У Києві паркінги в дефіциті!

У Києві налічується близько 800 тис. зареєстрованих автомобілів, і ця кількість щодня збільшується. На жаль, число парковочних місць не відповідає кількості машин.

За статистикою, близько 40 % власників автомобілів містять свій засіб пересування в гаражах, а інші 60 % залишають їх на стоянках. Тому питання будівництва і облаштування паркінгів залишається актуальним.
Варианты рішень

Первостепенность питання будівництва паркінгів не викликає сумнівів. Все частіше з вуст представників міської влади можна почути розмови про необхідність термінового рішення цієї проблеми. Але далі за обговорення справа заходить рідко.

Проте на сьогоднішній день існує декілька варіантів рішення даного питання.

Наприклад, будуються отдельностоящие будівлі автомобільних стоянок, і в той же час здійснюється проектування і подальше облаштування парковочних місць безпосередньо в самій будівлі. Крім того, збільшення кількості машиномест відбувається у вже існуючих паркінгах і на відкритих майданчиках.
Еще 10-15 років тому в Києві на 1 тис. жителів доводилося 20-30 машин. «Сьогодні це співвідношення змінилося до 300-400 авто на тисячу жителів. І цей показник продовжує рости», - затверджує Володимир Соколов, технічний директор компанії Park Matik.

За даними операторів ринку автомобілів, минулого року в Україні продано більше 150 тис. ед. автотранспорту. Цього року, тільки за I квартал - 66,5 тис. авто. В даний час столичні паркінги розраховані на 250 тис. машиномест. Загальна ж кількість автомобілів наближається до мільйона. Отже більше двох третин машин просто вимушено паркуватися на тротуарах.

Попит, що збільшується, на паркоместа стимулює розвиток парковочного бізнесу, проте вирішувати проблему парковок в першу чергу винні в муніципалітеті, як це і відбувається в більшості крупних міст миру.

Особливо гостро проблема з паркінгами стоїть в об'єктах бізнес-класса, бізнес-центров, торгових центрів. При сьогоднішній вартості землі навряд чи кому-небудь прийде в голову ідея на площі, де можна побудувати, наприклад, торговий центр, обладнати парковку. Проте саме наявність або відсутність паркінгу визначає клас і ринкову вартість того або іншого об'єкту нерухомості.
Одно з найбільш перспективних напрямів в розвитку бізнесу у сфері автоматичних систем парковки - забезпечення приватних автовласників недорогими, екологічно чистими, простими і надійними в експлуатації компактними паркінгами, які без шкоди для ландшафту можуть бути встановлені безпосередньо поряд з місцем проживання.

У Україні, за словами Вадима Непоседова, генерального директора компанії «УТГ», поширені палубні окремі і підземні паркінги. «Все залежить від типу нерухомості, - уточнює фахівець. – Підземні паркінги в основному застосовуються для житлових комплексів, офісних центрів, багатофункціональних комплексів, рідше – для торгових центрів. Палубні паркінги (окремі будівлі або прибудовані) застосовуються в основному для торгових центрів. Останні зустрічаються рідше, ніж підземні – до будівництва наземних паркінгів вдаються тільки у разі крайнього дефіциту парковочних місць в ТЦ».

Розміщення паркінгу в окремій будівлі, на думку багатьох фахівців, - ідеальний варіант для вирішення проблем з парковочнимі місцями. Проте, за словами Михайла Корабельникова, директора компанії «Ліфт Одеса Паркінг», є причини, по яких цього не роблять:

* на відведених під забудову майданчиках інвесторам рентабельнєє будувати житлові приміщення, максимально збільшуючи їх поверховість;
* часто будівництво ведеться на ділянках, де до цього були знесені старі будови, і площа забудови обмежена навколишніми будинками;
* відсутність вільних майданчиків в центрах міст, що історично склалися (наприклад, Київ, Львів і др.).

«Інше рішення, – говорить пан Корабельників, - підземні парковки, але і тут є проблеми:

* геологічна неможливість створення підземного паркінгу (слабкий грунт, грунтові води і т. д. );
* підземний паркінг під житлом, що будується, максимально можна зробити двоповерховим, щоб не ослабити стійкість будівлі, що при висоті будівлі вище семи поверхів вже не забезпечує всі квартири машиноместамі.

У Одесі, наприклад, норма - 0,75 машиноместа на квартиру, інакше об'єкт не приймуть в експлуатацію. При тому, що за статистикою, понад 90 %, що набувають житла, мають машини, а деякі і не одну. Все це приводить до зростання цін на машиноместа. У Одесі вартість машиноместа в підземному паркінгу коливається від $30 тис. у будинках «економкласса» до $60 тис. - у елітних. У Москві - від $100 тис. та і в Києві, я думаю, ціни не маленькі».
Размещение у приміщенні

Навіть якщо в приміщенні вже відведена певна площа під паркінг, все одно замовники стараються максимально ефективно використовувати відведені квадратні метри. «Існують різні механічні парковочниє системи, які дозволяють розміщувати більшу кількість машин на меншій площі, – констатує Михайло Корабельников. – В світі парковочниє системи застосовуються з середини 30-х років. Провідні виробники – США, Німеччина, Італія, Японія, Південна Корея.
Разнообразие видів велике, оскільки достатні багато варіантів їх застосування».

Парковочниє системи можна систематизувати таким чином:

* залежні, які є простими підйомниками, де, для того, щоб отримати верхню машину, необхідно відігнати ніжнюю;
* незалежні, де є окремий доступ до кожної машини.

Вони у свою чергу можуть бути:

* ручними;
* напівавтоматичними;
* автоматичними (ліфтові, карусельні, пазловиє і т. д.).

У Україні, яка, як і всі колишні країни СРСР, зіткнулася з «вибуховим» збільшенням кількості автотранспорту відносно недавно, розвиток даної галузі знаходиться тільки в зачатковому стані. Високі ціни на парковочноє устаткування провідних світових виробників стимулюють розробку подібних систем і в Україні.

Механічні парковки доцільно будувати поблизу крупних торгових центрів, вокзалів, аеропортів, а також в густонаселених житлових кварталах і діловій частині міста. «Автоматична система володіє широкими інсталяційними можливостями, – констатує Володимир Соколов, – вельми цінними в умовах мегаполісу:

* можливість прибудови до раніше побудованого об'єкту;
* комбінований підземний-надземний варіант;
* будівля, що окремо стоїть.

Повністю автоматизований процес огорожі і видачі автомобілів управляється комп'ютером, що дозволяє проводити всі парковочниє операції без участі людини. Автомобіль з вимкненим двигуном знаходиться в приймальному відсіку, після чого система автоматично переміщає його в потрібний осередок. Розміщуючи автомобілі таким чином, система економить простір між автомобілями, зменшує площу забудови і збільшує кількість машиномест.

Застосування декількох видів захисту (механічні і лазерні сенсори) гарантує безпека користування системою. Надійність зберігання, мінімальна площа забудови, мале споживання електроенергії і екологічна чистота є безперечною перевагою в порівнянні з традиційними паркінгами.

Велика різноманітність можливостей компоновки системи дозволяє спроектувати ту автоматичну систему парковки, яка якнайповніше відповідає потребам замовника. Клас машин (седан, джип) і їх кількість також розраховується під вимогу конкретного проекту».
Целесообразность витрат

Значущість будівництва парковок в сучасній і житловій нерухомості не викликає сумнівів. «Із зростанням якості житла росте значення забезпеченості машиноместамі, - відзначає Вадим Непоседов. – Вимоги по паркоместам в дорогих житлових комплексах набагато вище, ніж в комплексах економкласса: якщо в комплексі економкласса забезпеченість парковкою може бути менше одного місця на квартиру, то в преміум-сегменте – не меншого двох. У офісній нерухомості недолік паркомест може бути компенсований вигідним розташуванням, забезпеченістю суспільним транспортом».

На доказ необхідності зведення паркінгів Михайло Корабельников наводить наступний приклад: «Уявіть собі середній житловий будинок на 200 квартир, без паркінгу, при цьому 90 % мешканців цього будинку мають автомобілі і спантеличені проблемою їх розміщення. Я вже не говорю про будинки «еліт-класса». Я думаю, що такі квартири продати буде набагато складніше, але і це не найголовніше. Майданчик, займаний середньою машиною 3х5 м = 15 кв. м, при середньоєвропейській нормі на машиноместо - 25 кв. м (тут включені під'їзди для машин, що паркуються).

Таким чином, для розміщення 180 машин необхідно 4,5 тис. кв. м, тобто ділянка розмірами приблизно 70х70 м. Фактично весь вільний простір навколо будинку в радіусі 30-50 м буде зайнято машинами, не залишаючи місця для дитячих або спортивних майданчиків, заважаючи під'їзду пожежників, швидкої допомоги і т. д. У випадку, наприклад, застосування карусельних парковочних систем на 10 машиномест буде потрібно майданчик в п'ять разів менша, розміром 900 кв. м, т. е. приблизно 30х30 кв. м».
Подсчет вартості

Безумовно, назвати точну вартість будівництва паркінгу можна тільки спираючись на розрахунки вже реалізованих об'єктів. Використання парковочних систем, констатує Михайло Корабельников, дороге задоволення з наступних причин:

* велика металоємність (як вимога до надійності систем, зокрема сейсмоустойчивость);
* необхідність (оскільки це категорія підйомних механізмів) після виготовлення випробувань і сертифікації кожної системи, і лише після цього відвантаження її клієнтові;
* монтаж і сервісне обслуговування систем в процесі експлуатації.

Приклад розрахунку витрат на одне машиноместо:

* прості дворівневі італійські або турецькі залежні підйомники: заводська ціна $4-5 тис. + доставка, растаможка, заробіток постачальника - в результаті - $10-11 тис. це і є ціна їх реалізації в Україні.

Тобто $5 тис. машиноместо - це мінімальна ціна на механічні залежні парковочниє системи імпортного виробництва. Якщо подібні системи проводити в Україні, вартість машиноместа може бути до $3 тис.

Наступний ціновий рівень - напівавтоматичні системи. Візьмемо як приклад карусельні парковочниє системи:

* наша ціна реалізації машиноместа - $8,5–9 тис. ;
* аналогічні системи корейського виробництва, на умовах CIF Одеса (ціна постачальника + доставка + страховка) – $12,5 тис. після митного очищення - $15,5 тис.

І це без інтересу постачальника. Вартість автоматичних парковочних систем починається від $13 тис. за машиноместо. Грунтуючись на всьому вищесказаному (собівартість + інтерес інвестора) ціна реалізації одного машиноместа в обладнаному підземному паркінгу - від $15 тис. Нижче не може бути навіть теоретично, а застосовуючи різні механічні парковочниє системи, інвестор має можливість збільшити кількість машиномест в паркінгу.

Таким чином (без урахування додаткових зручностей, які вони створюють: зменшення кількості дорожніх пробок із-за машин, що стоять на проїжджій частині, і т. д. ) парковочниє системи рентабельні там, де вартість 25 кв. м, займаних машиною, вище за вартість машиноместа парковочной системи, що складає приблизно від $50 тис. за сотку.

Вартість паркомест, за словами Володимира Соколова, в столиці продовжить збільшуватися з динамікою в 3–4,5 % щомісячно. Це пов'язано з підвищенням добробуту значної частини населення, дефіцитом земельних ділянок для будівництва наземних стоянок і інтенсивним збільшенням кількості автомобілів.

Варто відзначити: для того, щоб вміщати мільйон київських автомобілів, необхідно більше 15 млн. кв. м (квадрат 3,9 х3,9 км.) площ. І це тільки по 15 кв. м на машину (майданчик 3х5 м), без урахування суспільних заїздів. Хоча будівельні норми визначають майданчик в 2,3х5 м, габаритні автомобілі там просто не помістяться. У цій ситуації будівництво компактних, бистровозводімих, ємких автоматизованих паркінгів є єдиним дійсно ефективним рішенням. Собівартість паркоместа в такому паркінгу не перевищує $9-16 тис.
Внутренний конструктив

Питання якісного облаштування і проектування підлогового покриття і гідроізоляції підземних паркінгів – застава довговічності і успішної експлуатації приміщення.

«Пол для парковки – це багатошарова конструкція, яка складається з наступних основних елементів: покриття (так звана чиста підлога), прошарок, стягування, підстава (підстилаючий шар), гідроізоляційний, тепло- і звукоізоляційний (при необхідності), - констатує Андрій Назаренко, категорійний менеджер компанії «Хенкель Баутехник Україна». – Проектування підлоги здійснюють залежно від інтенсивності дії на нього механічних навантажень, рідин, агресивного середовища і кліматичних умов будівництва».

Для пристрою полови для паркінгу застосовуються полімерцементниє матеріали, що є складними цементно-піщаними сумішами з додаванням полімерів. Іноді в них додають мікроволокна, що забезпечують об'ємне армування гідроізоляційного шару і підвищують міцність матеріалу. Полімерні добавки, за словами фахівців, збільшують рухливість змішай, підвищують водонепроникність, морозостійкість, стійкість до утворення тріщин і дії агресивного навколишнього середовища.

«Для облаштування бетонної полови, – вважає Сергій Бормотов, директор компанії «Пенталак», – існують наступні вимоги:

* зміцнення поверхні, що дозволяє підлозі довше служити без ремонту;
* гидроїзолірующие властивості (оскільки 1 кв. м підлоги може вбирати до 200 мл води, внаслідок чого збільшується влажностний режим в приміщенні);
* екологічність покриття, оскільки існують матеріали, які містять в своєму складі хлор і фтор – шкідливі речовини, небажані для застосування;
* економічність – покриття підлоги повинне бути недорогим і швидко вмонтовуватися, що скорочує терміни будівництва і затратность монтажу;
* створення естетичного зовнішнього вигляду».

Полімерні покриття для бетону доцільно застосовувати для паркінгів, унаслідок того, що вони збільшують довговічність покриття (оскільки звичайна бетонна підлога в парковці на підйомі може руйнуватися за рік), а також захищають від попадання руйнуючих солей і кислот. В результаті їх застосування, до того ж, зменшується освіта пороши.
Защита від вологості

Для підземних приміщень застосовують два основні види гідроізоляції: вертикальну і горизонтальну.

«Вертикальна гідроізоляція стін оберігає зовнішні стіни від бічного надходження вологи, - роз'яснює Андрій Назаренко. – Гідроізоляція залежить від дії водного навантаження і розраховується на основі прийнятої розрахункової схеми. По висоті стін фундаменту конструкція гідроізоляції може бути різною. У місцях виведення горизонтальної ізоляції і стиків вертикальної гідроізоляції необхідно забезпечити надійне з'єднання і захист від проникнення води.

Перед засипкою котловану слід передбачити технологічні і конструктивні заходи, направлені на запобігання механічним пошкодженням гідроізоляції. До таких дій відносяться вибір грунту і товщина шару, що засипається, пристрій захисних екранів з асбоцементних листів рулонних матеріалів, пенополістірольних плит і др.

Горизонтальна гідроізоляція стін захищає від капілярного всмоктування води стінами. Зазвичай виконуються дві горизонтальні гідроізоляції: одна по верху фундаментних плит в місці опори стін, а інша - під перекриттям підвалу. Коли перекриття підвалу знаходиться дуже низько (техподполье), то в зовнішніх стінах необхідно влаштовувати додаткову зовнішню гідроізоляцію.

За стандартом вона повинна бути не нижче, ніж 30 см над рівнем землі. Але якщо майданчик навколо будівлі має тверде покриття і область розбризкування дощової води вище стандартною, то не нижче, ніж 50 см. Горизонтальну гідроізоляцію слід надійно сполучати з вертикальною гідроізоляцією зовнішніх стін, а також з горизонтальною гідроізоляцією плити днища або підлоги підземної споруди».

Головні чинники, що впливають на вибір матеріалів, це інтенсивність механічних навантажень.
Особенности облаштування

Роботи по гідроізоляції підземних приміщень, за словами Андрія Назаренко, слід виконувати з урахуванням наступних чинників:

* інженерно-геологічні і гідрологічні умови району (наявність/відсутність грунтових вод);
* інтенсивність атмосферних опадів протягом року і тривалість сніготанення весною;
* щільність міських водопровідних і каналізаційних комунікацій;
* будівництво крупних протяжних об'єктів.

Якість і довговічність гідроізоляційного шару залежать від грунтовності підготовки поверхні. Надійне зчеплення з підставою, суцільне покриття і рівномірна товщина гідроізоляційного покриття забезпечуються якісним вирівнюванням, очищенням і сушкою. При необхідності проводять грунтовку ізольованої поверхні, а також ретельну підготовку і виконання сполучень, примикань і швів.

При підготовці бетонних і цегляних елементів усувають нерівності, обрізають виступаючу арматуру, закладають раковини і поглиблення. Спосіб вирівнювання бетонної поверхні, видалення з неї цементної плівки і забруднень залежить від виду гідроізоляції. Зазвичай його виконують ручними електро- або пневмоїнструментамі для сколювання бетону, піскоструминними апаратами або шліфувальними машинами.

В окремих випадках ізольовані поверхні поганої якості вирівнюють, влаштовують суцільне цементно-піщане стягування або обштукатурюють. Пил і сміття з поверхні підготовлених ділянок видаляють промисловим пилососом, стислим повітрям від компресора або струменем води під високим тиском. Сполучення, примикання і шви на ізольованій поверхні закладають, як правило, до пристрою основного гідроізоляційного покриття.

Крім цього, фахівці пропонують комплексні рішення по облаштуванню гідроізоляції підземних паркінгів, що дозволяє надійно і швидко вирішити проблему захисту внутрішніх приміщень від вологи