Орендний бум в Києві відміняється

Надії ріелторов на пожвавлення київського ринку довгострокової оренди житла напередодні початку учбового сезону поки не виправдалися: у серпні число операцій залишилося на рівні перших двох місяців літа

Враховуючи, що база пропозицій агентств продовжує активно поповнюватися і конкуренція між власниками нерухомості загострюється, останні вимушені стримати свої апетити, понизивши розцінки на третину. Але і це не межа — протягом осені орендні ставки можуть впасти ще на 5–10%: на них вплине подальше зростання пропозиції.

Орендний бум відміняється

Для столичного ринку довгострокової оренди житла кінець літа традиційно вважається найбільш успішним періодом. Впродовж останніх років в серпні число операцій в цьому сегменті збільшувалося в порівнянні з іюнем–іюлем на 20–25%, що ріелтори пов'язували з притокою до Києва іногородніх студентів і фахівців, що приїжджали сюди на заробітки. Різкий стрибок попиту, особливо на тлі спостережуваного в минулі роки недоліку квартир, що здаються в оренду, дозволяв їх господарям непогано запрацювати: в середньому розцінки підвищувалися як мінімум на 20%. У нинішньому ж році, за словами президента Союзу фахівців з нерухомості України Олександра Рубанова, очікування ріелторов не виправдалися. «Порівняно з першими двома місяцями літа число операцій в серпні не виросло. Швидше за все, така ситуація спостерігатиметься і в сентябре–ноябре», — прогнозує він.

Хоча дані по кількості іногородніх студентів, що поступили в столичні вузи в 2009 г. поки відсутні, представники Міносвіти відзначають, що порівняно з попередніми роками їх число змінилося трохи. Зате відсоток учнів, знімали раніше окремі квартири, цього року істотно скоротився: із-за браку коштів у батьків багато хто або переселяється в гуртожитки, або знімає кімнати в квартирі з господарями. Причому, за спостереженнями генерального директора АН «Альянс Брок» Андрія Сокура, якщо в 2008 г. студенти, як правило, селилися по одній людині в кімнаті, то зараз орендують їх у складчину — по двоє-троє. «Враховуючи, що вартість кімнати сьогодні стартує від 500 грн. у місяць, сплатити мешкання можна навіть за рахунок стипендії, що становить близько 550 грн. », — пояснює він.

Не спостерігається і що став традиційним в минулі роки напливу наїжджих фахівців з регіонів. У рекрутінгових компаніях говорять, що велика частина заробітчан трудилася в будівельних фірмах і на виробничих підприємствах, які в умовах економічної кризи вимушені були або скоротити об'єми робіт і провести масові звільнення, або зовсім скрутили діяльність. Але навіть ті, кому пощастило знайти роботу в столиці, за прикладом студентів знімають або квартири у складчину, або кімнати, а то і зовсім койкомісця за 15–20 грн. у добу, що привело до розвитку нової для ринку тенденції. Якщо раніше здача в оренду ліжок в квартирах була долею невеликого числа приватників, що шукали клієнтів на вокзалах, то зараз цей бізнес освоюють і агентства нерухомості. «Попит на таке житло щомісячно росте на 30%. Тому наша компанія в нинішньому році вперше почала надавати подібну послугу», — повідомляє Андрій Сокур. За оцінками «ДС», в даний час в сегменті здачі в оренду койкомісц в Києві понад 100 квартир, велика частина з яких трикімнатні.

Приїжджі хочуть дешевше

Пропозицію ж квартир в оренду, навпаки, постійно росте: тільки за останні тижні воно збільшилося на 15–20%, досягнувши 30 тис. В основному притока баз даних агентств відбувається за рахунок житла, власники якого планували його продати, але відмовилися від цієї затії унаслідок низької активності покупців і зниження вартості. Останнім часом почастішали і випадки, коли із-за браку коштів родичі селяться в одній квартирі, а нерухомість, що звільнилася, наймають. У результаті, за твердженням ріелторов, пропозицію перевищує попит як мінімум в шість-сім разів, внаслідок чого у орендарів з'явився величезний вибір, а власникам житла довелося стримати апетити.

За оцінками Олександра Рубанова, найбільший попит зараз мають недорогі однокімнатні квартири на околицях, на які доводиться близько 60% загальної кількості операцій. Причому у віддалені райони переїздять навіть ті квартиронаймачі, які раніше орендували житло біля станцій метро або в наближених до центру районах. У АН, в які поводилася з проханням підшукати найдешевшу квартиру, стверджують, що житло менш ніж за 2,5–3 тис. грн. зняти в столиці неможливо. Але після проведення власного розслідування (перевіривши оголошення в найбільш поширених інтернет- і друкарських ЗМІ) «ДС» прийшла до висновку, що запропонована ріелторамі ціна істотно завищена. Наприклад, орендувати гостінку загальною площею 20–22 кв. м (без урахування оплати комунальних послуг) із старими меблями і без побутової техніки можна за 1–1,2 тис. грн. у місяць, тоді як ще навесні аналогічне житло коштувало 1,8–2 тис. грн. Найдешевшу ж повноцінну квартиру (кімната 18 кв. м, кухня 7 кв. м, базовий набір побутової техніки і меблів), згідно даним газети «Авізо», можна зняти за 1,6 тис. на вулиці Гмирі (ст. м. «Позняки»). А на Оболоні, що завжди вважалася дорогим районом, пропонується цілий ряд апартаментів за 2–2,5 тис. грн. у місяць, оренда яких минулою навесні стартувала з 3 тис. грн. Менш затребувані двокімнатні квартири: за даними ріелторов, на них доводиться 30% від загального числа операцій. Але якщо навесні зняти найдешевшу «двушку» можна було за 3 тис. грн. то сьогодні в Деснянському і Дніпровському районах з'явилися пропозиції по 2,3–2,5 тис. грн. У центральній частині міста вартість оренди двокімнатних квартир за полгода не змінилася і стартує з 4 тис. грн. у місяць.

Найменше популярними у квартиронаймачів залишаються трьох- і чотирикімнатні апартаменти, на які доводиться не більше 10% ринку. Зняти на околиці міста «троячку» площею близько 70 кв. м з середнім ремонтом і базовим набором меблів і побутової техніки можна практично за ціною «двушки» — всього за 3–3,5 тис. грн. Правда, житло за такі гроші пропонується в основному на лівому березі: у Деснянському, Дарницькому і Дніпровському районах. Наприклад, на вулиці Алма-атинською (Дніпровський р-н) можна зняти квартиру в шестнадцатіетажке загальною площею 65 кв. м (житлова — 45 кв. м, кухня — 9 кв. м) за 3,068 тис. грн. у місяць. На правом же бережу подібні квартири позиціонуються лише в бізнес- і еліт-сегментах.

Туманні перспективи

Директор АН «Аякс» Борис Егиазарян розповідає, що останнім часом виріс попит на квартири без меблів, на які нині доводиться всього 2–3% пропозиції. «Таке житло почали масово знімати під офіси столичні і регіональні компанії, для яких розцінки бізнес-центров не по кишені. Але є і клієнти, які раніше жили в квартирі, купленій в кредит, але не змогли його погашати. За домовленістю з банком вони продають заставну нерухомість, але меблі і побутова техніка залишаються. Тому знімне житло вони шукають порожнє», — пояснив пан Егиазарян, додавши, що апартаменти без меблів і техніки на 300–500 грн. дешевше за стандартні пропозиції.

Ще однією тенденцією літа стала практично повна переорієнтація розрахунків в національну валюту — якщо минулого року в доларах і євро виставлялося близько 60–70% житла, що здавалося, то зараз в гривні пропонується не меншого 70–80% квартир. Апартаменти, що залишилися, представлені у високому ціновому сегменті і орієнтовані перш за все на іноземців.

У неформальних розмовах ріелтори визнають, що впродовж осені вартість оренди падатиме, хоч і трохи. Наприклад, в Союзі фахівців з нерухомості України прогнозують, що в порівнянні з серпнем до листопада ставки знизяться на 5–10%, що пов'язане з подальшою стагнацією сегменту продажу вторічки і зростанням пропозицій знімного житла. «Виходячи з поточної економічної ситуації, розраховувати на пожвавлення ринку нерухомості до кінця року не варто. Коли власники пропонованого в оренду, але простоюючого житла зрозуміють, що найближчим часом краще не стане, вони почнуть активніше переманювати один у одного клієнтів за допомогою зниження цін», — вважає Олександр Рубанов