Український ринок нерухомості - чи є життя після смерті?

«Банки відновлюють іпотечні програми», «Іпотека знову стане масовою», «Відродження іпотеки» - це назви газетних статей осені 2010 року

За ідеєю, вітчизняний обиватель повинен з полегшенням зітхнути: криза закінчується, економіка стабілізується, життя налагоджується. А зітхнувши, бадьоро відправитися в найближчий банк за черговим кредитом. Або, як мінімум, вийти з сірої депресії і з ентузіазмом зустріти прийдешній день. Ось тільки нічого подібного не відбувається і в осяжному майбутньому навряд чи відбудеться.

Ну чому ж все так похмуро?! Адже, приміром, у Росії ринок нерухомості давно активізувався: ціни ростуть, попит є, банки видають кредити. Може бути справа в більш розвиненій економіці, прогресивної банківській системі, багаторічної політичної стабільності? Але ось інший приклад - США. Там теж все досить розвинене, прогресивно і стабільно, та тільки ринок нерухомості і його головна складова - іпотека - дуже нагадують суворі українські реалії. І ніякої загадки тут немає: за статистикою, в 2008 р. обсяг іпотеки в Росії становив 2% від ВВП, а в США - 70%. Разюча різниця! В Україні ж вирішили наздогнати і перегнати Америку, нехай не за обсягами, так хоч за кількістю залучених до цього процесу. Жити не по кишені, в борг, мати все вже сьогодні, не думаючи про завтрашній день - саме такою була ідеологія середнього українця у докризові роки. Накидаючи собі на шию тугу кредитний зашморг, обиватель свято вірив, що це лавровий вінок переможця, нового господаря життя.

А далі пішла ланцюгова реакція. Іпотечна істерія викликала небувалий попит на нерухомість. Щорічно ціни на житло і землю подвоювалися. У відсутність фондового ринку вітчизняна нерухомість стала єдиним надприбутковим товаром, тільки ледачий і дурний не вкладав туди кошти, цитує ibud. ua. Частка спекулятивних операцій на ринку становила добру половину - своєрідне змагання, хто більше скупить квартир і ділянок. Зав'язалася жорстка конкуренція серед банків за потенційних клієнтів-боржників, в результаті якої відсотки знижувалися, терміни кредитування росли, процедура видачі грошей спрощувалася, перевірка платоспроможності зводилася до порожньої формальності. .

З початку кризи пройшло два роки. На зміну відчайдушної розбещеності прийшло суворе стриманість, адже рівень добробуту боржників знизився, багато хто з них втратили високооплачувану роботу. З банками ще складніше. Проблемні кредити стали для них головним болем, нерозв'язною дилемою. Прямо як у казці: наліво підеш - коня втратиш, направо - голову. Поміркуйте самі: віднімати в судовому порядку заставне майно - клопітно і довго, реалізовувати забране на аукціонах - збитково. Пробачити і забути - неможливо, домовитися - складно. Безумовно, не кращий час для відновлення іпотеки. З іншого боку, у банків - явний надлишок коштів. Куди ж їх направити, як ні в кредитування?! І, на перший погляд, банки таки вирішили ризикнути: оголосили про відновлення іпотечних програм, знизили процентні ставки, зменшили величину початкового внеску. Здавалося б, ось воно, повернення споживчого раю. Але, при найближчому розгляді, все виглядає не так вже райдужно, та й взагалі зовсім не так: люди нові кредити брати не поспішають, а банки їх не поспішають видавати. Ніхто не ризикує і всі задоволені. Тільки виникає питання - навіщо вся ця пуста галас? Постараємося відповісти на нього, але спочатку необхідно відступ.

За останні два роки в країні подорожчало все, крім нерухомості. Парадокс, адже житло серед нагальних проблем людини займає перше місце, поряд з продуктами харчування, ліками та одягом. Більше того, у суспільстві склалося стійке переконання: нерухомість обов'язково буде дешевшати. Ціни на неї хоч і знизилися, але недостатньо, дно ще попереду. А яка ж реальна вартість житла? І чи існує формула, за якою можна розрахувати об'єктивну вартість квадратного метра або сотки землі, здійснити точний прогноз, а не висмоктати з пальця чергову сенсацію? Насправді нерухомість коштує рівно стільки, скільки за неї готові і можуть заплатити сьогодні. І знижується ціна до тих самих пір, поки об'єкт не починають купувати. Цим пояснюється, чому в деяких сегментах нерухомість подешевшала лише на 30%, а в деяких - на всі 150%, цитує ibud. ua. А тому й гучне обурення «громадськості», що «не можуть наші бетонні печери коштувати дорожче, ніж затишні європейські квартири» залишається не почутим. Можуть, раз їх купують за такі гроші, ще й як можуть!

Таким чином, ціноутворення на ринку нерухомості формує попит, на який, у свою чергу, впливає можливість його матеріального підтвердження. Саме іпотека надає таку реальну можливість для більшості населення. Збільшення підкріпленого кредитами попиту неминуче викликає подорожчання нерухомості, підвищення її ліквідності, як мінімум - гарантовану стабілізацію її ринкової вартості. Це - саме те, що потрібно банкам сьогодні: збільшення «капіталізації» заставного майна, підвищення якщо не ціни, то хоча б його цінності. Ризикну припустити: говорячи про відновлення іпотеки, маються на увазі не нові, а вже видані кредити, по суті їх захист. Адже на кону сотні мільярдів «завислих» гривень. Інакше вся ця витівка виглядає просто безглуздо - ну хто ж буде позичати гроші, хай і під величезні відсотки, нужденному, під заставу його поношеного одягу?!

Коли ж запрацює справжня, а не декларативна іпотека? Необхідна умова: надлишок коштів повинен бути не стільки у банків, скільки у населення, інакше «хочу» ніколи не трансформується в «можу». А для цього потрібна сама «небагато» - стабільний розвиток економіки, підвищення добробуту громадян і впевненість їх в завтрашньому дні. На превеликий жаль, це відбудеться, особливо не уточнюючи, не в наступному кварталі. Однак, іпотечного буму 2003-2008 рр.очікувати не доводиться - і кредитори, і боржники вже навчилися відрізняти рятувальний круг від нашийника.

Колись Фрідріх Ніцше зауважив: «Те, що нас не вбиває, робить нас сильнішими». Хочеться додати - і мудріший. У кризові часи це особливо важливо