Скасування пайового внеску ставить хрест на подвійному податку?

В кінці минулого тижня парламент зареєстрував законопроект, що передбачає скасування пайового збору з забудовників. Зараз його вивчають у профільних комітетах Ради: з питань бюджету, регіональної політики та містобудування.Автор документа - нардеп Петро Сабашук (фракція БПП), заступник голови парламентського комітету з питань містобудування. Девелопери зустріли ініціативу захоплено. Думки ж аналітиків і представників місцевої влади виявилися не настільки однозначні.

Подвійний податок

У пояснювальній записці до документа автор законопроекту аргументує свою ініціативу тим, що практика стягування пайового внеску з девелоперів не має під собою правових підстав.Пайовий внесок підпадає під категорію так званих непрямих податків, заборонених українським законодавством.

Цього податку немає в Податковому кодексі, нагадує автор законопроекту. Наявність пайового внеску - саме по собі нонсенс, вважає він.«Це приклад подвійного оподаткування: спочатку стягується податок зі будівельника, потім - безпосередньо з того, хто експлуатує або обслуговує цей об'єкт. Роздягають двічі. У той же час, зараз введено новий податок - податок на нерухомість.Надходження від нього якраз і можуть забезпечити регулярне поповнення бюджету, компенсуючи тим самим скасований пайовий збір », - висловив ABCnews свою точку зору автор документа депутат Петро Сабашук

Нардеп переконаний, що скасування пайового внеску принесе помітну користь:вона не тільки знизить навантаження на учасників будівельного ринку та зменшить собівартість самого будівництва, а й - в кінцевому підсумку - стабілізує обстановку у всій галузі, давши поштовх новим інвестиційним програмам.

На рівні Зімбабве

Сьогодні забудовники, що ведуть будівництво того чи іншого об'єкта, зобов'язані оплачувати свою участь у розвиток інфраструктури місцевості, де вони будують.При будівництві житлових об'єктів розмір пайової участі становить 4%, при зведенні комерційних площ - 10% від вартості будівництва.В цілому розмір офіційних платежів, що стягуються в процесі будівництва з компанії-забудовника, перевищує 15,2%, розповідає консультант проекту IFC «Інвестиційний клімат в Україні», експерт Better Regulation Delivery Office (BRDO) Денис малюська.Для порівняння: у країнах Європи та Центральної Азії цей показник знаходиться в коридорі 1,7-4,4%.

І якщо українська компанія, яка будує житло, може розраховувати хоча б на те, що її витрати швидко окупляться за рахунок активних роздрібних продажів, то інвестор, чиї кошти зайняті у комерційному проекті, змушений тільки втрачати.Така інвестиція - це довгі гроші, окупаються через 5-15 років навіть у країнах зі стабільними економіками, що вже говорити про Україну.

Обов'язкове пайову участь забудовника в розвитку інфраструктури в таких великих розмірах - це українське ноу-хау, зазначає Денис малюська. «Вкрай складно знайти країну, де існувало б правило про обов'язковий платіж у розмірі 10% від вартості будівництва.Не дивно, що за оцінкою рейтингу Doing Business, Україна за розмірами обов'язкових платежів, що стягуються з забудовників, займає 176 місце у світі з 189.Дорожче, ніж у нас, отримання дозвільних документів тільки в таких екзотичних країнах, як Нігерія, Мадагаскар чи Зімбабве », - наводить приклади експерт.

Забудовники «на гачку»

Пайовий внесок українському забудовникові потрібно оплатити повністю до введення об'єкта. Інакше проблем не уникнути. «На практиці це означає, що дому не присвоять поштову адресу, інвестори, які вклали гроші в будівництво, не зможуть отримати на руки права власності і так далі.Влада користуються цим і тримають забудовника «на гачку», - вважає директор будівельної компанії «Граніт Плюс» Лариса Шевчук.

Цікаво, що паралельно з оплатою внеску забудовнику, як правило, доводиться брати участь у будівництві інженерних мереж та комунікацій - інакше об'єкт не введеш, потужностей вже наявних мереж не вистачає. Підключатися нікуди.Теоретично, в тому ж законі про пайовому внеску говориться, що - у разі, якщо забудовник взяв активну участь у будівництві мереж і загальна вартість робіт перевищила суму пайового внеску, - місцева влада можуть зарахувати це будівництво як пайовий внесок.

На практиці, однак, все виглядає по-іншому, стверджують девелопери. «Сума нашого пайового внеску - близько 5 млн грн, в той же час ми побудували мереж на 18 млн грн плюс витратили ще 3,5 млн грн на їх підключення. Однак нам не зараховують наш пайовий внесок.І це при тому, що половину його ми вже заплатили! », - Обурюється Лариса Шевчук.

Корупція в законі?

Пайовий внесок став «улюбленим коником» для місцевих чиновників, розповіли нам на правах анонімності в одній з будівельних компаній. Не хочеш платити всю суму?Можна домовитися про її частину - але безпосередньо на руки хабарнику. Нібито сплачений пайовий внесок обходиться забудовникам в $ 5-10 / кв. м (якщо мова йде про комерційну нерухомість). Компанії, що будують житлові об'єкти, «платять» корупціонерам приблизно вдвічі менше.Зрозуміло, в міську казну від цих відрахувань не потрапляє копійки.

При цьому пайовий внесок виявився справжнім пугалом для інвесторів.Близько 25-30% інвестиційних проектів (особливо у сфері комерційної нерухомості) залишаються через нього нереалізованими, відзначає директор «Мідланд Девелопмент Україна», керівник напряму «Будівництво» BRDO Олена Шуляк.«Наявність корупційної складової відштовхує іноземних інвесторів і погіршує позиції України за рейтингом простоти бізнесу Doing Business», - пояснює експерт.Якщо не скасувати пайову участь, держава все більше втрачатиме від нього, ніж купувати завдяки платежам, вважає Олена Шуляк.Хоча б з тієї причини, що адміністрування цього виду платежу - заняття клопітка і вкрай складне (тільки в Києві заборгованість перевищує 350 млн грн). І це не кажучи про мільйони і мільярди недоотриманих в галузь інвестицій.

Інструмент впливу

У свою чергу, думки представників місцевої влади щодо ініціативи Петра Сабашука розділилися. Одні категорично не згодні з девелоперами. На їхню думку, пайовий внесок - вельми прозоре і законне відрахування.І не бажають платити його тільки той забудовник, хто сам не чистий на руку. Економічно ж скасування матиме мізерно малий ефект, стверджують вони. Занадто незначна сума внеску.Так, у столичному бюджеті на майбутній рік відрахування від пайового внеску складають менше 1% дохідної частини.

Є, втім, й інша думка.Пайовий внесок варто скасовувати - як застарілий інструмент з непрозорою методикою застосування, дискредитував себе за багато років, коли він був способом вибивання хабарів з забудовників, - вважає депутат Київради, член постійної комісії змістобудування, архітектури та землекористування Владислав Михайленко.

У той же час, у міської влади після скасування пайового внеску практично не залишиться способів впливу на будівельні компанії з тим, щоб залучати їх до участі у розвитку інфраструктури.Саме ж місто необхідних коштів на це не має.

Тому слід розробити альтернативний варіант взаємодії влади і девелоперів, вважає депутат.Тим більше що серед забудовників можна легко знайти не тільки свідомих і відповідальних, але й тих, хто будує всупереч всяким нормам і правилам, нехтує законами і думкою місцевих жителів, врізається у вже існуючі мережі, тобто спотворює місто.Владі просто необхідно мати переконливий інструмент впливу на них, упевнений Владислав Михайленко.