Попит на українську нерухомість з'явиться після нової хвилі кризи

У іюле–сентябре 2009-го прямі інвестиції в комерційну нерухомість Європи збільшилися на 40% (до EUR18 млрд) в порівнянні з EUR12,9 млрд в попередньому кварталі. Активність інвесторів на цьому ринку багато в чому обумовлена їх упевненістю в тому, що криза вже позаду

Зростання об'ємів інвестиційних операцій дозволило аналітикам говорити про поступовий вихід ринку регіону EMEA (країни Європи, Близького Сходу і Африки) із стану застою.

«Найнижча активність інвесторів була зафіксована в I кварталі 2009-го — прямі інвестиції в комерційну нерухомість Європи склали EUR12 млрд. У IV кварталі нинішнього року об'єм інвестицій буде найбільшим — порядку EUR18 млрд, а річні показники перевищать EUR60 млрд», — прогнозує Тоні Хоррелл, керівник European Capital Markets, підрозділи консалтингової компанії Jones Lang LaSalle.

Проте за підсумками 2009-го загальна вартість комерційної нерухомості Європи, придбаної інвесторами, буде на 45% менше, ніж в 2008-му, хоча минулого року об'єми інвестсделок впали на 55%. Прогнозоване зростання інвестиційної активності в регіоні буде скоріше повільним, чим різким, уточнюють аналітики Colliers International.

Увага інвесторів зосереджена на об'єктах А-класса, здатних приносити стабільний дохід протягом тривалого часу. Але кількість високоякісних активів навіть на розвинених ринках дуже мало, щоб задовольнити сьогоднішній попит. «Вважається, — пишуть аналітики Jones Lang LaSalle в квартальному звіті, — що найбільш вигідні операції полягають до того, як ринки почнуть рости, оскільки після появи перших ознак відновлення продавці намагаються притримати активи».

Із-за браку якісних пропозицій на ринку нерухомості Європи велика частина інвесторів знаходиться в замішанні. Банки підливають масла у вогонь: кредити стали доступнішими, особливо для покупки висококласних будівель, проте критерії їх видачі і процеси оцінки залишаються жорсткими. Коефіцієнт LTV (відсоток кредитних грошей від загальної вартості нерухомості, що набуває) в країнах Європи, Близького Сходу і Африки в середньому складає менше 60%, тоді як в 2007-му він перевищував 80%, відзначає Кейт Лоулер, регіональний координатор по дослідженнях Colliers International в регіоні EMEA. Таким чином, європейські фінустанови прагнуть не наповнювати ринок активами.

Велика частина покупців — локальні компанії або фонди — набувають об'єкту в тій країні, в якій працюють. Міжнародні інвестори вибирають крупні мегаполіси — наприклад, лондонський Ситі або Париж. За винятком центральної частини Лондона, де за останній час відбулося 91 операція з 80 різними покупцями зі всього світу, спостерігається тренд домінування локальних, а не міжнародних гравців, відзначають в Colliers International.

У Україні об'єкти значно подешевшали — приблизно удвічі в порівнянні з локризовим періодом. Проте поки інтерес інвесторів — як локальних, так і міжнародних — до нашої нерухомості дуже низький. За даними експертів, в III кварталі 2009-го в країні практично не було крупних придбань на ринку комерційної нерухомості. «Відсутність інвестиційної активності в Україні, крім суверенних ризиків і складності доступу до кредитних ресурсів, пояснюється також майже повною відсутністю якісних об'єктів», — коментує Аркадій Вершебенюк, директор департаменту інвестиційних послуг і департаменту промислової нерухомості українського офісу Colliers International.

Високоякісні торгові і офісні центри іноземні інвестори готові оцінювати виходячи із ставки капіталізації в 14–16%. Тоді як українські власники мають намір продавати успішні об'єкти, але ставка капіталізації для висококласної нерухомості, на їх думку, коливається в межах 11–12%, тобто фактично знаходиться на рівні локризових показників. Крім того, із-за зниження орендних ставок впав річний рентний дохід власників комерційної нерухомості, що також негативно впливає на вартість об'єктів.

На думку експертів, двигуном вітчизняного ринку інвестсделок може стати. черговий виток кризи. Якщо, наприклад, пізньою восени гривня знову девальвує по відношенню до долара, багато власників бізнесу вимушено будуть продати об'єкти, щоб врятувати компанії. У такому разі власники нерухомості погодяться на умови покупців — понизити ціну активів.

Поки ж із-за високих ризиків потенційні покупці не цікавляться ринками таких країн, як Україна, Росія і Білорусь, а вважають за краще інвестувати в розвиненіші і прозоріші ринки Західної Європи