Нова квартіра- за ціною три!

Бабуся розповідала мені, як після війни її сім'я - 5 чоловік - тулилася в 11-метровій кімнатці, і це ще був не гірший варіант для того часу. Вона говорила, що в довоєнному і післявоєнному Києві будувалися лише нечисленні дома-сталінки для тих, кого сьогодні називають VIP-персонами, головним чином для партійно-господарської верхівки

А звичайні люди продовжували тулитися в бараках, підвалах і комуналках. Горезвісні хрущоби, від яких сьогодні презирливо повернуть ніс, стали порятунком для сімей, що роками мріяли про власну квартиру. Так, "потовк з підлогою, туалет - з ванною", зате окремі! Сьогодні, як і в перші післявоєнні роки, житлове будівництво майже не ведеться. Економічна криза - теж не хухри-мухри, пише Ліга.

У тісноті, та не в образі?

Сьогодні Житловий кодекс України передбачає норму житлової площі на одну людину в 13,65 м. Реально в крупних містах країни усереднена кількість метрів на людину трохи більше. Але, по-перше, це середня температура по лікарні": адже хтось живе в хоромах, а хтось як і раніше тулиться в крихітних квартирках. А по-друге, криза, що найсильніше ударив по будівельній галузі, може привести до того, що через пару років нових квартир в Україні вдень з вогнем не знайдеш.

"Міністерство регіонального розвитку і будівництва провело моніторинг об'єктів, що будувалися, по Україні, - розповідає заступник міністра Дмитро Ісаєнко. - Сьогодні у нас 4400 об'єктів, що будуються. З них реально роботи ведуться на 1400, інші заморожені. З тих, що будуються близько 700 мають ступінь готовності 50% і вище. Це 50 тис квартир на всій території України. Об'єкти, які готові на 70% (400 будинків), - це 27 тис квартир".

На початок 2010 г. у Києві (де в будівельній галузі ще абияк жевріє життя) у продажу на первинному ринку знаходилося близько 970 тис кв. м. Тим часом, за даними консалтингової компанії "Українська Торгова Гільдія", ринок первинної нерухомості в Україні має великий потенціал: адже у нас на одного городянина доводиться в 2-3 рази менше площі, чим в країнах Західної Європи і Америці.

У 100 км. від Києва - інше життя

За словами замміністра, проблеми в будівельній галузі виникли зовсім не з вини будівельників, а через відсутність платоспроможного споживача. Сьогодні доходи більшості людей такі, що вони думають не про нові квартири, а про те, як не померти з голоду. "На відстані 100 кілометрів від Києва йде зовсім інше життя, - пояснює Дмитро Ісаєнко. - Коли міністерство викупляло недострої (6 тис квартир), середня ціна на ці півтора мільярди складала 3900 грн. Квартири в Севастополі і Одесі ми купували за ціною 4200 грн за квадрат. Скуповували важ недострой в Харкові за такою ж ціною. Будівельники продавали житло, тільки щоб віддати кредити, вийти в нулі, а іноді навіть собі в збиток, щоб зберегти якісь інші проекти. Тому сьогодні ціна, загалом, доступна. Дешевше, ніж зараз на ринку, вона бути не може. При нинішній вартості будматеріалів вона не буде нижча 4 тис".

А комерційний директор консалтингової компанії SV Development Сергій Степенко назвав ціни в 3,5-4,2 тис грн за метр "грабіжницькими": реальна ціна, на його думку, коливається в межах 8-12 тис грн. Так, сьогодні вартість квадратного метра звичайної квартири в новобудовах на околиці Києва складає близько 10 тис грн. А яка ж собівартість нового житла? І Сергій Степенко, і глава наглядової ради девелоперськой компанії "Трест "Югозаптрансстрой" (ЮЗТС) Володимир Гусаков пошлися на тому, що вона сьогодні досягає $1000.

Але навіть якщо б метри були дешевші в два рази, у більшості звичайних українців елементарно не знайшлося б і цих грошей. Якщо в Києві ще щось будується і крупні компанії (ніби ЮЗТС) навіть здають в експлуатацію нові будинки, в інших містах (навіть мілліонниках) все куди гірше. Візьмемо, наприклад, Харків. "Якщо порівнювати попит в 2007 і 2010 роках, він зменшився більш ніж в 10 разів, - говорить глава інвестиційний-будівельної корпорації "Авантаж" Анатолій Денісенко.

- Фактично тільки близько 2% сімей в Харкові сьогодні в змозі поліпшити житлові умови. З цих 2% більше половини віддає перевагу цьому робити за рахунок вторинного ринку. Одиниці витрачають гроші на первинному ринку. Таким чином, принципово змінилася структура попиту. Зараз в нашому регіоні попит на доступне житло економ-класса відсутній як такий. За півтора роки в Харкові не закладений жоден новий об'єкт, величезна кількість заморожених будівництв".

До речі, цікава деталь: якщо в сегменті нового житла економ-класса наступила повна. е-е-е. тиша, то ринок житла для спроможних людей відчуває себе не так вже погано. "Близько 70% всіх операцій полягає в сегменті бізнес-класса", - продовжує Анатолій Денісенко. Про що це говорить? Про те, що, на жаль, пропасти між багатими і бідними в нашій країні продовжує заглиблюватися.

Хто дасть гроші?

Єдиний порятунок для ринку нерухомості - іпотечне кредитування. Адже навіть в благополучніші часи мало у кого із звичайних громадян виходило купити квартиру за готівку. Сьогодні програми іпотечного кредитування активні лише в 13 банках, і всього 7 фінансових суб'єктів діяльності кредитують первинний ринок житла. Але товчу від цього мало - адже кредитні ставки по іпотеці в нашій країні сьогодні грабіжницькі. Середній рівень комісії банків за надання іпотечного кредиту складає 26-27% для вторинного ринку і 21-22% - для первинного.

Коли я проглядала дані "Української Торгової Гільдії", в яких порівнювалися кредитні ставки по іпотеці в різних країнах, хотілося одночасно плакати і лаятися. Поплачте і ви:

Чим для звичайного покупця може вилітся кредит на квартиру? Економісти підрахували, що, узявши іпотечний кредит в гривнях на суму, еквівалентну $42 тис під 26% річних комісії, позичальник за десять років переплачує банку і страховікам майже $80 тис!

До кризи 70% всіх квартир на ринку первинного житла було продано за рахунок іпотечного кредитування. "Необхідно відновити іпотечне кредитування на термін 20-30 років і під 10-15% річних", - вважає Сергій Степенко. Ну що ж, ці б слова - та Боові у вуха. А поки небагатьом щасливцям, які ще можуть реально задуматися про розширення житлоплощі, банки пропонують купити одну квартиру. за ціною три! Бери - не хочу.

Ціна питання. А у нас - більше!

А зараз про найцікавіше - про ціни. Найвищі вони, як відомо, в столиці. Як затверджують аналітики "Української Торгової Гільдії", в кінці минулого року вартість квартири в новому будинку в Києві починалася від $53 тис. За 2009 г. із-за кризи середній рівень цін в нових будинках знизився на 16-38% залежно від класу і місцерозташування житлового об'єкту. На вторинному ринку житла вартість квадратного метра була вища на 3-8%. Середньорічний рівень по всіх класах склав $2120 за метр.

"Людський чинник" дорого обходиться

Коли мова заходить про кризу на ринку первинної нерухомості, всі в першу чергу говорять про втрату довіри до будівельних компаній, згадуючи хрестоматійний приклад "Еліти-Центру".

Але насправді особливої довіри не було і в локризові роки. Наприклад, комерційний директор консалтингової компанії SV Development Сергій Степенко стверджує, що дійсно із зареєстрованих в Україні 52 тисяч (!) будівельних компаній сьогодні гідні довіри всього 20. Але і до кризи їх було не більше 50. Основні проблеми на ринку створює не криза довіри, а зовсім інші чинники.

Одна з головних умов виходу галузі з кризи - зниження ціни нового житла. "Первинка повинна бути мінімум на 10% дешевше, ніж житло на вторинному ринку, - упевнений Сергій Степенко. - Зараз середня ціна метра на вторинному ринку - $1700, на первинному - $1600. І якщо у покупця виникне вибір між недобудованою і добудованою квартирою, зрозуміло, що він вибере той варіант, коли можна відразу отримати документи, в'їхати і жити".

Але для того, щоб понизити ціну, потрібно понизити собівартість. На думку генерального директора АОЗТ НВО "Творець" Леоніда Турчина, майже половина цієї суми доводиться на побічні витрати. "Голова Нацбанку Володимир Стельмах на чергову зустріч із забудовниками заявив, що будівельники завищили собівартість будівництва в два рази, - говорить Леонід Турчин. - А ось реальна структура витрат: на будівництво будинку йде лише 54% всіх витрат. Все інше - "накрутки": відрахування до бюджету міста, дозвільні документи і так далі. Я ще не почав будувати, але вже витратився на землю, на проект, на всі дозволи".

Але все це розмови. Як вважає розділ наглядової ради Тресту "Югозаптрансстрой" Володимир Гусаков, найближчим часом всі розмови про зниження собівартості будівництва так розмовами і залишаться. "На погляд людини, яка займається цією справою безпосередньо, я думаю, що реально цього року навряд чи щось зміниться, які б закони не приймали, - пояснює Володимир Гусаков. - Які складові собівартості будівництва житла? Я б на перше місце поставив будівельні матеріали, ціни на які знову починають рости.

Наприклад, ціни на метал виросли за останній час на 10-15%. Крім того, кожен об'єкт супроводжується дуже складними інженерними мережами. Це теж накладається на собівартість. Полягання інженерних систем і в Києві, і в інших містах - катастрофічне. 25-30% знаходяться в жахливому стані. Не вистачає тепло, електроенергія. Змінити таке положення справ за 2-3 роки нереально.

Але додаткові заходи щодо ремонту і реконструкції інженерних мереж, які лягають на плечі забудовників, займають не так вже багато в загальній структурі собівартості. За словами Володимира Гусакова, це не більше 10% вартості будівництва, а то і менше: "Наприклад, недавно зведений житловий будинок на Соломенськой площі всього обійшовся в 100 млн., з них на інфраструктуру міста пішло 5 млн.".

Але, на жаль, є ще одна сторона медалі - людський чинник. Ось він-то і обходиться найдорожчим. "О цьому не прийнято говорити, але коли міністерство рахує собівартість будівництва по Києву або іншим містам і називає цифру в 6 тис за метр, її потрібно помножити на 1,2. Тоді наблизимося до реальної собівартості. Це дуже важке питання, об яке можуть розбитися всі благі наміри".

Як вважає забудовник з Дніпропетровська Леонід Турчин, єдине, що можна зробити, щоб усунути "людський чинник", - організувати прокурорські перевірки місцевих органів влади. Адже сьогодні депутати місцевих рад практично безнаказанни. Від них залежить, дати хід будівництву або заховати документи подалі в сейф і чекати, поки забудовник прийде. порешать питання. А у результаті за рішення питань платить покупець квартир