Ринок нерухомості України восени - взимку 2014: тенденції, ціни і прогнози

Що відбувається з ринком нерухомості України, чи тільки паніка визначає вартість житла, і що буде з цінами на житло восени - взимку 2014? На ці запитання відповідає Олег Перегінець, керуючий партнер компанії KievStandard.

Ринок нерухомості чуйно реагує на процеси, що відбуваються як в економічній, так і в політичній сферах України. Так, останнім часом на первинному ринку України чільним стає купівельний попит.Девелопери намагаються дивитися на ринок очима клієнта, щоб не будувати заради "метрів", а зводити об'єкти нерухомості для конкретного покупця і за зрозумілі гроші.При цьому забудовники все частіше звертають увагу на переваги інвесторів та їх інтереси, хоча багато будівельних компаній продовжують йти своїм шляхом. І від цього програють.

Та й сам ринок якісно змінюється. Давайте пригадаємо ситуацію в "первинці" років 5 тому?Тоді не існувало якоїсь класифікації, сегментів. Зараз же є чітка класифікація (економ, бізнес, преміум) і, як результат, вимоги до кожного об'єкту.Завдяки цьому, дуже змінився підхід до якості виконаних робіт - починаючи від ліфтів, закінчуючи сходовими прольотами і вікнами. Хоча це і позначається на собівартості. Буквально: якщо раніше вона становила $ 500, то зараз $ 1000.

Настають зміни і на вторинному ринку.По-перше, девальвація дала покупцям карти в руки, завдяки чому продавці готові торгуватися, і істотно поступаються від заявленої ціни. Часом на 10% - 20%. По-друге, нарешті зважився болюче питання оцінки.Цей ринок стане значно прозорішим, а вартість оцінки істотно знизиться, відкриється доступ до інформації про реальну ціну угод.

Оренда зараз - і зовсім головний "драйвер".Переселенці зробили свою справу, і попит на орендоване житло не тільки в Києві, а й в інших великих містах підскочив. Причому, від цього виграють і міста-супутники, які поки що більш доступні за рівнем орендних ставок.А Київ успадкує приклади багатьох мегаполісів, яких як Токіо і Париж, де дуже дорога оренда, тому переорієнтація в супутники - вимушений захід. Вдобавок з'являться так звані share houses - мода на оренду одного житла декількома сім'ями або співмешканцями.

"Первинка": ростемо обережно.

Забудовники дивляться на ринок акуратно і не починають масштабних проектів. Також відбувається переорієнтація сил девелоперів до столиці. Наприклад, ті, хто раніше будували в Східних регіонах змушені придивлятися до Києву.Крім того, намічається експансія девелоперів із Західної України. З'являються і абсолютно нові компанії, в тому числі - за участю нерезидентів.

Ще в першому півріччі 2014 для девелоперів головним завданням було завершити об'єкт, а об'єкти економ-класу найчастіше продавалися буквально за собівартістю. Однак, у другому півріччі, незважаючи на війну і криза, стало з'являтися все більше будівництв.Наприклад, такі об'єкти як "Бруклін", Hoffman House, "Квартет", "Аристократ", прибутковий будинок Elyseum (початок будівництва з 01.10.14), клубний будинок "Чорногорія", "Столетоф".Крім цього, початі продажі квартир та апартаментів в Pechersk Hills residence і Renaissance Residence, а з жовтня стартують і в клубному будинку на вулиці І. Франка.

В цілому, тільки в Києві зараз близько 150 активних будівництв. Архітектура та концепції стають сучасними.Забудовники уважно вивчають запити покупців і впроваджують їх у нові комплекси.

Тенденції

Серед нових трендів - поява доступною нерухомості в самому центрі столиці. Квадратний метр житла можна знайти і за 1 тис. Доларів. Раніше такого не було.Більш популярними стають апартаменти. Наприклад, у другому кварталі 2014 виріс попит на квартири площею від 40 до 80 кв. м. Як на однокімнатні, які, як правило, купуються для здачі в оренду, так дво-і трикімнатні, які купуються "для себе".Причому вкладення в нерухомість стали більш раціональними, і покупці орієнтуються на якість кінцевого житла.

Банки кредитують житлові проекти у вигляді винятків.Забудовники будують за "свої" гроші - під цією фразою, яку можна почути в ¾ відділах продажів, слід розуміти, що забудовник будує за залучені від інвесторів гроші.

Проходить і мода на розстрочку, хоча ще недавно, вклавши близько 30% вартості житла, можна було легко отримати фінансування.Тепер ситуація дещо інша: після початку бойових дій забудовники готові давати хороший дисконт, робити знижки на квартири, які володіють низькою ліквідністю.Наприклад, з непривабливими видовими характеристиками, з нефункціональній плануванням або ж ті, що знаходяться на перших і останніх поверхах.

Та й самим забудовникам дали зрозуміти, що в найближчі півроку - рік вони не зможуть продавати об'єкти за тими цінами, які були ще в 2013 році. Відповідно, багато хто з них починають переглядати прайси.Адже купівельні очікування набагато нижче тих цін, які є на ринку. І не виключено, що девелопери в кінці вересня - на початку жовтня почнуть знову знижувати ціни для того, щоб збільшити темпи продажів.

Знижки.

Якщо говорити про дисконтах, то в економ-класі вони можуть досягати 3% - 7%. У бізнес-класі, в залежності від ціни, яку забудовник поклав "під подушку", щоб потім "посунутися", - від 5% до 20%.

Для будівництва об'єктів "бізнес +" і "преміум", девелопери часто залучають або крупний банк, або декілька портфельних інвесторів, або ж розраховують на власні ресурси. Тому в даному випадку знижки можуть коливатися від 5% од 25%.Якщо інвестори міжнародні, то вони в кращі часи фінансували забудовників і під 3% на рік. А значить розраховувати на знижку в цьому випадку навряд чи варто. Однак навіть в еліт-об'єктах можна сторгуватися до 20%.

Тим не менше, питання знижок дуже індивідуальний, і для того, щоб отримати додаткові дисконти, потрібно мати хороший інструмент тиску.Наприклад, готівковий розрахунок, покупка декількох квартир відразу або ж швидка угода (вона дає продавцеві упевненість, що можна отримати гроші вже через кілька днів з невеликим дисконтом, а не чекати біля моря погоди ще кілька місяців).

Прогнози

За I-II квартали 2014 кількість угод у забудовників впало в 2 рази в бізнес-класі і в 3 рази в преміум-сегменті, хоча повністю продажу не зупинилися. А в останні кілька тижнів серпня - на початку вересня знову намітилося зростання.При цьому квартири рівня "економ" і "Кофморт" залишаються локомотивом ринку. Обсяг угод з ними залишається на рівні минулого року, а в окремі періоди (особливо під час різкої девальвації гривні) - навіть вище.

Звично, найбільшим попитом користуватиметься нерухомість у столиці, куди, особливо в кризу, стікаються потенційні покупці з регіонів.Причому, зараз покупка нерухомості багатьма розглядається саме як життєво важлива необхідність, відсуваючи на задній план розкіш і повсякденні витрати.

Також є очікування, що підвищиться попит на первинну нерухомість в містах-супутниках.Адже вартість землі та будівельних робіт там трохи нижче, ніж у столиці і великих містах. Це дозволяє девелоперам будувати якісні об'єкти за конкурентними цінами.У той же час, близькість мегаполісу і, як правило, розвинена навіть у "сателітах" інфраструктура, робить їх зручними для життя.

"Вторинка": боротьба протилежностей.

Ситуація на ринку вторинної нерухомості дещо інша, оскільки там до сих пір немає чітких критеріїв оцінки вартості житла (хоча в найближчому майбутньому, сподіваємося, це зміниться) і доступу до даних про угоди.Як наслідок, це провокує "чорну діру" і кожен учасник ринку диктує свої умови. Причому, в одних сегментах ціни на первинну і вторинну нерухомість майже вирівнюються, а в інших зберігається істотний розрив.

Ціноутворення - найбільш проблемний момент "вторинки". Власник готовий продавати квартиру по комфортної для нього ціною. І, як правило, завищеною. Адже для будь-якого господаря його квартира краще, ніж у сусіда.Крім того, грають роль суб'єктивні характеристики смаку, пріоритети, а також залежність від особистої ситуації - від потреби купити інше житло, придбати бізнес, переїхати в інше місто або район і т. Д.

У той же час, рівень дисконту в даному сегменті становить 5% - 20%. Особливо, коли у покупця є реальні гроші. І він готовий з ними розлучитися. При цьому, велике значення в торгах між сторонами має швидкість угоди.А також здатність покупця впливати на продавця.Наприклад, коли покупець володіє середньою ціною реальних угод в конкретному районі (для цього достатньо опитати десяток-другий агентів) або намагається "скостити" вартість житла, вказуючи на його нібито недоліки, і навіть здатністю маніпулювати в інформаційномуполі. Бувало, що покупець розміщував в авторитетних виданнях замовні статті про те, що квартири в конкретному будинку продаються з дуже великим дисконтом в 50%, після чого до "обробці" продавця підключався агент.

Прогнози та очікування.

Зараз взаємовідносини продавця і покупця походять скоріше на протистояння і боротьбу за ціну. Виб'є Чи більшу вартість господар житла, або зможе отримати свій дисконт покупець. І в найближчому майбутньому таке протиборство явно збережеться.

При цьому, продаж вторинного житла в нинішніх умовах - далеко не найкраще рішення, оскільки цінова ситуація не на стороні продавця. Альтернатива - здача в оренду до моменту, коли попит вирівняється.Тим більше що зараз ми бачимо унікальну тенденцію: вартість квартир падає, а ціна оренди зростає. Відповідно, логічніше скористатися можливістю отримувати стабільний дохід, ніж втрачати на разовій угоді.