарських властей полягає в тому, що власник фірми і,
відповідно, нерухомості і так приносить прибуток Болгарії, проживаючи і витрачаючи гроші на її території. Насправді в будь-якій країні миру фірма не зобов'язана відразу приносити дохід і вести бурхливу діяльність, так що все відбувається відповідно до закону.

Дякуємо за допомогу в створенні матеріалу Олександра Гармашевського, компанія
"Болгарський будинок"