Що буде з цінами на нерухомість в 2015 році?

Купити квартиру у господаря або у забудовника? У 2015 році це питання буде мучити дуже багатьох українців. Давайте розбиратися, що буде з цінами на нерухомість, а також як укласти найбільш вигідну угоду, умовивши продавця посунутися.

Рік, що минає змусив девелоперів зціпити зуби і підкоритися девальвації. Якщо в лютому-травні, незважаючи на падіння курсу гривні, забудовники продовжували конвертувати вартість «квадрата» по 8 грн. / Дол.(Завдяки запасу будівельних матеріалів, завезених за «старим» курсом), то до кінця року вони не витримали, відмовилися від «стабілізаторів» і вивели ціни в пряму залежність від поточного курсу.

У 2015 році одним з найсильніших чинників на ринку нерухомості стане фіскальний:

а) зростають тарифи ЖКГ, містити великі квартири стане далеко не всім по кишені;

б) посилюється податок на нерухомість;

в) вводиться «непрямий метод» для прибуткового податку,так що придбана нерухомість стане дуже цікава податківцям як маркер наявності великих «сірих» доходів.

У гривневому еквіваленті вартість житла за 2014 зросла на 30-70%. Однак потенційні покупці все одно залишилися у виграші.Адже найчастіше заощадження, призначені для великих витрат, конвертовані в долари або євро. А у валюті, навпаки, вартість квартир знизилася. Крім того, забудовники, так само як і продавці на вторинному ринку, стали більш згідливі.

Плюс до всього девальвація, а також нестабільна політична ситуація і потік мігрантів підігріли поява нових проектів не тільки в Києві, але й інших регіонах.«Якщо раніше Київ можна було вважати центром, який притягував людей, охочих змінити якість життя, то зараз міста Західної України, особливо Львів, складають йому гідну конкуренцію», - говорить Олександр Попов, директор проектної групи «Архиматика».

Первинка? Вже так.

Прикмета останнього року - угод з свіжозбудовану житлом вже стільки ж, а то й більше, ніж на вторинному ринку. Тому що грошових покупців стало різко менше.А «первинка» хороша вже тим, що дешевше, юридично чистіше, та і якість її зазвичай вище.

У 2015 році можна сміливо очікувати подальшого зростання цін на "первинку", а також їх зниження на вторинне житло.І все одно це буде ринок покупця

Найохочіше забудовники запускають будівництво бюджетного житла.Наприклад, тільки в столиці, за даними консалтингової компанії City Development Solutions, 82% нової пропозиції - це квартири економ-і комфорт-класу, ще 16% - бізнес, і всього лише 1-2% - преміум.Причому близько 90 комплексів «доступного» формату знаходяться на Лівому березі - в Голосіївському, Дарницькому та Дніпровському районах.

Покупець же стає більш примхливим, його запити ростуть.Цілком нормально, коли при покупці навіть недорогої квартири її майбутній власник хоче бачити поруч парк або ліс, зручну транспортну розв'язку, соціальну інфраструктуру (дитячі садки та школи, лікарні і магазини), пишуть Гроші.Зростають і вимоги до якості самого житла: 2-3-камерні склопакети, утеплення фасадів, лічильники тепла і терморегулятори на батареях - все це вже сприймається як належне.

Все частіше інвестори звертають увагу на житлові комплекси не в самому мегаполісі, а його околицях. Відстань від міської межі в 20-30 км не грає особливої ​​ролі.Тим більше що великі міста поступово обростають великими торговельними центрами, які знімають проблему закупівлі продуктів і дозвілля. «Зате в передмісті Києва ціни на економ-житло стартують в середньому з 8 тис. Грн., Тоді як у столиці ціна буде вже від 11-12 тис. Грн.», - Резюмує Олексій Говорун, заступник генерального директора з маркетингу та розвитку корпорації« ТММ ».

В інших мільйонниках ціни теж тягнуться слідом за девальвацією, але різниця зі столичними все одно зберігається в межах 20-30%.Наприклад, навесні 2014 року в Дніпропетровську, Одесі та Львові за квадратний метр бюджетної квартири просили 6-7 тис. Грн., Зараз це приблизно 8-9 тис. Грн .. Бізнес-клас теж подорожчав, на 40-50%. Наприклад, у Києві вартість таких квартир починалася від 14-15 тис. Грн./ М2, зараз же доведеться віддати від 20 тис. Грн. за «квадрат». У Дніпропетровську та Одесі ціни на житло бізнес-класу коливалися від 12 до 16 тис. Грн., Але сьогодні дешевше 14-15 тис. Грн. / М2 знайти складно.

Самий значний ріст цін показали квартири преміум-класу, в деяких об'єктах до 70%.Причин тому дві: в таких проектах забудовники, як правило, беруть всі ризики фінансування на себе, а частка імпортних матеріалів, використовуваних в будівництві і обробці, дуже висока. У підсумку, на початку 2014 року ціни на «елітку» в Києві стартували з 20 тис.грн, зараз же, до початку 2015 року, мінімум становить 25-30 тис. грн. У мільйонниках цінники були близько 12-17 тис. Грн. за «квадрат», а через рік вони наблизилися до 15-20 тис. грн.

Девелопери погрожують, що це подорожчання - далеко не межа, обіцяючи збільшувати ціни і далі.«До кінця року і в січні будуть діяти традиційні святкові знижки та акції. Однак з лютого можливе зростання гривневих цін у межах 5-7%.В цілому ж в 2015 році можна прогнозувати подорожчання вартості первинного житла ще на 15-20% », - говорить Ярослава Чапко, директор консалтингової компанії City Development Solutions.

На що сподіваємося?

«Вторинка» продовжує втрачати позиції.Наприклад, співвідношення числа угод уже становить приблизно 60:40 на користь «первинки». Забудовник зацікавлений продати квартиру і отримати нову порцію фінансування для будівництва свого об'єкта.Саме тому знижки в розмірі 3-5%, а іноді 10-15%, залишаться для «первинки» цілком поширеним явищем, у той час як угоди із вторинним житлом так і будуть проходити за принципом «хто як домовився».

Рядових продавців умовити на поступки набагато складніше.Вони швидше погодяться відкласти угоду на майбутнє, до «кращих часів». Хоча ріелтори запевняють, що при належному завзятості потенційний покупець може виторгувати від 10 до 30% початкової ціни.А враховуючи, наскільки швидко новобудови наступають на п'яти, продавцям житла з рук нічого не залишиться, як знижувати свої запити.

До того ж новобудова дає більш широкі можливості для перепланування, реалізації дизайнерських ідей.Наприклад, навіть у квартирах середнього класу все частіше зустрічається формат «openspace», який дозволяє в процесі ремонту створювати квартиру в буквальному сенсі під себе: переносити стіни і вирішувати, де, приміром, організувати кухню, а де - спальню і вітальню.

Так що падіння цін на «вторинку», швидше за все, неминуче. Нехай воно і не буде таким стрімким, як у 2014 році (зниження цін у валютному еквіваленті склало 20-30%).«Ціни знизяться на 10-15%, хоча для деяких об'єктів падіння може бути і більш значним», - вважає Ярослава Чапко.Більшість продавців при цьому займуть вичікувальну позицію, а угоди будуть проходити в тих випадках, коли будуть носити вимушений характер - ось тоді і можлива термінова продаж за компромісною ціною.

Розтягнути якнайдовше

Іпотечне кредитування в 2015 році навряд чи повернеться, а от різноманітні варіанти розстрочок залишаться. Розмір першого внеску становитиме від 10% і вище, термін погашення - в середньому від року до трьох.Однак найголовніше - схема погашення і залежність платежів від валютного курсу.

Для тих покупців, які готові інвестувати спочатку 50-70% вартості житла, цілком можлива виплата залишку в гривні за фіксованою ціною, прописаною в договорі.Другий варіант - погашення з прив'язкою до курсу гривні на момент оплати. Він характерний для проектів, які погоджуються на 30% початкового внеску.У разі ж, коли інвестор має на руках мінімальну частку загальної вартості житла, йому з великою ймовірністю запропонують платежі, розмір яких буде рости в міру готовності будинку.

Причому третій варіант, швидше за все, стане популярнішим.Це пов'язано з тим, що у зв'язку з інфляцією і девальвацією девелопери не можуть прогнозувати свої витрати. А значить, їм простіше кожен місяць індексувати суму житла на темпи зростання витратної частини. І таким чином перестраховувати свої ризики.

Все в гаманець.

За даними Міністерства регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ, в Україні близько 3 тисяч «проблемних» новобудов (тих, зведення яких ведеться понад п'ять років). У той же час імовірність заморозки будівництва сьогодні досить низка.

«Забудовники з обережністю починають щось нове. Крім того, в Київ прийшло кілька великих девелоперів з Донецька. Але вони скоріше будуть працювати на підрядах, проектувати », - прогнозує Лев Парцхаладзе, президент Конфедерації будівельників України (КСУ).Аналітики вважають, що більшість компаній будуть зосереджувати свій ресурс на об'єктах на завершальних стадіях будівництва, не «розпорошуючи» гроші на велику кількість житлових комплексів.

Плюс до всього, нерухомість знову стане інструментом для інвестування.Наприклад, у 2014 році вже намітився попит на квартири великої площі (до 100-120 кв. М), які купуються для створення в них «міні-готелів».У 2015 році цей напрям отримає ще один виток розвитку, і повернеться практика так званих прибуткових будинків, які були дуже популярні в Києві на початку ХХ століття. Найвідоміший з них - будинок з Химерами архітектора Городецького.Його певним прообразом стане прибутковий будинок Elyseum, будівництво якого недалеко від пр-ту Перемоги в Києві починає львівська компанія «Ріел».

Інвестори купують житло виключно для подальшої здачі в оренду.Наймач ж отримує сучасну квартиру неподалік центру міста і за гроші, порівнянні з орендою гостинки десь на відшибі.«Орендна плата фіксована, налагоджена інфраструктура (прання, прибирання, готування і інші побутові потреби), а соціальний склад вдома однорідний», - розповідає співзасновник компанії Kiev Standard Олег Перегінець.

Причому вже з першого року людина, що купила «метри» в прибутковому будинку, починає заробляти щомісяця.

Ринок нерухомості в 2015 році.

Первинний ринок:

- Зростання цін на нове житло в Києві ще на 15-20% в гривневому еквіваленті

- Зсув попиту в мілліонніікі, що призведе до зростання цін на нове житло там

- Розстрочка при купівлі нового житла буде можлива лише з прив'язкою до валютного курсу

-Відновлення будівництва котеджних містечок в передмістях

- Знижки надаватимуть хіба що на житло бізнес-класу і вище і тільки при повній оплаті покупки в момент угоди

- Збереження темпів будівництва 2014 з перевагою на користь житла економ-класуі нижнього бізнес-класу

- Поява недорогих об'єктів в центрах великих міст

- Помірний ризик «заморожування» нових проектів.

Вторинний ринок:

- Поступове зниження цін на «вторинку» і їх зближення з «первинкою»

- Чим швидше покупець готовий прийняти рішення - тим більшою може бути знижка

- Перевага на користь «одиничок» у реченні житла

- Використання «сірих» схемрозрахунків заради отримання продавцем долара при оплаті угод.

Оренда квартир:

- Стабілізація орендних ставок в столиці з початку 2015

- Поява «прибуткових будинків» - проектів, побудованих саме під здачу

- Мода на «share houses» - новий формат комунальних квартир.