Офісні приміщення на перших поверхах ... Купити або зняти?

Комерційні приміщення на перших поверхах новобудов розходяться «на ура» ще до введення їх в експлуатацію, тоді як квартири розкуповуються менш ніж на 50%.

Причому попит на такі площі постійно зростає - навіть якщо будинок заселений не повністю, в місцевий магазин і банк будуть навідуватися мешканці сусідніх кварталів.

На першому поверсі

Представники бізнесу, пов'язаного з продажем товарів та послуг роздрібного споживача, все частіше стали звертати увагу на комерційні площі на перших поверхах житлових комплексів.

«Покупці таких приміщень розраховують на цільову аудиторію у вигляді мешканців комплексу. У бізнесу, який розташований у приміщенні на території РК, завжди буде гарантований ринок збуту, якщо послуга затребувана в принципі.Тому бізнес, як правило, прагне придбати приміщення », - розповідає заступник гендиректора девелоперсько-будівельної компанії ТММ Олексій Говорун.

Але поки обсяги продажів та оренди таких приміщень знаходяться приблизно на рівних рівнях, тобто 50/50. І це незважаючи на те, що девелопери заявляють про свою орієнтованості на продаж площ.

«У нас всі приміщення реалізуються шляхом продажу, оскільки у нас немає в структурі керуючої компанії, яка б могла займатися здачею в оренду існуючих площ», - наводить приклад начальник служби маркетингу і продажів РК«Новопечерські Липки» Олеся Перчак.

Директор з розвитку проектів компанії «Українська Торгова Гільдія» Сергій Хоменко нагадує, що девелопери насамперед зацікавлені в швидкому обороті коштів.Тому якщо РК нежитлові приміщення складають 3-10%, забудовнику з великими фінансовими оборотами, як правило, нецікаво займатися орендою настільки малих площ.«Такий забудовник постарається максимально вигідно продати всі квартири і нежилі приміщення, і перейти до реалізації іншого проекту», - говорить експерт.

«Комерційні приміщення на перших поверхах новобудов - це відокремлені і відносно невеликі приміщення загальною площею від 100 до 400 кв. м.Керувати ними як єдиним комплексом часто не дуже вигідно, тому девелопери у своїх проектах, як правило, орієнтуються на продаж вбудованих нежитлових приміщень », - додає А. Говорун.

За його словами, зараз девелопери орієнтовані на продаж комерційних площ у своїх проектах, тому що вартість приміщення, розрахована методом прямої капіталізації річної орендної ставки, може бути до 30% нижче, ніж вартістьнерухомості при продажі.

У зв'язку з цим забудовники стали більш клієнтоорієнтованими. За словами С. Хоменко, вони все більше надають значення конфігурації приміщень, їх розміру, організації фасадів і прилеглої території.Для досягнення максимальної привабливості вони стали аналізувати потреби операторів, у т. ч. із залученням консалтингових компаній.

Директор з маркетингу компанії SV Development Володимир Степенко додає, що забудовники зазвичай підбирають операторів з різних сфер діяльності. «Якщо одне приміщення продали банку, то друге продадуть під супермаркет, наприклад», - говорить він.При цьому девелопери воліють збувати всі приміщення, не залишаючи їх для власних потреб. Виняток становлять випадки, коли у компанії є паралельний бізнес, для якого вона і облаштовує приміщення у власному ЖК.

Інтерес з боку

Девелопери підкреслюють, що їх клієнти теж часто воліють купувати, а не орендувати приміщення.«Передбачається, що бізнесу для збереження клієнтів потрібно значна маркетингова робота, і краще мати це приміщення у власності.

Для малого бізнесу, як правило, краще мати приміщення у власності як актив, щоб зменшити вплив зовнішніх умов, наприклад, коливання орендних ставок, або використовувати приміщення як застави у разі необхідності взятикредит », - пояснює А. Говорун.

У свою чергу, С.Хоменко додає, що перші поверхи новобудов традиційно користуються успіхом у інвесторів, які часто не планують самостійно відкривати, наприклад, магазин, а просто хочуть здавати об'єкт в оренду.Терміни окупності таких інвестицій, за його словами, складають від 4 до 8 років залежно від характеристик приміщення і ризикованості інвестицій.

На його думку, невеликій інвестору на сьогоднішній день, більш вигідно вкласти вільні кошти в комерційну нерухомість, яка на сьогоднішній день більш прибуткова, ніж житлова.
Вигідна інвестиція

Найбільш типовими орендарями / покупцями приміщень на перших поверхах ЖК є продуктові магазини, відділення банків і аптеки - це стандартний мінімальний набір.Крім них в будинку можуть розміщуватися спортивні та фітнес-клуби, кафе, сауни, стоматологічні кабінети, кондитерські, юрфірми, агентства нерухомості, тобто оператори, яким достатньо 100-200 кв. м. Саме такі лоти, за спостереженнями О.Перчак, є найбільш популярними у клієнтів.

При цьому, як підкреслює С. Хоменко, спостерігається зсув інтересу з окремих безіменних приміщень до цілісним комплексам, об'єднаним однією ідеєю.«Наявність в одному комплексі 10-20 різнопрофільних магазинів і салонів, організованих у форматі street retail привертає набагато більше відвідувачів, ніж окремі магазини в різних будинках.

Єдине стилістичне рішення фасадів магазинів, наявність бренду комплексу, що доповнюють один одного товари та послуги перетворять групу невизначених нежитлових приміщень в якісний і повноцінний торговий центр. А т. к.в більшості випадків середньостатистичний інвестор не в змозі придбати магазин в звичайному торговому центрі, купівля приміщення в продуманому комплексі автономних магазинів є рідкісним випадком для вигідного вкладення інвестицій », -пояснює він.

За даними В. Степенко, сьогодні термін окупності комерційної нерухомості при її покупці в ЖК зріс в середньому з 10 до 15 років. При цьому вартість таких приміщень на 20-25% (рідше - на 30%) вище, ніж квартир в цьому ж РК і становить $ 1,2-4 тис.за кв. м залежно від місця розташування і якісних характеристик приміщення, а також від класу ЖК.

Орендні ставки на торговельну нерухомість (на першому поверсі) коливаються в межах $ 15-60 за кв. м, в офісних (2-3 поверх) - $ 15-20 за кв. м.але при оренді великих лотів (від 100 кв. м) власники готові робити знижки до 10%.

До початку

«Переважно більшість нежитлових приміщень на перших поверхах викуповується або бронюється ще до введення будинку в експлуатацію», - розповідає керівник прес-служби компанії «Міськжитлобуд» Галина Богданенко.Як пояснює О. Говорун, заповненість нижніх поверхів об'єкту свідчить, що РК функціонує, і позитивно впливає на продажі.

«А в міру заселення житлового комплексу зростає виручка бізнесу, який придбав комерційне приміщення в об'єкті, і орієнтується на мешканців комплексу як основний ринок збуту», - додає він.

Тому девелопери ще на етапі будівництва намагаються продавати і навіть здавати в оренду такі приміщення. І бажаючі знаходяться, причому, як стверджує В. Степенко, це не рідкість, а правило.«Після введення в експлуатацію протягом 2-3 місяців (з яких 1-2 йдуть на ремонт) приміщення зазвичай на 95% заповнені операторами», - говорить він.

О.Перчак на прикладі власного проекту підтверджує, що абсолютно всі приміщення в першій черзі були реалізовані ще до введення об'єкта в експлуатацію.Хоча й визнає, що до купівлі на ранніх етапах багато покупців ставилися з обережністю.