Покупка нерухомості по-чешськи

Процедура покупки нерухомості у всіх країнах схожа, але в Чехії є свої особливості, без знання яких можна сплохувати

Готуючись придбати будинок, квартиру, офіс, ви винні. добре підготуватися. Звичайно, дотримання всіх тонкощів уповільнить процес покупки, але овчинка коштує тієї, що виробляє. Інакше за фактом завершення операції ви можете отримати декілька неприємних сюрпризів, і вам захочеться повернути час назад. Хороша підготовка до покупки нерухомості – це збір інформації. Все дізнатися - ось головний принцип, і важливо зрозуміти, що ж включає це все»..

ПОКУПКА ПО-ЧЕШСЬКИ

Наприклад, при операції купівлі-продажу державу стягує податок із зміни власника, і сума складає 3% від вказаної в договорі.

Зазвичай податок платить продавець, але у кожному конкретному випадку можливі зміни.

Допустимо, власник знижує ціну, а покупець оплачує накладні витрати.

У Чехії покупець стає власником будинку або землі не у момент підписання договору про купівлю-продажі, а у момент нового запису в кадастрі нерухомості. Тому, гроші продавець отримує тільки тоді, коли покупець отримає виписку з кадастру.

Тепер покупець перетворюється на законного власника, і на нім «повисає» податок на володіння нерухомістю. Фіксованого розміру немає, сума залежить від престижності регіону, його віддаленості від столиці, наявності курортного статусу. У Празі сума може доходити до 120-150 євро в рік.

Існує декілька особливо важливих пунктів, пропустити які означає провалити операцію. Мова про можливі перешкоди на шляху до володіння новопридбаною площею. Їх можна розділити на дві великі групи - фактичні і юридичні.

ДЕ ФАКТО І ДЕ ЮРІЇВНІ

З фактичними все неначе просто - біля будинку може не опинитися в наявності тих якостей і властивостей, яких ви чекали (фантазія безмежна і залежить від особистих запитів), і виявляється це не відразу, а тоді, коли договір підписаний і продавця слід простигнув.

Раптом виявляється, що дерев'яні перекриття уражені грибком, або холодною взимку будинок неможливо прогріти, або підвал не можна використовувати, тому що туди постійно натікає вода. Перелік нескінченний, і різниця подібних перешкод лише в ступені складності їх усунення (ремонт, реконструкція і т. п.). Зрозуміло, що, купуючи житло, ми частково беремо кота в мішку, але всі ризики просто зобов'язані бути враховані в договорі.

З юридичними «підводними каменями» зіткнутися теж неприємно. Спритне формулювання, заховання інформації, незнання покупцем того або іншого закону можуть привести до того, що договір офіційно виявиться визнаним недійсним, а це означає. що? Будинок насправді вам не належить, або потрібно сплатити додатково велику суму грошей за право вступити в його володіння. Або - представте! - раптом виявляється, що будинок закладений або є предметом майнової суперечки.

Хитрощі укладення оборудки про покупку нерухомості в рівній мірі відносяться до придбання як земельних ділянок, так і будівель. Розберемося по порядку.

КУПУЄМО БУДИНОК АБО КВАРТИРУ

Дуже важливий «камінь», на якому легко спіткнутися, - це вік будинку.
Если ви зупинили свій вибір на новобудові, слід врахувати потенційну небезпеку будівельних дефектів.

Уникнути проблем можна за допомогою гарантій щодо нормального стану житла, які повинні підписати продавець або підрядчик.

На практиці це виглядає або як звичайне укладення договору на придбання у власність відповідно до цивільного кодексу, або укладення договору купівлі-продажу через посредника-агентство по нерухомості.

Просто не забудьте згадати в окремому пункті договору про те, що у разі виявлених дефектів, про які умовчав продавець, відповідальність за їх виправлення покладається на нього ж.

Згідно із законом ви як покупець отримуєте гарантію на 2 роки. Покупка вторинного житла - це зовсім інша історія. Необхідно ретельно вивчити житло з погляду його стану, врахувати вірогідність подальшого зносу і на основі отриманих висновків, можливо, навіть скоректувати ціну.

Серйозно віднесіться до огляду, постарайтеся привернути до процесу експертів. Адже в стандартному договорі сказано: покупець вступає у володіння нерухомим майном в тому вигляді і тому стані, в яких воно в даний момент знаходиться. А це означає, що продавець знімає з себе всю відповідальність за недоліки будинку або квартири, виявлені вже після підписання паперів.

З юридичного боку - свої правила. Перш за все, ознайомтеся із записом в кадастрі нерухомості. Але врахуйте, що саму наявність запису не гарантує відсутність проблем в майбутньому, тому слід вникнути у все. Запис інформує про багато що - це і налічиеотсутствіє співволодіння, заставне право, матеріальні зобов'язання перед законом - звичайні або визнані рішенням судна, можливі обмеження прав власності, возможностьневозможность вносити зміни до відмічених умов.

Якщо продавець - юридична особа, справтеся у фінансовому управлінні про відсутність у власника боргів. Іншими словами, розкладете по поличках все, щоб мати в голові ясну картину того, що ви зможете робити з вашою новою власністю, а що - ні.

До речі, майте на увазі, що в кадастр нерухомості не вписуються ні умови найму, ні які-небудь інші договірні зобов'язання відносно права користування ділянкою. Все це потрібно з'ясувати і перевірити додатково. А то раптом ваше майбутнє житло або його частина здана в оренду?

Крім того, слід мати на увазі, що при покупці квартири ви набуваєте також сумісної частки землі, на якій збудований будинок, і частки його суспільної площі - коридори, ліфти, горища і так далі. Будьте готові і до того, що доведеться неухильно виконувати зобов'язання будинкового статуту. А це може зажадати від вас участі в ремонті, вкладень до фонду і інших суспільно-корисних акцій.

І останнє: існують окремі закони і правила для покупців кооперативних квартир. Кооператив в Чехії є юридичною особою, відповідно всі квартири надаються його членам на особливому, пайовому володінні, і щоб отримати квартиру в повну власність, необхідно виплатити її кооперативну вартість.

Можливо, це вже зробив до вас колишній власник, але в більшості випадків вам в спадок залишається якась сума до виплати. Вона повинна бути врахована в договорі, але, проте, якщо ваш вибір ліг саме на кооператив, варто привернути юриста для серйозної консультації.

КУПУЄМО ЗЕМЛЮ

Все сказане вище щодо житлової площі, має сенс і при покупці земельної ділянки. Але є тут і свої особливості.

У більшості злучаємо земельні ділянки отримуються з тим, щоб згодом почати там будівництво котеджу або особняка.

Тому, перш за все, слід перевірити, наскільки дана ділянка фактично годиться під забудову. Уточните, чи дійсно земля формально призначається для забудови, і якщо це так - те на яких умовах і в якому об'ємі, якими параметрами обмежений майбутній будинок.

Мабуть, ви мрієте про 4-поверхову башточку, а на цій вулиці не можна зводити будівлі вище другого поверху.

До речі, варто наперед вирішити, що саме ви будуватимете - від цього залежить, які інженерні комунікації доведеться прокладати, які додаткові споруди зводити, а якщо будинок жилою - важливо уточнити, чи знаходиться ділянка в екологічно чистій зоні.

Одним словом, необхідно вже на голом ділянці землі абсолютно точно представляти, який будинок на нім виросте - причому зі всіма можливими майбутніми змінами. Постарайтеся врахувати максимум - краще зайвий раз напружити голову і фантазію, ніж потім напружуватися морально і фінансово, намагаючись «вписати» проект в невідповідні умови. І не забудьте заручитися згодою відповідних інстанцій, від яких вам доведеться отримувати дозвіл на будівництво і перепланіровку ділянки, коли дійде до справи