Недвижимость болгарской столицы!

Як відомо, Болгарія на сьогоднішній день – найпопулярніший напрям серед росіян, що набувають нерухомості за кордоном. Проте більшість покупок – це курортні комплекси на чорноморському побережжі.

Тим часом існують об'єктивні причини вкладати гроші і в нерухомість столиці країни – Софії.

Історично, географічно і по духу Болгарія є частиною Балканського регіону. З Росією її ріднять релігія, культура і мова. Столиця Болгарії Софія – місто стародавній, перші поселення тут відомі з епохи неоліту.

Епоха римського владицтва залишила по собі пам'ять у вигляді стародавніх храмів, таких як антична церква IV в. і візантійська базіліка VI в. (нині чинні православні церкви Св. Георгія і Св. Софії). Пережила Софія і 500-річне ярмо Османа. Позбавлення від нього в 1877 г. відбулося при безпосередній участі російських військ, і це одна з причин, по яких в Болгарії до росіян відносяться особливо доброзичливо.

Статус столиці Софія придбала в 1879 г. Побудовані тоді храм Олександра Невського, будівлі Народного зібрання, Судової палати і Софійського університету сформували характерну зовнішність історичного центру міста. А ось будівлі соціалістичної епохи, як суспільні, так і житлові, мало чим відрізняються від московської забудови того ж періоду. Починаючи з 1990-х гг. у Софії повернулися до традиційного для Болгарії формату будівництва житла – компактних будинків в 3–5 поверхів з невеликим числом квартир.

Софія розташована в природній улоговині біля підніжжя гір Вітоша і Люлін. Гірськолижна база «Алеко» на горі Вітоша – один з найвідоміших курортів в країні. Компанія, що володіє гірськолижною інфраструктурою, планує вкласти в модернізацію курорту близько 50–80 млн. євро.

За даними компанії Dream Home, лише кожна десята покупка в Болгарії доводиться на Софію. Проте, потенційно ринок Софії може бути цікавий інвесторам.
Стабильные перспективи

З моменту вступу до 2007 г. у Європейський Союз ринок нерухомості Болгарії знайшов нові перспективи. Інтеграція в європейський простір привернула в країну нових покупців, іноземні інвестиції і позначила нові стандарти будівництва житла. У столицю прийшов європейський бізнес, з'явилася необхідність в якісному житлі для співробітників західних компаній. Англійці і ірландці, привернуті низькими цінами, почали активно купувати житло для подальшого перепродажу. Зараз цей бум знизився, інтерес до Софії все більше проявляють росіяни, і в основному з цілями довгострокового інвестування.

Протягом останніх двох років Болгарія привернула більше іноземних інвестицій, чим за важ період з 1990 по 2005 г. За даними Національного інституту статистики, дохід від продажу нерухомості іноземцям збільшився більш ніж на 50%. Світова фінансова криза позначилася на ринку нерухомості Болгарії не так значно, як в інших країнах, із-за порівняно малого об'єму привернутих позикових засобів і слабкої інтеграції в світові фінансові ринки.

У 2007 г. ціни на нерухомість в столиці виросли навіть більше, ніж на побережжі. За даними Dream Home, в I кварталі зростання цін складало 16%, а потім – 20% і більш залежно від району міста. У 2008 г. зростання цін продовжувалося скромнішими темпами. Згідно даним компанії Knight Frank, в 2008 г. ціни на житлову нерухомість в Софії підвищилися в порівнянні з 2007 г. на 25%.

Не дивлячись на таке істотне зростання цін, нерухомість Софії залишилася доступнішою, ніж в інших столицях країн – членів ЄС. Це привертає іноземний капітал для ведення бізнесу. Останніми роками на місцевий ринок прийшли крупні торгові мережі, були побудовані логістичні центри, декілька бізнес-парков. Наприклад, Mall of Sofia (площею 70 000 кв. м) з офісним комплексом Sofia Tower – на сьогоднішній день найбільший в Софії. Але інтерес до ринку нерухомості росте не тільки з боку крупних корпоративних клієнтів, але і з боку приватних покупців.

За офіційними даними, в останні місяці 2008 г. і на початку 2009 г. ціни на нерухомість в Софії не падають і зафіксувалися на рівні літніх. Але на ділі нерухомість продається на 5–10% дешевше заявленій вартості. Інвестори вважають за краще не заявляти публічно про знижки і пільги, але домовляються про індивідуальні, надзвичайно гнучкі умови з кожним клієнтом. Наприклад, багато інвестиційних компаній в Софії пропонують розстрочку оплати до 5 років, лізинг – до 10 років і більш.

Іліа Комітів, директор по маркетингу компанії FairPlay Properties REIT (FPI), вважає цей період часу вдалим для інвесторів: «Бум продажів, що спостерігався з середини 90-х і до справжнього моменту, завершений. Динаміка продажів знижується, і завдяки цьому покупці можуть придбати якісні об'єкти за вигіднішими цінами, ніж вчора».

В середньому 1 кв. м житла в Софії коштує близько 1000 євро. Існує тенденція зниження цін у віддалених кварталах, так, на вторинному ринку і околичних районах міста можна зустріти пропозиції за ціною 550 євро за 1 кв. м. В той же час в добре розташованих районах з обмеженим числом пропозицій вартість житла складає від 2000 до 4000 євро за 1 кв. м і продовжує рости.

Рівень цін на конкретний об'єкт залежить від етапу будівництва, місцеположення будинку, висоти поверху і др. Середня ціна об'єктів, пропонованих Dream Home, на етапі обробки в престижних районах складає 1600 євро за 1 кв. м.
Вопросы оренда

На сьогоднішній день середня ціна оренди хорошої квартири площею близько 100 кв. м в престижних районах варіюється від 800 до 2500 євро в місяць. Квартира в районі середнього класу близько 80 кв. м – 400–600 євро.

Так, в престижному кварталі Ізток компанія FPI пропонує в оренду двокімнатні квартири в житловому комплексі Apartment House Iztok за 1000 євро в місяць. Ізток – район посольств. Усередині житлового комплексу знаходиться найрозкішніший ресторан Софії – Moderato. Придбати у власність ці квартири можна за ціною 2200–2500 євро за 1 кв. м. За даними Dream Home, середня окупність квартири в достатньо хорошому кварталі складає від 8 до 12 років.

Не секрет, що далеко не всі новобудови в Софії відповідають європейським стандартам в своєму класі. Тому деякі забудовники, щоб підкреслити якість своїх комплексів, здають в оренду європейцям квартири в перших чергах своїх комплексів. Говорить Іліа Комітів: «Ми створюємо житлові комплекси, які обслуговуються в білих рукавичках. Розробляємо об'єкт як будинок для спроможних представників іноземних компаній, які платять високу за стандартами Софії орендну плату. Після того, як комплекс стає відомим, з'являється багато охочих придбати в нім житло. Ми вважаємо найважливішою відмінністю наших об'єктів те, що управління ними здійснюється професійною командою FPI Hotels & Resorts».

По опитах порталу Global Property Guide, з погляду іноземців, що знімають квартири, позитивним чинником на ринку оренди Софії є його орієнтація на інтереси наймачів. А негативним – високі ціни на послуги посередників. Для Софії також залишається актуальною тема хороших компаній, що управляють.
статьи по темі

* Кредит на "первичку"- купуємо новострой
* Аннуїтет все-таки дорожче
* Кредитні брокери - чи варто користуватися їх послугами
* Кредитні союзи - поговоримо?
* Три питання про розстрочку

Якість і престиж

Райони Лозенец, Драгальовци, Симеоново, Іван Вазов, Білі берези вважаються самими елітними в Софії. Володіння власністю тут – питання престижу. Ціни тут високі, і, як правило, попит в цих районах перевищує пропозицію.

Перспективними з погляду інвестування вважаються квартали в південній частині Софії: Ізток, Ізгрев, Боровий, Кристова вада, Манастирські ліваді, Малінова долина. «Найбільш перспективними для мешкання і інвестицій є нові комплекси закритого типу в південних районах, – говорить Іліа Комітів. – Чим більше послуг передбачено в інфраструктурі комплексу – тим більше вони цікаві. Студентське містечко, Вітоша і Герман хороші для покупки нових будівель, що будуються. Бір, Ізток, Ізгрев – райони престижних завершених житлових комплексів».

У кварталі Кристова вада компанія Dream Home пропонує новий об'єкт Dream Residence – фешенебельний комплекс з 4 корпусів з 51 квартирою і підземним паркінгом. Площі апартаментів в середньому 70 кв. м, ціна – від 1300 євро за 1 кв. м. Здача об'єкту намічена на початок 2010 г. На північ від комплексу знаходиться престижний квартал Лозенец з торговими і бізнес-центрамі. Південніше – елітний район Драгальовци і велична гора Вітоша. До гірськолижного підйомника можна дійти менш ніж за 10 хвилин.

У центральному районі Борова на бульварі Болгарії компанія FPI пропонує до продажу квартири в житловому центрі Apartment House Bulgaria за ціною 2000–2200 євро за 1 кв. м. Бір – місце проживання болгарського істеблішменту, а безпосередньо на бульварі Болгарії буде побудований найбільший в Софії торговий молл – Bulgaria Mall. У самому комплексі знаходиться один з кращих в місті спа-центрів.

Можна сказати, що зараз Софія підтягає якість житла і інфраструктури до європейських стандартів. Стабільність розвитку країни пов'язана з її недавнім входженням в ЄС. Звичайно, в умовах світової кризи навряд чи варто чекати від Болгарії різкого економічного піднесення, але саме Софія першою відчує новий підйом. І, можливо, зараз найвдаліший час для інвестування в нерухомість Софії