Оренда з викупом замість іпотеки. За і проти!

Забудовники, що випробовують брак коштів на продовження будівництва своїх об'єктів через падіння банківського фінансування і зниження попиту унаслідок відсутності іпотечного кредитування починають придумувати різні «фішки», які повинні повернути, принаймні, платоспроможну частину попиту.

Типова квартирна пастка

Ще восени окремі забудовники намагалися здати в оренду свої квартири в новобудовах або намагалися домовитися про оренду з правом викупу, але нормативної бази в той момент ще не було. І лише в кінці квітня Кабмін своєю ухвалою затвердив порядок оренди житла (квартира або її частина, житловий будинок або його частина) з викупом. Типовий договір вже розроблений Мінрегионстроєм.

Теоретично від цього повинні виграти все: забудовники - реалізацією побудованих квартири; платоспроможне населення – вирішенням своїх житлових проблем; банки, у яких вже накопичилося заставна нерухомість. Очевидна вигода для орендарів полягає в тому, що вони фактично оплачують мешкання в своїй майбутнє квартирі.
На практиці ініціаторами процедури можуть виступати тільки юридичні особи, тобто приватні власники житла в «прольоті». Втім, їм така схема малоцікава спочатку..

Договір оформляється на строк до 30 років, хоча орендар може погасити вартість нерухомості достроково. У такому разі орендареві повертають частину сплачених коштів, яка перевищує вартість оренди за фактичний період мешкання. Вартість визначається експертним шляхом, рішенням суду або стягується на рівні безпосередньої вартості оренди житла в населеному пункті.

Розмір первинного внеску визначається за угодою сторін, і не обмежений в розмірах. Цікаво, що саме житло може бути як вже побудованим, так і незавершеним за наявності договору оренди житла до завершення його будівництва. Судячи по численних скандалах «вклав гроші – не отримав нічого» остання форма відносин навряд чи зацікавить потенційних орендарів.

Багато в чому іншому операція нагадує іпотечний кредит. Орендні платежі складаються з платежів на викуп житла і винагороди орендодавця, що встановлюється з розміру процентної ставки (річних) згідно договору. Комунальні платежі оплачує орендар.

Є також і аспекти, які можна віднести до лізингу. Так, орендар компенсує орендодавцеві витрати, пов'язані із здійсненням юридичного і іншого обслуговування житла (страхові платежі, оформлення прав власності, оплата госрегистрации, нотаріальні послуги, комунальні послуги у разі заборгованості орендаря). Ще однією особливістю є наявність резервного фонду, який не може перевищувати 3% від вартості житла, на випадок непередбачених витрат, пов'язаних з боргами орендаря по обслуговуванню житла або для проведення поточного ремонту. Втім, орендодавець може використовувати резервний фонд на свій розсуд. Також орендар не має права здавати житло в суборенду і проводити перепланіровку квартири без згоди орендодавця.

Практика житлового лізингу

Офіційно поки тільки ХК «Київміськбуд» запланувала надавати квартири в своїх будинках в оренду з правом викупу протягом 5 років. Умови програми «небагато» гірші за іпотечні програми, які у великій кількості зустрічалися до кризи. Відповідно до програми орендар, охочий викупити житло, повинен буде внести 30% від вартості квартири, після чого виплачувати суму, що залишилася, впродовж 4-5 років.

Ця програма може стати достатньо ефективною заміною для недоступної банківської іпотеки для тих, хто вже має певні накопичення і володіє достатньою платоспроможністю, щоб за 5 років повернути що залишилися 70% вартості нерухомості. Зрозуміло, відстрочення на 5 років – це не 25-30, на які до кризи видавалися іпотечні кредити, але вартість нерухомості істотно впала.

Прогнозувати попит на такий продукт достатньо складно, але є декілька причин по яких можна прогнозувати його наявність. По-перше, відтік засобів з банківської системи України з жовтня 2008 г. склав близько 90 млрд. грн. і ці засоби не зникли безслідно. По-друге, ціни на нерухомість знизилися в 2-3 рази, і більше всього саме на новобудови, які і представляє найбільший київський забудовник. По-третє, попит на ринку нерухомості не зник, а став відкладеним. Потенційні покупці просто не мали фінансових схем вирішення проблеми, і ось одна з них з'явилася.

Негативною стороною програми є інфляційний коефіцієнт, який орендар повинен буде компенсувати, проживаючи в цій квартирі. З урахуванням того, що індекс інфляції за січень-травень 2009 року склав 6,9%. Втім, логіка будівельників не зовсім зрозуміла. По логіці їм потрібно враховувати індекс ціна на промислову продукцію (враховує зростання вартості будматеріалів і т. д. ), так за січень-квітень поточного роки оний знизився на 31,9%.

Іншим ризиком орендаря, витікаючим з типового договору, є можливість збільшення винагороди орендодавця (вартість житла зафіксована в договорі і її зміна не передбачена). Згідно договору розмір орендних платежів сторони можуть переглядати не частіше, ніж один раз впродовж певного часу тільки з відома сторін. Формулювання достатньо розпливчате. Якщо в «простій» формі найму житла орендар, незгідний з підвищенням вартості оренди може просто знайти собі інше житло, то як буде тут, коли внесений чималий первинний внесок? Як взагалі можна регулювати дану сферу тільки ухвалою уряду, написаною явно похапцем?

Також виникає пропуск в питанні про власність на житлі. Орендар, навіть справно виплачувавши орендні та інші платежі, не є власником житла. Це створює можливості для махінацій, благо лазівок в нашому законодавстві більш ніж достатньо. Якщо в Україні були і є недоброчесні забудовники, то чом би не з'явиться недоброчесним орендодавцям?

Поки до 1 червня 2009 року проект типового договору знаходиться в режимі можливості внесення зауважень. Якщо ж його приймуть у такому вигляді, то нескладно припустити, що перший млинець буде грудкою, і вся його недосконалість швидко вилізе назовні. А це нові «міні» «Еліта-центри».

Про конкретні параметри операцій і їх вигідності поки говорити складно. На ринку присутня тільки одна озвучена в конкретних цифрах пропозиція і нормативна база ще повністю не готова. За інших рівних умов активізацію в цій сфері можна чекати тільки до початку осяй.

Очевидно, що з урахуванням падіння цін на житлі, лізинг нерухомості обійдеться дешевшим, але якби зараз банками видавалися іпотечні кредити, то оренда з правом викупу коштувала б дорожче за рахунок резервного фонду, винагород орендодавцеві і т. д. Втім, і перед потенційними покупцями житла є тільки два шляхи в нікуди» – в банки, які не видають іпотечні кредити або до забудовників-орендодавців, які використовуватимуть недосконале законодавство