Точка відліку - На Бєлград!

Колись поїздка або тривале відрядження до Бєлграда котирувалася у радянських громадян практично як неможливий для більшості прорив за залізну завісу. У суспільній свідомості столиця СФРЮ була навіть більшою мірою Заходом, чим Берлін або Будапешт

В кінці 80-х саме в югославську столицю спрямувалися найперші хвилі російських «човників». У роки балканських воєн зв'язок був, в основному, через екран телевізора, і серби набагато частіше добивалися комерційного успіху в Москві, ніж ми намагалися запрацювати у них. Потім послідували перші покупки нерухомості в тих, що відкололися від СФРЮ Хорватії і Словенії, туристичне паломництво до Чорногорії і буквального затоплення останньої російськими інвестиціями. Тепер черга дійшла і до Сербії.

На запит Real Estate in Serbia пошукові системи видають вже десятки тисяч результатів. По аналогічному запиту російською мовою - поки сотні. Проте цифра ця буде неминуча рости, оскільки активність посередників і крупних інвесторів логічно переміщається сюди з Чорногорії і Хорватії. Те ж дружнє до росіян культурне середовище, безвізовий в'їзд, ще лояльніше законодавство, тільки ціни разів в 5 - 6 разів нижче. Тоді як в Чорногорії вони уперлися в стелю і, що називається, вже яблуку ніде впасти від числа росіян, що «вклалися», сербський ринок до цих пір залишався в стороні від масових міжнародних спекуляцій. Помітне зростання тут почалося лише минулого року, і цінового міхура, що загрожує лопнути в умовах дефіциту грошей, просто немає. Будинок площею 200 м2 в хорошому місці у води стоїть 50 000 - 60 000 ?, тоді як на побережжі Адріатики за аналогічний хочуть від 350 000 ?

Так, порівняння з Чорногорією не зовсім коректні: у Сербії немає виходу до моря. Проте для масових інвестицій російських грошей, скажімо, в Чехії, ця обставина свого часу не стала препятствієм. Сербія, з її багатими природними ресурсами, просто виступає в іншому «жанрі». Тут є кліматичні, бальнеологічні і гірськолижні курорти з вже готовою інфраструктурою (наприклад, Капаоник - 60 км. трас і більш ніж 20 підйомників), дубові і буки лісові масиви, один з найбільших в Європі липовий ліс, мисливські угіддя на рівнинах і в горах, де дозволено полювання на перепелів, оленів, вовків і ведмедів. По числу прісноводих водоймищ і річок Сербія поступається тільки Угорщині. І при таких багатствах ринок нерухомості все ще на самому старті зростання.

Рух цін вгору почався в 2008 році з Бєлграда і Нового Саду (Novi Sad). Свого часу від натівських бомбардувань столиця постраждала значно менше, чим представляється здалеку (основний удар прийняли на себе Novi Sad і Ніш, що неодноразово бомбардувалися). У Бєлграді ж соціальні об'єкти практично не були зруйновані, авіаудари припали на штаби силових відомств, телевежу і деякі адміністративні будівлі - загальним числом не більше двох десятків. Житлових кварталів Бєлграда війна (саме так тут називають натівську операцію «Милосердний ангел») майже не торкнулася.

Чому сербський ринок опинився в протифазі з сусідніми країнами? Довгі роки тут вирішували політичні і економічні проблеми, боролися з гіперінфляцією. Нове будівництво активізувалося лише в II половинах мирного десятиліття. Тоді як пропозиція росла, іпотечні позики номінувалися в євро і не були масово доступні місцевим жителям. В результаті ціни повзли вгору трохи (4 - 5% в рік, т. е. повільніше за інфляцію), і лише в 2008 році зробили стрибок. Якщо рік тому житло в будинку, що будується, на околиці Бєлграда можна було придбати за ціною від 700 ?/м2, то на початок весни-2009 року цей показник складає 1 300 - 1 500 ?/м2.

Бєлград, де населення 2,5 мільйона, - найактивніше сербське місто, що росте. Тут зводиться третина всіх новобудов, а найпривабливіші для інвесторів престижні райони. Таким якраз є не тільки історичний центр, але і розташований навпроти від нього через річку Сава (зливається з Дутимемо в межі міста) лівобережний район Новий Бєлград, де знаходяться висококласні готелі рівня Hyatt і Intercontinental, деякі урядові установи, конгрес-центр, концертний зал «Арена», що приймав торішній фінал Євробачення. До речі, річка є не просто ціновим вододілом, але і межею двох географічних регіонів: Новий Бєлград із західними околицями відноситься до Центральної Європи, історичний центр і східні околиці - це Балкани.

Закладений ще в 40 - 50-і роки минулого століття, Новий Бєлград активно розростається в новому тисячолітті. З'являються численні об'єкти сучасної архітектури з скла і бетону, у тому числі і житло (2 500 - 3 000 ?/м2), яке оцінюється в середньому на 20% вище, ніж історичний центр (2 000 - 2 700 ?/м2).

У інших регіонах Сербії житлова нерухомість ще доступнєє і може привернути інвесторів із зовсім скромними засобами. Наприклад, в місті Ніш, з населенням близько 800 000 жителів, де розташована резиденція Нішського Владики Сербської православної церкви, нове житло оцінюється в 550 - 700 ?/м2, а в старому фонді «квадрат» і зовсім стоїть 250 - 500 ? Обмовимося, що навіть найстаріша «вторічка» югославської епохи - це якісніше житло в порівнянні з його ровесниками в російських містах.

Тим, кого Сербія цікавить як нове місце проживання, часто засоби, виручені від продажу житла на батьківщині, буде досить для придбання приватного будинку і організації невеликого бізнесу. Власний котедж, допустимий, в 30 - 50 км. від Бєлграда, в живописному місці на березі Дунаю або де-небудь поряд з бальнеологічним курортом, обійдеться в 60 000 - 70 000 ? (2 поверхи, будинок 150 м2 на ділянці в 7 - 10 соток). В глибинці можна укластися і в 20 000 - 30 000 ?

Бальнеологічні курорти зараз є найперспективнішою «темою» для росіян-інвесторів. На даний момент сербські banja, яким довгі роки було не до піару, не такі розрекламовані на міжнародному туристичному ринку, як Карлови Вари або німецькі Бадени. Але в медико-рекреаційному сенсі - це місця видатні, відомі ще з часів Римської імперії. Джерела цілющої води розкидані по всій території країни: Банячи Сельтерс, Матаружка Банячи, Рібарська Банячи, Врнячка Банячи, Нішка Банячи - в списку сербських міст десятки «бань». Громадянам колишніх республік СФРЮ вони добре відомі, у багатьох оздоровчих центрів є клієнтура з країн Західної Європи. А розкручування на масовому туристичному ринку, у тому числі і в Росії, - лише питання часу і інвестицій. Тим більше за наявності готової «легенди», що йде углиб століть.

Російські гроші в сербську бальнеологию вже вкладаються. Зокрема, в містечку Сиярінська Банячи, в 280 км. на південь від Бєлграда, йде будівництво готелю категорії 5 «зірок», і організатори проекту тільки зацікавлені в множенні «російських» капіталовкладень по сусідству. У Сиярінська Лазня налічується більше 20 різних по мінералізації і лікувальним свідченням джерел води, де лікують всі - від ревматології до очних хвороб. Два з них - гарячі гейзери (72є З), що б'ють із землі на півсотні метрів. Глибина свердловин більше 1 км., вода подається без застосування насосів і може бути використана для процедур в туристичних і медичних об'єктах, а також для обігріву будівель в зимовий час.

Те, що в Сербії грунтовно «сидять» наші найбільші сировинні компанії «Газпром» і «Лукойл» - факт загальновідомий. Через територію цієї країни до 2015 року протягнеться до Західної Європи газопровід «Південний потік» (той, що в обхід України), і сама Сербія на цей газ теж розраховує. До росіян тут відносяться дуже добре і на відомчому, і на побутовому рівні, в інстанціях надають допомогу: інвесторам з РФ скрізь «зелена вулиця». Але і без всяких преференцій місцеве законодавство комерційної діяльності сприяє. Реєстрація фірми займає від 5 до 15 днів, статутною капітал - еквівалент 500 ? у динарах.

При цьому в Сербії навіть на побіжний погляд багато вільних комерційних ніш - від розвитку туризму до організації всякого роду оброблювальних виробництв. Прекрасної якості деревина часто вивозиться з країни у вигляді «кругляка» - без обробки або дешевих заготовок, а свіжі фрукти-овочі, які купують тут для переробки польські експортери, можна було б консервувати на місці.

Недивно, що останнім часом в країні стали з'являтися далекі від «труби» російські комерсанти з невеликими виробничими проектами. Багато хто купує вже готові потужності. Наприклад, ковбасний цех в 50 - 70 км. від Бєлграда можна придбати за 200 000 ?, завод по виробництву світильників (3 000 м2 на ділянці в 1 га), повністю обладнаний і готовий до роботи - за 400 000 - 500 000 ?; стільки ж коштує текстильне підприємство на 70 робочих місць (3 500 м2 плюс 4 га землі). Можна купити і просто «коробку» без виробничих потужностей для перепрофілювання. Наприклад, будівля комерційного призначення (5 000 м2, ділянка 2,3 га) на березі ріки - під сільськогосподарський комплекс або завод по деревообробці (180 000 - 200 000 ?).

Імміграція з перспективою

Для тих, хто розцінює придбання м2 за кордоном як спосіб з часом «прописатися» в Європі, шлях через Сербію, в порівнянні з Чорногорією, перспективніший. За прогнозами, увійти з склад Євросоюзу вона винна раніше сусідів. Як відомо, в'їзд для громадян Росії до Сербії безвізовий (громадянам України такий привілей не надається). Але, як і в Чорногорії, отримати посвідку на проживання (на 3 роки) можна тільки через реєстрацію бізнесу. Володіння нерухомістю - великою плюс для претендента на ВНЖ. Після закінчення терміну його дії видається ПМЖ на 5 років. А потім, якщо ви аж надто міцно тут осіли, закон дозволяє претендувати і на громадянство.

Земельне питання

Росіяни в Сербії можуть оформляти будь-які придбання на своє ім'я без всяких обмежень. Показовий товар - земля, особливо лісові і сільськогосподарські угіддя, які в багатьох країнах взагалі виключені з обороту. У Сербії громадяни РФ мають право набувати землі гектарами, за винятком 2 - 5-километровой прикордонної зони