У московських будівельників ті ж проблеми що і у київських: демпінг і відсутність попиту

Голова ради директорів корпорації «Барклі» Леонід Казінец в інтерв'ю розповів, що його компанія починає в I кварталі будівництво чотирьох об'єктів в Москві, але ситуація на ринку зараз така, що доводиться вести бізнес «на грані», прибутковість впала критично, при цьому всі забудовники пам'ятають про можливу другу хвилю кризи

— З початку кризи пройшли півтора роки. Як зараз складається ситуація на ринку елітної нерухомості?

— Похідні кризи — це падіння попиту і падіння цін. Думаю, що в елітній нерухомості якраз цей ефект був не так сильний через те, що її об'єм менший — еліти не може бути десятки мільйонів. В кінці 2008 року і початку 2009 економіка зупинилася, і люди не були готові розлучатися з великими сумами грошей, тому що не розуміли, що відбувається. Потім, з часом, з'явилися демпінгові пропозиції на ринку елітної нерухомості, оскільки забудовники сильно «потрапляли» і не могли продати за бажаною для себе ціною. Відбулося глобальне падіння попиту. [За прогнозом Knight Frank, за підсумками 2009 року кількість проданих квартир на первинному ринку елітної нерухомості буде на третину нижче за рівень 2008 року і на 16% нижче за рівень 2007 року, — BFM. ru. ] Але зараз попит почав помалу відновлюватися. Демпінгові пропозиції пройшли. Ринок достатньо вузький, і великій кількості нових пропозицій узятися нізвідки. Хто зміг, довів проекти до кінця, а хто не міг, чекає і думає, що робити далі. Ціни стали менш «прозорими», тому що кожний з крупних забудовників сам веде свою політику, дивиться свою ліквідність, потребу в засобах, потреба в реалізації.
«Получается, що девелопер ощасливив місто, викупивши у нього ділянку, забезпечив роботою постачальників устаткування і матеріалів, продав квартири за поточними цінами, заплатив податки, повернув банку кредит і зрозумів, що заробив zero. Такий бізнес виходить малоцікавим».

Дим зараз почав розсіватися, і ситуація стала зрозумілішою. Знаєте, коли прилив змінився відливом, стало видно, хто купався без трусів. Наші ілюзії розсіялися. Ми стали худі, бадьорі, голодні і активно шукаємо різні форми взаємодії, партнерські схеми. Ми починаємо працювати в інших регіонах, реалізуємо проекти в інших секторах нерухомості. Ми, наприклад, виграли конкурс на управління залізничними вокзалами РЖД як партнерська компанія [«Барклі» стала учасником програми у вересні 2008 року, — BFM. ru]. Вкладаємо свої гроші в модернізацію вокзалів, потім разом з РЖД їх експлуатуємо, отримуємо частку від експлуатації, яка окупає наші витрати. А на привокзальних територіях проектуємо об'єкти, якими потім разом з РЖД володітимемо на пайових початках.

— На минулому форумі в Красноярську ви заявляли про те, що 75% часу забудовника йде на оформлення різних документів. Ця проблема зараз вирішена?

— Ця проблема не вирішена. Ведеться досить велика робота на всіх рівнях держрегулювання, починаючи з федерального уряду і закінчуючи органами влади муніципальних утворень. Уряд намагається спростити процедури узгодження будівельних проектів, щоб компенсувати кризові падіння об'ємів будівництва, зробити ринок рухомішим, а реалізацію проектів — доступнішою. Але глобальних змін не відбулося. При цьому з початку кризи привабливість будівельного бізнесу сильно зменшилася через те, що ціни заходів [на майданчик], ціни земельних ділянок, приєднань [комунікацій] залишилися приблизно ті ж, а корекція попиту і ціни дійсно відбулася. У результаті критично впала прибутковість бізнесу. Якщо реальна собівартість квадратного метра елітної нерухомості зараз 15 тисяч доларів і більш, а народ за ці гроші або великі купувати не готовий, то заробітки забудовника стають дуже маленькими.

— Який у вашої компанії зараз маржінальний дохід?
«Величезна кількість аукціонів проводиться тендерним комітетом Москви. Повно ділянок. Приходьте, купуйте, будуйте. Просто потрібно розуміти, що ті ціни, по яких ділянки пропонуються, недешеві. Дуже великі ризики, що ви цю ділянку купили, гроші витратили, будинок побудували, і можете не окупити свої витрати. Більшість тендерів сьогодні не знаходять своїх претендентів. А ділянок вільних багато»

— По кожному з проектів ми бачимо ту або іншу прибутковість, яку наперед розраховуємо, при цьому зараз закладаємо песимістичний сценарій або помірно оптимістичний. У нас все просто. Ми закінчили в кінці 2008 року всі наші об'єкти, здали їх держкомісії і до кінця 2009 року закрили всі поточні кредитні зобов'язання. У нас зараз кількість зовнішніх кредитних зобов'язань — нуль, недобудованих об'єктів — нуль. У нас крупний договір про фінансову співпрацю з Ощадбанком, який відкрив нам велику кредитну лінію на розвиток нових проектів [150 млн. доларів в 2009 році, — BFM. ru]. І ми починаємо будівництво на нових чотирьох майданчиках в першому кварталі. Подивимося, що відбувається з цінами, зацікавленістю покупців і так далі.

— В яких районах ви починаєте будівництво нових об'єктів?

— Ми вибрали чотири майданчики в Центральному і Південно-західному адміністративних округах. Ми там запрацюємо дуже небагато. Але ми робимо це для того, щоб залишитися крупним гравцем на ринку, зберегти динаміку розвитку, не звільняти фахівців, підтримувати відносини з банками. Але це бізнес на грані. Якщо падіння цін продовжуватиметься, то це приведе до повної зупинки інвестиційних процесів.

— Стратегія розвитку вашої компанії залишилася тим самим?

— Природно, ми перерахували моделі і постаралися понизити наші витрати. Якщо до цього витрати для нас були не так важливі, а на першому плані стояла максимальна привабливість наших об'єктів. Щоб вони були кращі, ми не зважали на витрати. Тепер ми шукаємо нові конструкції і матеріали, але без втрати якості, щоб підтримати привабливість об'єктів. Але при цьому все-таки контролюємо витрати. Нам потрібно, щоб і в таких умовах наші об'єкти були рентабельні. У собівартості головний чинник — захід на майданчик, а він не сильно подешевшав.

— Ви сказали, що середня собівартість квадратного метра 15 тисяч доларів. Скільки приблизно з цієї суми доводиться на захід на майданчик, на оформлення документів?

— Єдину статистику привести не можна. Все залежить від району, від умов і часу заходу. Зараз ми розуміємо, що наша компанія вже понесла витрати, і у нас є два шляхи: або далі чекати, коли ринок відновиться, або з мінімальною маржінальностью реалізовувати наші проекти. Тоді захід, технічні умови, узгодження, вартість оренди землі складають значну частину.

— Яку?

— Собівартість будівництва складає меншу частину у вартості об'єкту. Може, 25%. Все інше — захід, під'єднування до комунікацій, розселення, узгодження.

— Наскільки складно в Москві отримати земельну ділянку?

— Сьогодні абсолютно просто. Величезна кількість аукціонів проводиться тендерним комітетом Москви. Повно ділянок. Приходьте, купуйте, будуйте. Просто потрібно розуміти, що ті ціни, по яких ділянки пропонуються, недешеві. Дуже великі ризики, що ви цю ділянку купили, гроші витратили, будинок побудували, і можете не окупити свої витрати. Більшість тендерів сьогодні не знаходять своїх претендентів. А ділянок вільних багато.

— чи Великі ризики відбирання земель в Москві? У березні цього року в московському арбітражі розглядатиметься по суті позов компанії «Негоціант» до уряду Москви про стягнення 1,438 млрд рублів із-за припинення будівництва багатофункціонального комплексу Magic Hall на Якиманке. Московська мерія виділила в оренду ділянку в 2004 році під будівництво, а в червні 2009 року випустила ухвалу з вимогою припинити зведення комплексу у зв'язку з необхідністю встановити межі охоронної зони об'єктів культурної спадщини.

— Уряд Москви зараз не робить необдуманих рухів. І якщо відбулася така ситуація, для цього були серйозні юридичні підстави. Просто так відібрати..Маловірогідно.

— Ви вважаєте, що це одиничний випадок?

— Це дуже рідкісні виключення. Треба розуміти, що будь-якому місту, будь-якому суб'єктові федерації зараз потрібна інвестиційна активність.

— Ви сказали, що вартість майданчика в Москві небагато знизилася.

— Так. Але не принципово. Зниження ціни придбання земельної ділянки значно менше, чим зниження ціни побудови на нім нерухомості. Сьогодні максимальне зниження цін — 25-30%, а захід настільки не подешевшав. Ціни такі, які є. Відбувається корекція, але не в рази. При цьому потрібно розуміти, що не тільки модель повинна бути перерахована, але і повинні бути враховані ризики. Тому що вже обпікшись на сильному зниженні попиту і деякому зниженні цін на початку кризи, забудовники пам'ятають і про можливу другу хвилю. І при розрахунку інвестиційної моделі припускають, що друга хвиля може виникнути. І нам потрібно мати ті зазори, які дозволять нам її вплив згладити. А ми знаходимося на межі рентабельності в сьогоднішніх цінах. І якщо відбудеться падіння цін ще на 5%, а ми раніше закладали маржу за проектом у розмірі 7%, то все просто кінчиться.

Звичайно ж, доступність і вартість кредитних ресурсів вбиває дуже багато проектів. Хоч банки сьогодні і декларують доступність кредитних ресурсів, реальна вартість грошових коштів — 17%. 17-процентний інтерес на грошах в проекті, який триває два роки, це дуже серйозно. Це у результаті виливається в 30% від вартості проекту. А маржа не може бути рівна цьому. Виходить, що девелопер ощасливив місто, викупивши у нього ділянку, забезпечив роботою постачальників устаткування і матеріалів, продав квартири за поточними цінами, заплатив податки, повернув банку кредит і зрозумів, що заробив zero. Такий бізнес виходить малоцікавим.

Корпорація «Барклі» заснована в 1993 році, починала свою діяльність як генпідрядника і займалася реалізацією об'єктів «з нуля» для міських і федеральних структур. З 1999 року стала одним з основних забудовників «Золотої милі» — району елітної забудови в центрі Москви. На сьогоднішній день корпорація побудувала і ввела в експлуатацію більше 30 об'єктів нерухомості різного призначення