Нове житло: Чи варто купувати, щоб здавати?

На ринку столичної нерухомості спостерігається парадокс. Ціни на квартири знижуються, зате вартість їх оренди росте

Слідом за Києвом така тенденція може торкнутися і регіони. У деяких небідних українців виникає думка: а чи не прикупити квартиру-другу, щоб здавати її в оренду? Ми вирішили дізнатися, наскільки вигідно сьогодні здавати нове житло.

ПАРАДОКСИ КВАДРАТНИХ МЕТРІВ

У парадокси ринку столичної нерухомості я почав вникати після того, як одного мого знайомого іногороднього господиня попросила звільнити квартиру у зв'язку з одруженням сина.

- Ще півроку тому я переглядав оголошення про здачу двокімнатних квартир і прицінювався до них, - каже мій співрозмовник Леонід. - Але потім мені дали ще час пожити, і я вирішив перечекати ажіотаж, що виникає в кінці літа. І що ви думаєте: зараз такі ж варіанти стоять на п'ятсот гривень дорожче, ніж на початку літа!

Фахівці пояснюють це тим, що в Києві подорожчали житлово-комунальні послуги, через що господарі і підняли ставки на оренду.

- Знайти нормальну однокімнатну квартиру за 2500 гривень в столиці дуже складно, - розповіли нам в одному з агентств нерухомості. - Тоді як півроку тому траплялися варіанти за 2000 гривень. Але це будуть зовсім «убиті» квартири. Якщо хочете знайти щось пристойне, готуйтеся платити від трьох тисяч гривень.

При цьому вартість житла неухильно знижується. Навіть за статистикою ріелторських агентств ціни останнім часом потихеньку знижуються на 0,1-0,3% на тиждень. За даними Союзу фахівців з нерухомості України середня ціна 1 кв. метра житла в Києві на минулому тижні впала з 1902 доларів до 1886. Гостинка в столиці обійдеться приблизно в 55 тисяч доларів. Стандартна однокімнатна квартира буде коштувати 72 тис. доларів, двокімнатна квартира - 99 тис. , А трикімнатна квартира - 130 тис. Хоча це статистика не реальних угод, а лише цін, виставлених продавцями. Від них можна спокійно віднімати ще 5-7%, покладених на торг.

ДЛЯ ОРЕНДИ ВИГІДНІШЕ Гостинка

Ми вирішили з'ясувати, які квартири краще здаються в оренду, щоб порахувати економічну ефективність покупки.

- Якщо ви купуєте квартиру не для себе, а для здачі в оренду, то на новобудови навіть не дивіться, - говорить фахівець з оренди житла одного зі столичних агентств Людмила Фурко. - По-перше, там непропорційно великі площі, при цьому ви навряд чи зможете за нову квартиру взяти в два рази більшу ціну. По-друге, від моменту покупки житла навіть на завершальній стадії будівництва до моменту, коли в неї можна буде заселяти квартирантів, пройде щонайменше півтора-два роки, та й то під стукіт перфораторів сусідів мало хто захоче жити. Тому, як не дивно, для здачі найбільш вигідні гостинки. Вони здаються всього на 20% дешевше однокімнатних квартир, а коштують часто на третину дешевше. Крім того, ремонт в них зробити простіше і меблів купувати багато не доведеться.

Як приклад фахівець наводить такі розрахунки. За одну й ту ж суму - 120 тисяч доларів - можна купити або дві гостинки недалеко від метро, та ще й гроші на ремонт залишаться, або одну трикімнатну квартиру. У столиці ви таку гостинку спокійно здасте приблизно за 3000 грн. , А «трійка» піде навряд чи дорожче 5000 грн. Справа в тому, що трикімнатні квартири здаються ненабагато дорожче «двійок». При цьому рахунки за комунальні послуги будуть приблизно однакові, адже опалення і обслуговування будинку прив'язане до метражу, який у двох готельок може бути навіть менше, ніж у «троячки».

- Та й продати гостинку завжди простіше, ніж трикімнатну квартиру, - говорить фахівець. - Їх купують заможні батьки дітям-студентам на час навчання в інституті. Та й якщо вам раптом знадобляться 10-20 тисяч доларів, то завжди простіше продати одну квартиру, а з другої продовжувати отримувати прибуток.

КВАРТИРА ПРОТИ ДЕПОЗИТУ

Давайте порахуємо, наскільки вигідно отримувати прибуток від здачі квартири. Візьмемо стандартну столичну гостинку, яку продають за 55 тисяч доларів. Як кажуть ріелтори, при вдалому торзі її вдасться взяти за 52-53 тисячі. Ще близько двох тисяч потрібно буде вкласти в косметичний ремонт.

- Вкладати великі суми сенсу немає, - каже Людмила Фурко. - Навіть якщо ви зробите в ній суперремонт, то це не сильно підніме її вартість. Такі квартири знімають небагаті люди, які не можуть собі дозволити платити більше.

Припустимо, квартира і ремонт обійдуться в 55 тисяч доларів, або в 440 тисяч гривень. Ще близько 10 тисяч гривень вам знадобиться на мінімальний набір меблів. Отже, ваші вкладення складуть близько 450 тисяч гривень.

Тепер порахуємо дохід. Орендна плата становить 3000 гривень. За законом ви повинні заплатити від цієї суми 15% у вигляді податку на прибуток. У результаті у вас залишається 2550 грн. Крім того, ви повинні з цих грошей оплатити комунальні послуги та опалення - для однокімнатної квартири ця сума складе близько 200 гривень. У чистому залишку у вас 2350 грн. До витрат варто віднести і той факт, що хоча б раз на два-три роки потрібно робити косметичний ремонт у квартирі. Для цих цілей відкладайте ще по 100 гривень на місяць - чистими ви отримаєте 2250 гривень на місяць.

Неважко порахувати, що при вкладеннях у розмірі 450 000 грн. ваш дохід складе 2250 грн. , Або 6% річних. Якщо врахувати, що навіть зараз депозити приносять близько 13% річних, то здавати квартири в оренду має сенс при зростанні цін на нерухомість не менше, ніж на 7-8% річних у гривні