Невловиме "дно" на ринку житла

Питання про те, чи пройшов український ринок житла цінове дно, так і залишається відкритим. Деякі представники ринку говорять про поступове зростання цін, проте невелика кількість операцій все ще свідчить про можливість подальшої корекції цін

Про реальну ситуацію на ринку житла в Києві і регіонах, динаміці цін на квартири, котеджі і апартаменти, а також про перспективи ринку розповіли учасники круглого столу "Ринок житла в Києві і регіонах: підсумки кризового року", який проходив в Прес-центрі Інформаційного агентства ЛIГАБiзнесIнформ (Київ, ул. Шамрило, 23).

Цінове дно

За словами президента ССНУ Олександра Рубанова, на ринку нерухомості спостерігається стабілізація ціни пропозиції, проте вона не принесла довгожданого пожвавлення. "Як і раніше спостерігаються дуже маленькі об'єми трансакцій. Ті ціни, які пропонують покупці, значно нижче за ціни пропозиції, що говорить про високу вірогідність додаткової корекції", - відзначив він.

Рієлтори не рахують ситуацію нормальної, що склалася. "Додаткова корекція могла б повернути на ринок платоспроможний попит, з одного боку, і забезпечити нормальну рентабельність будівельному сектору - з іншою", - додав глава ССНУ.

"Цінове дно досягнуте, воно просто нерівне", - відмітив віце-президент Союзу фахівців з нерухомості України (ССНУ) Анатолій Топав.

"Справедлива" ціна

Економічні показники ніколи не впливали на формування ціни, переконаний перший віце-президент ССНУ Ігор Однопозов. За його словами, доказом цьому є той факт, що ціни на 1-кімнатні квартири в Києві змінилися з $4-5 тис. у 1994 році до $100 тис. у 2007 і $40 тис. - у 2009.

У випадку з первинною нерухомістю ціни прийнято формувати, виходячи з собівартості будівництва. Проте і цей показник фахівці не вважають об'єктивним, оскільки такі складові, як вартість земельної ділянки (включаючи витрати на отримання необхідних дозволів), підведення комунікацій і т. д. неможливо точно оцінити.

Що ж до вторинної нерухомості, ситуація ще складніша. Радник інвестиційний-банківського департаменту "Dragon Capital" Олексій Зеркалов в своєму аналізі відштовхується від вартості кредитів, оскільки саме кредитування забезпечило платоспроможне зростання на ринку в попередні роки.

"Сьогодні, щоб сім'я могла купити в кредит квартиру площею 60 кв. м. її середньомісячний дохід повинен складати сьогодні близько 43 тис. грн. ", - відзначив він, додавши, що як початкові дані для показника доступності узята вартість житла 14 тис. грн. /кв. м, термін кредиту - 15 років, процентна ставка - 20% річних, при цьому на виплату кредиту йде 35% доходів сім'ї.

За словами експерта, прибутковість нерухомості в Україні складає близько 6% в рік - саме стільки можна запрацювати на оренді житла, купленого в кредит за ринковою ціною. Після порівняння з банківським депозитом, така прибутковість сьогодні дуже мала.

З такою думкою згоден і директор департаменту за оцінкою консалтингової компанії "Самсон" Всеволод Жогольов. За його словами, прибутковість житла повинна наближатися по рівню до прибутковості валютних депозитів. "Покупців цікавлять будь-які об'єкти, прибутковість по яких складає 10-12% річних. І їм все одно, наскільки дорогий об'єкт, їх цікавить прибутковість. Такі покупці є", - відзначив експерт.

Останніми роками це показник значно нижчий, що пояснюється стрімким зростанням цін аж до осені 2008 року. "З 2005 року ставу капіталізації для нерухомості знижувалася і в 2008 році досягла значень, які були нижчі за ставку по депозитах. Це було пов'язано з тим, що вартість продажу нерухомості росла швидше за вартість оренди", -пояснил В. Жогольов.

За його словами, в очікуваннях подальшого зростання вартості ринок не звернув уваги на даний факт, хоча це явна ознака переоцінки і високої вірогідності швидкого зниження цін. "Після кризової корекції цін норма капіталізації залишилася на колишньому рівні, а в деяких сегментах спостерігається ще більше зниження. Але і банківські депозити сьогодні втратили статус безризикових вкладень, оскільки проблеми з поверненням депозитів відчуває близько 25% вкладників", - додав він.

"Виходячи з рівня прибутковості в 7-8%, середня вартість квадратного метра житла в Києві повинна складати 1,5 тис. ", - вважає експерт.

За підрахунками екс-президента Асоціації фахівців з нерухомості (АСНУ) Олександра Бондаренко, середня ціна квадратного метра сьогодні повинна складати 1,2 тис. "Хоча поняття справедлива ціна - абсолютно надумано. Сьогодні покупець і продавець повинні сідати і домовлятися про ціну, яка влаштує обидва", - підкреслив він.

"У сегменті елітного житла взагалі не може бути поняття "Справедлива ціна", наприклад в $5 тис. за квадрат", - переконана Н. Проніна. "Якщо люди вклали в покупку нового житла $7 тис. за квадрат, вклалися в ремонт, то для них справедлива ціна буде $11 тис. на не $7-8 тис. як сьогодні в середньому по ринку", - пояснює вона. Виняток становлять лише вимушені продажі.

Регіони

Ситуація в регіонах, за словами учасників круглого столу, розвивалася за схожим сценарієм. Осінь 2008 року вкачала ринок - кількість операцій впала в рази. У грудні, по суті, агентства завершували ті операції, які готувалися раніше і просто підійшли до завершення.

Перші ознаки пожвавлення з'явилися в квітні 2009 року, коли в Україні був відмінений мораторій на дострокове повернення депозитів. У результату виросла кількість операцій, небагато виросли ціни.

Разом з тим, кількість операцій на сьогоднішній день все ще невелика і не порівнянно з локризовим. Основу складають обміни, роз'їзди, вимушені продажі.

Заміське житло

За кризовий рік ціни на заміське житло впали в середньому на 35%, проте ці дані різняться залежно від району, розповів директор по маркетингу компанії "SV Development" Володимир Степенко. Девелопери і забудовники відчули гострий брак фінансування для проектів, загальний платоспроможний попит і динаміка продажів в рамках коттеджних городків впали. Курсові коливання валюти і загальна політико-економічна нестабільність ще більш посилюють ситуацію, відзначає експерт.

Разом з тим, серед позитивних чинників експерт називає наявність у населення вільних засобів. По даним В. Степенко. у населення на руках сьогодні, за різними оцінками, знаходиться від 90 млн.грн. до $50 млн.Крім того, збільшилася доступність об'єктів у зв'язку із зниженням цін. "Якщо до кризи, грубо кажучи, можна було купити котедж за 300 тис. то сьогодні, з урахуванням середнього зниження на 35%, цей же котедж можна купити за 195 тис. Т. е. об'єкти стали доступнєє, і люди купують", - відзначив він.

Тим часом, зважаючи на глобальну фінансово-економічну кризу, протягом 2009 року спостерігався серйозний спад ринку, багато проектів було заморожено. На сьогоднішній день будівництво заморожене в 49% об'єктів. При цьому на 13% об'єктів будівництво продовжується час від часу, а на 38% об'єктів - йде більш-менш за планом.

За прогнозами "SV Development", об'єми продажів в 2009 році зменшаться більш ніж в два рази (орієнтування до 600 домоволодіння в рамках коттеджних городків Київської області). Разом з тим, хоча динаміка продажів домоволодіння істотно знизилася (більш ніж в 2 рази), проте не так сильно, як, наприклад, динаміка продажів квартир, відзначає експерт. "Ринок (заміській нерухомості, - ред. ) все ще вельми молодий і не встиг показати всього свого потенціалу", - додав В. Степенко.

"З гіршим ми вже зіткнулися, далі буде дуже планомірне і поступальне зростання ринку. Такої динаміки зростання, яку ми спостерігали в 2003-2007 роках, вже, звичайно, не буде. Проте поступова стабілізація вже почалася. Друга хвиля кризи, за нашими даними, маловірогідна", - підкреслив він.

Елітне житло

Ціни в сегменті "еліт", так само як і по ринку в цілому, знизилися, проте, в порівнянні з економ-классом, який за останній місяць подешевшав ще на 3-5%, в елітному житлі ціни демонструють нульову динаміку, розповіла керівник відділу стратегічного консалтингу компанії "Knight Frank" Наталія Проніна.

"Попит є, адже як і в інших сегментах, покупці елітної нерухомості теж мають проблеми з житлом", - відзначила вона.

Разом з тим, за її словами, що знижують очікування покупців зіграли свою роль. "Покупець, допустимий, з бюджетом в $500 тис. хоче купити квартиру в центральному районі вартістю $2 млн.І він наполягає на тому, щоб ми добилися такого істотно пониження в ціні. Тобто як з боку покупців, так і з боку продавців очікування не виправдані", - пояснює вона.

Після падіння в I кварталі і невеликого зростання в II кварталі, в III кварталі середні ціни на елітному ринку демонстрували негативну динаміку, розповіла Н. Проніна. "Основною причиною є девальвація гривні по відношенню до світових валют, тому при перерахунку гривневих цін на деякі об'єкти в доларовий еквівалент спостерігається "технічне" пониження середнього показника в сегменті", - відзначає вона.

"В цілому ж можна говорити про стабілізацію цінової ситуації. Кардинальна зміна тренда можлива тільки у разі серйозних політичних і економічних змінах в країні", - додала експерт