Твої гроші: Як інвестувати в нерухомість під час кризи!

Сьогодні ми розповімо про інвестування в нерухомість під час кризи: чи варто купувати квартири в новостроях, що буде з вторинним ринком і які є альтернативні варіанти вкладення грошей.

Падіння цін як на квартири, так і на земельні ділянки, примусив багатьох з нас задуматися про перспективи вкладення грошей в нерухомість. Ціни на житлі стрімко впали, а експерти не виключають, що вони можуть знизитися ще більше. Але не все так просто. Про те, чи варто інвестувати в нерухомість в складні часи, розповіли аналітики і учасники ринку.

Квартири в новостроях

За даними компанії "Українська торгова гільдія" (УТГ), в 2008 році в Києві в середньому забудовник продавав до 10 квартир в місяць. Зараз продають в кращому разі близько 4 квартир в місяць і лише ті забудовники, які реально добудовують об'єкти (близько 45% від загального числа забудовників Києва). Кількість покупців зараз складає не більше 3 тис. Це ті, хто претендують на побудоване житло (готове до введення в експлуатацію), або житло, яке знаходиться на останніх стадіях готовності.

"Ринок новостроєв розділився на "віртуальний" і "реальний". Реальний - це той, на якому відбуваються покупки, і забудовники з останніх сил добудовують і вводять в експлуатацію об'єкти. А віртуальний - той, на якому окрім шуму і "акцій" більше нічого немає", - говорить голова ради директорів ПОЗОВ "Авантаж" Юрій Костоглодов.

За його словами, сьогодні вибір покупця більше пов'язаний не з діленням на економ-, бізнес- і преміум-клас залежно від достатку сім'ї, а з готовністю об'єкту або інтенсивністю ведення будівельних робіт.
"В первинку цікаво вкладати тільки в ту, яка вже введена в експлуатацію або буде введена найближчими місяцями. Забудовники зараз іноді протягом місяця можуть міняти ціну на 10-15%. Якщо у компанії немає грошей, то вона виставляє квартири із знижкою, потім засоби з'являються і "акції" закінчуються", - розповідає аналітик компанії "Герц" Максим Сигорській.

"Бувають випадки, коли компанія, що продає квартири в зданому новостроє по 8 тис. грн. за кв. м, заборговувала своєму підрядчикові і пропонує йому розрахунок квартирами. А підрядчик бере квартири і реалізує їх по 4,5 тис. грн. за кв. м", - пояснює ситуацію аналітик.

За його словами, діапазон цін зараз дуже широкий. У одного і того ж забудовника один об'єкт може коштувати 10 тис. грн. за кв. м, а другою - 5-6 тис. за "квадрат".

"Люди, які тримають руку на пульсі і готові ловити рибу в каламутній воді, цим користуються. Кількість перекупників на ринку за останній місяць-два дуже виросло", - розповідає Сигорській.

"Покупка новостроєв в спекулятивних цілях характерна для сьогоднішньої ситуації і продовжуватиметься, поки ринок не "видужає", - говорять у свою чергу аналітики УТГ.

Вторинний ринок

За даними рієлторов, пожвавлення на ринку вторинного житла і зростання середньої ціни за останній місяць дозволяють говорити про позитивну динаміку. При цьому нерухомість "була і залишається найнадійнішим вкладенням капіталу", переконаний президент Союзу фахівців з нерухомості України Олександр Рубанов. Разом з тим, він не береться радити, чи варто купувати житло зараз або почекати ще місяць-два.

Рубанов відзначає, що люди, що купили житло з метою інвестиції минулого року, сьогодні опинилися не в самій кращій ситуації, оскільки ціни навряд чи повернуться на локризовий рівень. Хоч і серйозного обвалу цін теж не передбачається. "Вартість вторічки в Києві може опуститися нижче за критичну відмітку $1 тис. за квадрат, і такі випадки в лютому-березні цього року вже були. Але це скоріше виключення з правил, чим тенденція", - говорить рієлтор.

Кількість операцій поки залишає бажати кращого. "Ринку немає - він стоїть. Продають і купують тільки в крайніх випадках і виключно для житла. І порівнювати, робити аналіз або передбачати його розвиток рівносильно прогнозу курсу гривні", - вважає Рубанов.

В той же час аналітик компанії "Герц" Максим Сигорській відзначає, що в регіонах, де ринок новостроєв не особливо розвинений, вторинне житло гідної якості може стати хорошою інвестицією. "Йдеться про невеликі квартири в якісних будинках не старше 10-15 років", - уточнює Сигорській.

За його словами, інвестиції в таке житло максимально надійні і вже через 1,5-2 роки можуть принести прибуток 30%. Він згоден з думкою про те, що на рівень "локризових" цін ми більше не повернемося, проте дефіцит житла і недовіра, що все більш посилюється, до новостроям можуть повернути покупців на вторинний ринок.

Альтернатива

Однієї з головних альтернатив вкладенням в нерухомість експерти називають покупку земельних ділянок. "Ринок вторинного житла розвивається хвилеподібно: у лютому було падіння цін, кінець квітня і травень показали невелике зростання, в червні-липні знову буде деяке зниження цін. Зрозуміло, що однокімнатні квартири в Києві завжди матимуть попит і, намацавши цінове дно, їх можна буде купувати з метою перепродажу. Але я б радив вкладати гроші в землю", - говорить оцінювач, замдіректора АН "Альянсброк" Сергій Підгірний.

За його словами, за час кризи ринок землі впав в 5-10 разів. "Так в Белогородке (Київська область) 10 років тому земля коштувала $100 за сотку, минулого року - від $10 до $15 тис. за сотку, а зараз - $5-3 тис. Через рік ціна не підніметься до локризового рівня, але, в порівнянні з сьогоднішньою, виросте істотно", - розповідає оцінювач.

Як у покупці житла, так і в покупці землі є свої переваги і недоліки. За словами експерта, інвестувати в покупку квартири менш ризиковано, але при покупці землі прибуток може опинитися значно вище. В той же час інвестиції в квартиру можуть окупитися вже через рік, а в землю – не раніше чим через 2-3 роки.

Підгірний радить купувати землю ближче до доріг, оптимальний розмір ділянки - 7-10 соток. "Також потрібно враховувати, що ціна порожньої ділянки і його інвестиційна привабливість набагато більші, ніж ділянки із спорудою", - радить оцінювач.

Слабо вірить в найближчі перспективи українського житла фінансовий аналітик, директор "Фінком Ессет Менеджмент" Павло Ружіцкий. "Кредитування і платоспроможність населення навряд чи швидко вийдуть на локризовий рівень", - говорить він.

Вигіднішою, на його думку, буде покупка зарубіжної нерухомості. Аналітик відзначає, що зараз однокімнатну квартиру за кордоном, наприклад, в Берліні, можна купити за 25 тис євро. "Додайте до цього Шенгенську візу, яку легше отримати при покупці нерухомості в країнах Євросоюзу, можливість вільно пересуватися по Європі, і вибір буде явно не на користь української нерухомості", - відзначає фінансовий експерт