Нерухомість "на дні": купуйте, поки не пізно

У жовтні-листопаді 2015 року, після 20 місяців падіння, ціни намацали дно і можуть піти в зростання вже наступного року.



У 2014 році український ринок нерухомості одним з перших гостро відреагував на відсутність політичної та соціально-економічної стабільності в країні.Почавши своє «круте піке» у квітні минулого року (саме тоді доларова вартість за місяць обрушилася більш ніж на 30%), ціни на нерухомість повільно, але впевнено відправилися до своїх історичних мінімумів, втративши за цей час в доларовому еквіваленті близько половини.«У міжнародному рейтингу цін на житло Україна потрапила в трійку лідерів за темпами обвалу ринку», - зазначає голова столичної консалтингової компанії City Development Solutions (CDS) Ярослава Чапко.

Але, незважаючи на це, навряд чи пересічні українці, які отримують доходи в національній валюті, змогли відчути обвал в повній мірі, а тим більше скористатися падінням цін для покупки житла.Після перших витків девальвації вітчизняні будівельні компанії проіндексували ціну своїх квадратних метрів, збільшивши їх гривневу вартість у півтора-два рази, що остаточно відправило ринок в найглибшу стагнацію.

Так, за даними Асоціації фахівців з нерухомості України (АСНУ), з початку +2015 року кількість угод на ринку житлової нерухомості було на рівні 2009 року, тобто, у фазі гострої економічної кризи.«При цьому ми мали набагато більшу пропозицію та впалі майже вдвічі ціни», - уточнив голова комітету статистики і аналітики АСНУ Едуард Бразас.

Стабільно погано - вже добре

«Ціни зараз стабільні - вони не рухаються ні вгору, ні вниз.Навіть підвищення курсу долара на цінах на нерухомість поки ніяк не відбилося », - підкреслює президент Асоціації експертів з нерухомості України Сергій Злидень, коментуючи ситуацію восени ситуацію на ринку нерухомості.

Але, незважаючи на стабілізацію цін, зростання в цьому секторі економіки поки не спостерігається. Ринок залишається в кризовому стані і збільшення обсягів продажів не зафіксовано.«Сказати, що стагнація минула остаточно, - не можна, але й гірше не стає ... Ціни, слава Богу, вже не падають, а покупець, хоч і не на докризовому рівні, але є», - відзначає комерційний директор столичної девелоперської компанії «Альянс Новобуд »Володимир Даниленко.

За його словами, навіть з урахуванням кризових явищ, які українська економіка переживає в останні роки, сфера нерухомості все ж має передумови для зростання вже в 2016 році. Але головну роль буде грати політичний фактор.

Втім, як би там не було в майбутньому, але зараз ситуацію на українському ринку нерухомості, як на первинному, так і вторинному, можна охарактеризувати однозначно - кризова.Але криза перераховані два сегменти переживають по-різному: уживане житло практично не купують і не продають, а нові квартири, які впали в доларовій ціною, у багатьох містах все-таки мають попит.

Первинний ринок: боротьба щосили



Сегмент первинного житла в даний момент виступає в ролі локомотива, який так-сяк тягне за собою весь інший ринок нерухомості. У цій сфері все не так песимістично, як може здатися на перший погляд.Приміром, у столиці ринок нерухомості представлений досить широким спектром пропозицій. Зниження купівельної активності не зробило сильного негативного впливу на діяльність ключових учасників ринку.У Києві всі заявлені проекти продовжують будуватися, заморожених майданчиків немає. Більше того - відкриваються продажу на нових об'єктах. Тільки за жовтень старт продажів був анонсований у 5 будинках економ-класу, 4 бізнес-класу і 4 новобудовах преміум-класу.У той час як, всього за 9 місяців року, що минає продажу відкрилися на 19 нових об'єктах.

«Ми бачимо, що забудовники не стоять на місці - і в Києві, і в області закладаються нові майданчики.Все це вказує на те, що якийсь розвиток ринку все ж є », - зазначає Даниленко.

Що стосується цінової політики, яка сформувалася на первинному ринку житла протягом жовтня-листопада, то, як звичайно, на першому місці - Київ.У столиці середня вартість квартир на первинному ринку закріпилася на рівні 22,9 тис. Грн за квадратний метр. Найдешевше житло можна придбати за 16,5 тис. Грн за квадратний метр. Квартиру бізнес-класу в столиці пропонують за 27,1 тис. Грн за кв.м, а за преміум-апартаменти забудовники просять в середньому 38,4 тис. грн за кв. м.

На другому місці, як і вcе останні роки, - Одеса: до 12 тис. Грн за квадратний метр, на третьому - Львів, до 11 тис. Грн за «квадрат».

Але, незважаючи на значне збільшення гривневої вартості житла, для тих, хто останні роки накопичував долари або євро і хоче придбати нерухомість, настав золотий час. Столичну двокімнатну квартиру площею в 70 кв.м в споруджуваному будинку зараз можна придбати за 35-40 тис. дол., коли ще пару років тому таке житло стило в два рази дорожче.

Вторинка: пацієнт швидше мертвий, ніж живий



Найбільше від того, що відбувається в українській економіці постраждав вторинний ринок, який традиційно номінований в американській валюті.За даними консалтингової компанії SV Development, середня вартість квадратного метра "вторинки" у Києві за 2 роки впала на 61,6% і до середини листопада склала тисячі сто вісімдесят два дол. За квадратний метр.

У листопаді однокімнатну квартиру економ-класу в Києві до 40 кв. м продають за 45-50 тис. дол.У той час як у Харкові придбати квартиру такої квадратури можна за 18-22 тис. Дол. Купити однокімнатну квартиру в Одесі можливо за 22-30 тис. Дол., У Дніпропетровську - за 16-21 тис. Дол.

На відміну від девелоперських компаній, які в найкоротші терміни змогли переорієнтуватися на дешевий сегмент і залучити покупців різноманітністю знижок, власники старого житла насилу знижують ціни на свої об'єкти.За словами аналітиків, зараз вартість «вторинки» більш ніж в 1,5-2 рази перевищує первинне житло. Втім, так було завжди, покупка вторинного житла не несе за собою тих ризиків для покупця, які й донині зберігаються на первинному ринку.

Еволюція будівельників

На сьогодні девелоперам варто задуматися не тільки про вдалі продажах, але і про перспективу, радить директор проектної компанії «АИММ-Групп» Ганна Іскіердо.За її словами, зараз близько половини забудовників, які звертаються до проектувальників, просять розробити унікальний проект, який складе гарну конкуренцію наявному пропозицією на ринку житлової нерухомості.У той час як ще рік тому практично у всіх забудовників головною умовою до архітекторів було - якомога дешевше.

«Тенденції в проектуванні змінюються.Все більше забудовників розуміють, що єдино вірний шлях у розвитку - це будівництво якісного і комфортного житла. На такі об'єкти є попит », - зазначає Іскіердо.

Ще один тренд ринку нерухомості - поворот клієнта до житла меншої площі.З початку 2015 попит на малометражне житло виріс в два рази. Покупець за краще або однокімнатну квартиру до 30 тис. Дол., Або 2-кімнатну до 40 тис. Дол. Згідно з даними Address.ua, на сьогоднішній день найбільш ліквідні продукти - студії від 25 до 35 кв.м, 1-кімнатні від 38 до 44 кв. м, «двушки» від 55 до 67 кв. м, «троячки» від 73 до 85 кв.м. Але основний попит припадає на квартири загальною площею до 30 кв. м.Ріелтори відзначають, що любителів великогабаритного житла, які купували квартири в 300 «квадратів», більше немає, нинішній клієнт обмежується максимум 100-110 «квадратами».

Як зазначив глава найбільшої холдингової компанії «Київміськбуд» Ігор Кушнір, його компанія ще з самого початку кризи прийняла рішення скорочувати площу споруджуваного житла. «Ми практично відразу перейшли в цей сегмент. У нас навіть з'явилися продажу квартир до 30 кв.м », - сказав Кушнір. «Враховуючи можливості покупця, всі наші майбутні проекти, які починаємо будувати, плануємо з урахуванням запитів інвесторів. Однокімнатні квартири у нас йдуть, як правило, від 30 кв. м, двокімнатні - від 50 кв. м і трикімнатні - від 76 кв.м », - розповіла начальник відділу продажів« Київміськбуду »Олена Басанько.

Як зазначив Даниленко, з точки зору як споживача, так і ринку, всі трансформації тільки на користь. Криза підштовхнула український ринок нерухомості до чергового еволюційному витку.Тому ті, хто сьогодні нормально себе почувають, ті, хто відповідальний, ті, хто з історією, - у них буде новий ривок, новий стрибок у розвитку.

«З одного боку, криза - це погано, але з іншого боку - криза робить проекти краще, забудовників розумнішими, а ті, хто вижили - намагаються боротися за покупця не тільки ціною, але і якістю, і від цього всі тільки виграють», - вважає Даниленко.

Іпотека

Глава Національного банку України Валерія Гонтарєва заявила, що не варто очікувати відновлення іпотечного кредитування раніше другої половини 2016 року.



А банкіри, за її словами, ще менш оптимістичні і оцінюють початок массовойвидачі іпотеки не раніше 2017 року.

На сьогодні в Україні ряд банків готовий надавати іпотеку під 22-30% річних.Природно, що такі умови і занадто високі вимоги фінансових установ до потенційних клієнтів роблять покупку квартир в кредит практично нереальною.З кожним днем ​​на іпотечному ринку залишається все менше і менше банків, які готові видавати позики під покупки нерухомості.

На думку керівника відділу продажів столичного житлового комплексу Park Stone Дмитра Шості, виною цьому є побоювання банкірів про можливе погіршення макроекономічної ситуації в країні і відсутність упевненості, що застави будуть дешевшати, а позичальники - будутьзалишатися платоспроможними.

За його словами, такого роду сигнали не сприяють позитивним очікуванням як серед банкірів, так і серед забудовників.Без іпотеки необхідний ресурс для різкого збільшення обсягів житлового будівництва не з'явиться, попит - не збільшиться, а значить, ціни будуть залишатися на колишньому рівні, індексуємо в гривні лише на інфляцію.

Але до відновлення активного іпотечного кредитування, рівень продажів не буде знижуватися, оскільки все ще високим залишається попит покупців, що інвестують в житло як в альтернативу депозитам, особливо серед тих, хто готовий придбати квартиру за 100% передоплати.Хоча таких, як вважають експерти, - не більше 20% потенціалу ринку, в порівнянні з тим, яким чином він міг би розвиватися за наявності кредитування.«У докризові 2006-2007 роки за позикові гроші купувалося не менше 70% квартир, а зараз іпотечні позики приваблюють не більше 5-7% покупців.Клієнти агентств нерухомості та будівельних компаній можуть розраховувати переважно тільки на свої накопичення », - зазначає керівник відділу продажів столичного житлового комплексу Park Stone.

Таким чином, основною рушійною силою, яка сьогодні штовхає ринок вгору, є боязнь втратити свої заощадження. «Банкам люди зараз не довіряють.Будинки зберігати гроші небезпечно, а квадратні метри залишаються квадратними метрами », - підсумовує голова столичної холдингової компанії« Київміськбуд »Ігор Кушнір.

За його словами, українці, побоюючись нового витка девальвації національної валюти, при найменших курсових коливаннях намагаються перевести свої заощадження в більш надійний і капітальний актив - нерухомість, сприяючи тим самим активізації попиту на ринку первинногожитла.