Нові правила оподаткування доходів від продажу та успадкування нерухомості

Питання оподаткування операцій з продажу (обміну) або спадкоємства об'єктів нерухомого майна зачіпають інтереси багатьох осіб.

Правила оподаткування доходів фізичних осіб від відчуження (обміну), успадкування майна з набранням чинності Закону № 3609 дещо змінилися.

Далі в цій статті "БУХГАЛТЕР & ЗАКОН" роз'яснить, за якими ставками сплачується ПДФО, як визначається база оподаткування, а також хто виступає податковим агентом при здійсненні таких операцій, пише Ліга.

ПДФО: продаж нерухомого майна

З метою оподаткування доходів фізичних осіб під продажем нерухомого майна розуміється будь-який перехід права власності на нього, крім спадкування та дарування.

Здавалося б, з набуттям чинності НКУ і відмінною прив'язки до площі нерухомості (до 2011 р. не обкладався ПДФО дохід, отриманий від продажу житлової нерухомості до 100 кв.М не частіше ніж раз на рік) все має спроститися, але не тут то було. Оскільки з'явилася прив'язка до терміну перебування майна у власності.

Так, згідно п.172.1 Податкового кодексу Україні дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житловогоБудинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані вони і господарсько-побутові спорудиІ будівлі), а також земельної ділянки, площа якого не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної ст.121 ЗКУ залежно від його призначення, і за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, податком не обкладається.

Відповідно до ч. 1 ст. 181 ЦКУ до нерухомості належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни призначення.

Нагадаємо, що під об'єктами житлової нерухомості в пп. 14.1.129 НКУ розуміються будівлі, які відповідно до законодавства до житлового фонду, дачні та садові будинки.Об'єкти житлової нерухомості в свою чергу діляться на наступні типи:

* Житловий будинок - будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог,Встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного проживання у ньому.Житлові будинки поділяються на житлові будинки садибного типу та житлові будинки квартирного типу різної поверховості;
* Житловий будинок садибного типу - житловий будинок, розташованийНа окремій земельній ділянці, що складається із житлових та допоміжних (нежилих) приміщень;
* Прибудова до житлового будинку - частина будинку, розташованаЗа межами контуром його капітальних зовнішніх стін і яка має з основною частиною будинку одну (або більше) спільну капітальну стіну;
* Квартира - ізольованеПомешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання;
* Котедж - одно-, півтораповерховий будинок невеликої житлової площіДля постійного або тимчасового проживання з присадибною ділянкою;
* Кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах - ізольовані приміщення вКвартирі, в якій проживають два або більше квартиронаймачів;
* Садовий будинок - будинок для літнього (сезонного) використання, який в питаннях нормуванняПлощі забудови, зовнішніх конструкцій та інженерного обладнання не відповідає нормативам, установленим для житлових будинків;
* Дачний будинок - житловийБудинок для використання протягом року з метою позаміського відпочинку.

Щодо неоподаткування ПДФО доходу, отриманого платником податку не частіше одного разу протягом звітного податкового року від продажу землі в межах норм безоплатної передачі відзначимо, що в ст.121 ЗКУ ці норми залежать від призначення землі (див. таблицю 1).

Норми безоплатної передачіЗемельних ділянок громадянам	Призначення землі
У розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств,Розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство *	для ведення фермерського господарства
Не більше 2,0 га	для ведення особистого селянського господарства
Не більше 0,12 га	дляВедення садівництва
Для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівельІ споруд (присадибна ділянка):
не більше 0,25 га	в селах
не більше 0,15 га	в селищах
не більше 0,10 га	в містах
не більше 0,10 га	для індивідуального дачного будівництва
не більше 0,01 га	для будівництва індивідуальних гаражів
* Якщо наТериторії сільської, селищної, міської ради розташовано декілька сільськогосподарських підприємств, розмір земельної частки (паю) визначається як середній поЦим підприємствам.В разі відсутності сільгосппідприємств на території відповідної ради розмір земельної частки (паю) визначається як середній по району

Отже, якщо відчужується житловий будинок, хозпостройки і присадибну ділянку в межах вищевказаних норм, то за умови,Що будівлі побудовані (придбані) і виготовлені документи на приватизацію земельної ділянки більше трьох років тому, бази для оподаткування не виникає.

Важче розрахувати базу для обкладення ПДФО, якщо, наприклад, приватизаційні документи на землю виготовлені більше трьох років тому, а документи на будинок в органі БТІ виготовлені менше трьох років.ДПАУ вважає, що в такому разі при відчуженні об'єкта нерухомості будуть застосовуватися різні ставки оподаткування, а саме:

* 5% до доходуВід продажу будинку;
* 0% до доходу від продажу земельної ділянки або не буде обкладатися ПДФО.

Окрему увагу слід звернути на те, що з 01.01.2012 р. в п. 172.1 ПКУ будуть внесені зміни і згідно з якими фізичні особи, які отрималиВ спадщину або в подарунок нерухомість, зазначену в цьому пункті, мають право продати такий об'єкт з нульовою ставкою оподаткування, не чекаючи трьохРоків після успадкування.

Крім того, дохід від продажу господарсько-побутових споруд, розташованих на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним, для цілей оподаткування окремо не визначається.

Якщо ж фізособа отримує дохід від продажу більш ніж одного з об'єктів нерухомості, зазначених у п. 172.1 НКУ, протягом звітного податковогоРоку або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного в цьому пункті, то такий дохід підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п.167.2 НКП, а саме 5%.

Дохід від продажу другої та наступної протягом календарного року об'єкта житлової нерухомості, зазначеного в п. 172.1НКУ (незалежно від строку володіння), який на момент його відчуження знаходиться у власності фізособи менше трьох років (незалежно від кількості продажівПротягом року), нежитловий комерційної нерухомості (незалежно від строку володіння і кількості продажів) обкладається ПДФО за ставкою 5%.

За ставкою 5% також обкладається і дохід від продажу (обміну) об'єкта незавершеного будівництва.

З цими та іншими ставками ПДФО можна ознайомитися в однойменному довіднику.

Порядок оподаткування при обміні об'єктами нерухомості

Зміни порядку сплати ПДФО при обміні нерухомості полягають у тому, щоЗамість раніше сплачуваних кожною стороною обміну 50% суми ПДФО тепер податок сплачується за тими ж правилами, що при продажі нерухомості.

При обміні об'єкта нерухомості на інший (інші) дохід (доходи) платника податків у вигляді отриманої їм грошової компенсації від відчуження нерухомого майна, визначеного:

* В абз.1 п. 172.1 НКУ - не обкладається ПДФО (застосовується ставка 0%);
* В п. 172.2 НКУ - обкладається ПДФО за ставкою 5%.

База оподаткування

З метою оподаткування дохід від продажу нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартостіТакого об'єкта, яка розраховується органом, на це уповноваженою.

Відповідно до п. 172.11 НКУ порядок визначення оціночної вартості нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва, що продаються (обмінюються), визначається Кабміном України, а саме, постановами № 1440 і № 1442.

Нагадаємо, що правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державногоІ громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб'єктівПравовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів, як і раніше, визначає Закон № 2658.

Фізособа, яка продає або обмінює з іншою фізособою нерухомість, на виконання положень пп. "А" п. 172.5 НКУ має самостійно визначитиІ сплатити суму ПДФО через банківські установи до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, міни.

Якщо об'єкт нерухомості, що знаходиться у власності, відчужується за рішенням суду про зміну власника та перехід права власності на таке майно, то ПДФО визначається і сплачується фізособою також самостійно.

У випадку якщо операція з продажу (обміну) об'єкта нерухомості здійснюється між фізособами, то функцію податкового агента виконує нотаріус,Який посвідчує відповідний договір тільки при наявності оцінної вартості нерухомості та документа про сплату ПДФО до бюджету.

Ці функції полягають в обов'язки нотаріуса щоквартально надавати до органів ДПС за місцем знаходження державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію про такі договори у вигляді звіту за ф.№ 1ДФ, із зазначенням вартості нерухомості, суми ПДФО, сплаченої стороною угоди, інформація з таких операцій вказується з ознакою доходу "104".

Незалежно від того, виникають податкові зобов'язання у продавця-фізособи чи ні, така особа зобов'язана відобразити дохід від такого відчуження нерухомості у річній податковій декларації на доходи.

Якщо з яких-небудь причин угода з продажу (обміну) не відбулася, а ПДФО було сплачено до бюджету, платник податку має право на повернення сплаченоїСуми ПДФО на підставі тієї ж річної податкової декларації на доходи, представленої в установленому порядку, та підтвердних документів про фактичнуСплату податку.

У разі якщо об'єкт нерухомості у фізособи набуває юрособа або фізособа-підприємець, то така особа є податковим агентом щодоДоходів фізособи-продавця з обов'язком нарахувати, утримати та сплатити до бюджету ПДФО з доходу, отриманого платником податку від такого продажу (обміну).Дохід від продажу нерухомості податковий агент визначає виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта.

ПДФО сплачується податковим агентом до бюджету:

* За місцезнаходженням юрособи (пп. 168.4.4 НКУ);
* За місцем реєстрації фізособи-підприємця як суб'єкта підприємницької діяльності (пп."А" пп. 168.4.5 НКУ).

Дохід від операцій з продажу (обміну) нерухомості, здійснюваних фізособами-нерезидентами, оподатковується в тому ж порядку, що для резидентів України.Однак до такого доходу застосовується ставка ПДФО у розмірі:

* 15%;
* 17% - для суми доходу, що перевищує 10-кратний розмір мінімальної зарплати.

Особливості оподаткування доходу, отриманого від спадщини нерухомості

Оподаткування доходів, отриманих фізособою у вигляді спадщиниЧи подарунка (укладення договору дарування) від інших фізосіб, залежить від виду такого успадкованого або подарованого майна та ступеня споріднення фізосібМіж ними.

Зазначимо, не без жалю, що коло осіб, які належать до першого ступеня споріднення, значно звужений. Так, відповідно до пп. 14.1.263 НКУ першим ступенем спорідненості фізособи вважаються тільки його батьки, чоловік або дружина, діти, в т.Ч. усиновлені. Всі інші члени сім'ї фізособи вважаються родичами другого ступеня.

Види успадкованого або подарованого майна та ставки ПДФО наведемо в таблиці 2.

Таблиця 2

Вид майна, успадкованого або одержаного в подарунок	Ставка ПДФО,%
	Члени сім'ї першого ступеня споріднення	Члени сім'ї, які не є членами першоюСтупеня споріднення	Інвалід I групи, дитина-сирота, дитина, позбавлена ​​батьківського піклування, дитина-інвалід	Нерезидент
Житлова нерухомість	0	5	0	15 (17)
Нежитлова нерухомість	0	5	0	15(17)
Об'єкти незавершеного будівництва	0	5	0	15(17)
Всі перераховані вище об'єкти нерухомості отримані в спадщину (подарунок) від нерезидента	15(17)	15 (17)	15 (17)	15 (17)

ІнформаціюПро видачу свідоцтв про право на спадщину та посвідчення договорів дарування нотаріуси щокварталу в звіті за ф.№ 1ДФ подають до органів ДПС за місцем знаходження державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса.

Для відображенняВ цьому звіті інформації про видані свідоцтва про право на спадщину та посвідчення договорів дарування нотаріуси вказують один з ознак доходу,Проведеного в таблиці 3.

Таблиця 3

Ознака доходу	Від кого чи ким дохід отриманий
113	Від члена сім'ї першого ступеня споріднення
114	Від фізичної особи, яка не є членом сім'ї першого ступеня споріднення
115	Від нерезидента або якщо такийДохід отриманий нерезидентом
116	Ця ознака доходу нотаріуси використовують, якщо дохід за договоромОтримує інвалід I групи, дитина-сирота, дитина, позбавлена ​​батьківського піклування, дитина-інвалід

Ця ознака доходуНотаріуси використовують, якщо дохід за договором отримує інвалід I групи, дитина-сирота, дитина, позбавлена ​​батьківського піклування, дитина-інвалід

ВідповідальністьЗа сплату ПДФО до бюджету повністю покладається на фізосіб, які отримали спадщину (подарунок).Доходи у вигляді вартості успадкованого (отриманого у подарунок) нерухомого майна включаються платником податку до річної податкової декларації на доходи.

Нагадуємо, що така декларація подається до 1 травня року, наступного за тим, в якому отримано спадщину (подарунок). Податкове зобов'язанняУ вигляді суми ПДФО фізособа, яка отримала спадщину (подарунок), розраховує і сплачує самостійно до 1 серпня року, наступного за тим, в якому отриманоСпадщину (подарунок), розрахованого на підставі поданої декларації про доходи.

Зазначимо, що дохід у вигляді вартості успадкованого майна у межах, що підлягає оподаткуванню, включається спадкоємцем (отримав подарунок)До складу загального річного доходу шляхом відображення у річній податковій декларації, крім наступних доходів, отриманих:

* Нерезидентом, якийЗобов'язаний сплатити ПДФО до нотаріального оформлення;
* У вигляді об'єкта спадщини (подарунка), який обкладається ПДФО за нульовою ставкою.

При цьому згідно пп. 165.1.39 НКУ не включаються до оподатковуваного доходу фізособи подарунки, вартість яких не перевищує 50% мінімальної зарплати (з розрахунку на кожен місяць), встановленої на 1 січня звітного року (в 2011 р.- 470,50 грн.), За винятком грошових коштів у будь-якій сумі.

Правовий глосарій:

1. НКУ - Податковий кодекс України від 02.12.2010 р.№ 2755-VI.
2. ЦКУ - Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.
3. ЗКУ - Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.
4.Закон № 2658 - Закон України "Про оцінку майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні" від 12.07.2001 р. № 2658-III.
5. Закон № 3609 - Закон України "Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення деяких норм Податкового кодексу" від 07.07.2011 р. № 3609-VI.
6. Постанова № 1440 - постанова КМУ "Про затвердження Національного стандарту № 1" Загальні засади оцінки майна і майнових прав "від 10.09.2003 р. № 1440.
7. Постанова № 1442 - постанова КМУ "Про затвердження Національного стандарту № 2" Оцінка нерухомого майна "від 28.10.2004 р. № 1442.