ВАТ «Нерухомість столиці»: «Сьогодні кожна поважаюча себе девелоперська компанія наймає консультантів для розрахунку доцільно

Пік активності на первинному ринку нерухомості спостерігався у березні 2010 року, коли ціни досягли дна; фундаментальним питанням для будівельних компаній є зменшення собівартості; іноземні інвестори зараз не виявляють особливого інтересу до українського ринку нерухомості. Про це та багато іншого в інтерв'ю ІАП «Столична нерухомість» розповів Костянтин Браво, комерційний директор компанії «НЕСТ» (ВАТ «Нерухомість столиці», Київ)

Костянтин, що сьогодні відбувається на ринку нерухомості?

Нашою компанією було відзначено пожвавлення на ринку нерухомості ще на початку 2009 року. У цей період покупкою житла почали цікавитися кінцеві споживачі, які втомилися від кризових очікувань, при цьому знизилася активність спекулянтів. Протягом 2009 року ринок динамічно зростав. Наприклад, якщо на початку 2009 року ми продавали в наших житлових комплексах «Пори року» і «Смарагдовий» 2-3 квартири на місяць, в середині року 8-10 квартир, то до кінця року вже 10-15 квартир. Пік активності на ринку нерухомості спостерігався у березні 2010 року, коли ціни досягли дна. У цей період продажі становили 18-20 квартир на місяць. У літні місяці спостерігалося сезонне затишшя.
внесла криза зміни до проектів девелоперів, на чому економлять забудовники, чи змінився підхід до планування?

Однозначно криза внесла зміни до проектів девелоперів. Багато наших колег почали віддавати перевагу проектам економ-класу з меншими площами і з меншою собівартістю, оскільки на ці проекти існує більший попит.

Також сьогодні фундаментальним питанням для будівельних компаній є зменшення собівартості виробництва робіт.

Якщо до кризи забудовники не звертали уваги на перестраховки з боку проектувальників, то сьогодні кожна поважаюча себе компанія наймає консультантів для розрахунку доцільності тих чи інших витрат.

За результатом аудиту відбувається зменшення металоємності конструкцій, товщини перекриттів і так далі.

При цьому всі зміни здійснюються в рамках діючих в Україні норм. Таким чином, компаніям вдається значно заощадити на виробництві робіт.

Що буде з цінами на нерухомість в Києві до кінця року?

На сьогоднішній день ціни на житлову нерухомість на вторинному та первинному ринках стабілізувалися. До кінця року не варто очікувати особливих змін, оскільки пропозиція значно перевищує існуючий попит.

Щодо інших сегментів нерухомості, з вересня-жовтня поточного року варто очікувати зростання цін на торговельну нерухомість. Це сегмент уже почав виходити з кризи і незабаром буде спостерігатися дефіцит торгових площ. Зростання цін складе порядку 1-2% на квартал.

Ціни на оренду і купівлю офісних приміщень не зміняться.
Костянтин, які інструменти залучення фінансових ресурсів використовують сьогодні забудовники?

В першу чергу девелопери направляють в будівництво гроші від продажу об'єктів, якщо у них є що реалізовувати. Компанія «НЕСТ» використовує саме це джерело фінансування, тобто кошти, виручені від продажу квартир та нежитлових приміщень у ЖК «Ізумрудний» і «Пори року».

Якщо говорити про такі інструменти як іноземні інвестиції, або залучення кредитів, то на сьогоднішній день вони малоефективні: іноземні інвестори зараз не виявляють особливого інтересу до нашого ринку, а кредити багатьом компаніям просто не під силу. Багато девелоперів зараз займається реструктуризацією існуючих кредитів, домовляються з банками про кредитні канікули
Комерційні площі в житлових комплексах: чи є на них попит, які орендарі зацікавлені в таких площах?

Судячи з нашим новим житловим комплексам, в Києві існує певний попит на нежитлові приміщення в новобудовах. Брати в оренду, або купувати такого роду площі в основному зацікавлені підприємства сфери послуг: салони краси, кафетерії, кондитерські, салони хімчистки, фітнес-клуби, банки, супермаркети, магазини непродовольчих товарів. Орендні ставки коливаються від 10 до 30 дол. США за кв. м залежно від місця розташування. Приміром, у наших житлового комплексу, які знаходяться в безпосередній близькості від центру міста, орендна ставка складає 18 дол. США за кв. м без ПДВ.

Знижують чи експлуатаційні витрати для мешканців забудовники?

Як правило, забудовник не знижує експлуатаційні витрати, оскільки їхні стосунки закінчуються на етапі передачі побудованої квартири її власнику.

Якщо хтось із забудовників і піде на такий крок, то лише з метою привернути нових покупців.

З якою рентабельністю сьогодні працюють українські девелопери, як вона змінилася за останній рік?

Девелопери вже не розраховують на надприбутки, але готові працювати з нормальною, прогнозованою прибутком 15-25%. Такі стандарти існують у всьому світі.

Костянтин, якщо говорити про офісної нерухомості, то які приміщення користуються попитом, хто орендар, чи змінилися орендні ставки?

У першому півріччі 2010 року на ринку офісної нерухомості зберігалися тенденції 2009 року. Попитом користувалися приміщення площею 50-100 кв. м, а також від 300 кв. м і вище. Такими великими приміщеннями в основному цікавилися великі холдинги, які хотіли розмістити всі підконтрольні компанії в одній будівлі. Орендарями в більшості випадків виступали представники середнього і великого бізнесу. Малий бізнес все менше цікавиться орендою офісів в офісних центрах і йде в житловий фонд. Орендні ставки з 2009 року не змінилися і коливаються від 10 дол. США за 1 кв. м в офісних центрах класу «С», до 45 дол. США в офісах класу «А».

Скільки об'єктів офісної нерухомості сьогодні активно будується в Києві, яку кількість «заморожено»?

За нашими оцінками, в Києві активно будується 19 об'єктів офісної нерухомості і більш 20 «заморожено».

Які плани у Вашої компанії на цей рік?

До кінця 2010 року ми маємо намір закінчити будівництво та ввести в експлуатацію житловий комплекс «Ізумрудний» в Києві. Він складається з двох черг: перша черга включає три секції на 25-19-25 поверхів, друга черга складається з 25-поверховій секції. Вже цього місяця починаємо введення в експлуатацію першої черги