Недостроєв стає більше!

Ні зниження цін, ні різні промоакциі, що припускають знижки, розстрочки платежів і оренду з подальшим викупом, не допомогли забудовникам повернути покупців

Якщо минулого року в будинках, що зводяться, сумарно реалізовувалося близько 800 квартир в місяць, то зараз - всього декілька десятків, да і то лише в будівлях з високим ступенем готовності.

В результаті сегмент первинки продовжує перебувати в стані глибокої кризи, не витримавши який багато компаній просто заморожують свої об'єкти.

На думку фахівців, така ситуація продовжиться як мінімум рік-півтора, впродовж яких з ринку піде велика частина будкомпаній, а число недостроєв виросте в рази.

На дні попиту

Як розповів провідний фахівець департаменту маркетингу компанії SV Development Сергій Костецкий, в нинішньому році спостерігається рекордне падіння попиту на первинному ринку Києва.

Якщо протягом минулого року в місті було реалізовано близько 10 тис. квартир в нових будинках (в середньому 800 в місяць), то зараз столичні забудовники сумарно продають всього декілька десятків.

Інтерес покупців не підстібає навіть той факт, що за останній рік вартість київської нерухомості знизилася в доларовому еквіваленті більш ніж на 30-35%, а в гривні - на 8-10%. «Якщо будинок готовий менш ніж на 90%, покупці навіть не дивляться на ціни.

Але і компанії, у яких є практично готові об'єкти, не можуть похвалитися великою кількістю операцій. По-перше, зруйновані механізми, що беруть участь в процедурі придбання житла (майже повністю згорнуто іпотечне кредитування і як і раніше заморожена частина депозитів), по-друге, в нинішніх реаліях можна знайти менш ризиковані пропозиції за вигіднішою ціною на вторинному ринку», - пояснив пан Костецкий.

Згоден з ним і виконавчий директор ПОЗОВ «Місто» Дмитро Смотров. За його словами, сьогоднішні потенційні клієнти спочатку дивляться на готовність будинку, потім на імідж забудовника і, лише прийшовши до висновку, що ризики мінімальні, вивчають ціни, а також пропоновані будівельниками знижки і акції.

«По практично готових і вже введених в експлуатацію об'єктах за останні полгода зниження вартості було мінімальним - в середньому на 5-7% в гривневому еквіваленті. Проте покупці готові платити навіть дещо більше за среднериночной ціну, якщо ризики невеликі: будинок прийнятий в експлуатацію», - говорить пан Оглядів.

Дану тенденцію він пояснює тим, що перспективи здачі недобудованих об'єктів вельми туманні і, витративши на таку нерухомість гроші, є велика вірогідність отримати замість квартири головний біль, паперову тяганину і судові розгляди.

В цілому ж, як відзначають експерти, в зданих в експлуатацію будинках вартість квадратного метра багато в чому залежить від компанії-забудовника, місця розташування і класу об'єкту. Будівельники, що потребують засобів, часто пропонують готове житло навіть дешевше, ніж воно продається в будинках, що ще зводяться.

Так, при середній ціні квартир економ-класса на рівні 10,8 тис. грн за мІ (включаючи будівлі на початкових етапах будівництва) на ринку присутня пропозиція від 7 тис. грн за мІ. Наприклад, апартаменти в зданому в експлуатацію будинку по вулиці Бориспільською, 6, від ФК «Укрреставрация» пропонуються по 7,08 тис. грн/мІ, по Срібнокильськой, 3 - по 7,2 тис. грн, по Лохвіцкой, 1 - 8,3 тис. грн, а по Ольовськой, 13/50 - 9,2 тис. грн/мІ. Навіть у готових об'єктах на престижній Оболоні (ул. Героїв Сталінграду, 53-б) квартири можна придбати за ціною, не вище среднериночной, - 10 380 грн за мІ.

Побудоване не спокушає

Експерти сходяться на думці, що сьогодні навіть в тому, що користується хоч якоюсь популярністю у покупців сегменті побудованих або зданих в експлуатацію житлових будівель пропозиція значно перевищує попит.

За інформацією начальника відділу маркетингу Української Торгової Гільдії Ярослава Іванова, на даний момент в Києві налічується близько 3,5-4 тис. таких квартир, тоді як на первинному ринку попит не перевищує 1 тис. у рік.

«Тобто житла у вже добудованих і зданих або близьких до здачі в експлуатацію будинках цілком достатньо, щоб задовольнити попит і зараз, і в найближчій перспективі. Забудовники ж решти всіх об'єктів практично не мають шансів привернути гроші приватних інвесторів», - вважає він.

Згоден з ним і керівник порталу «Столична нерухомість» Владимир Германов, який відзначає, що розмови про те, що через рік наступить дефіцит житла, - брехня, т. до. спочатку необхідно розпродати все, що зведене. «Крім того, від придбаних раніше квартир в новобудовах сьогодні активно позбавляються спекулянти, тому їх пропозиція тільки росте», - додав він.

Не привели до бажаного результату і всілякі акції, розрекламовані компаніями нинішньою навесні. Наприклад, за словами пана Германова, практично будь-який покупець житла бізнес-класса може отримати від забудовника знижки близько 30%, а багато хто недавно почав упроваджувати розстрочки платежів.

«Механізм розстрочки міг прижитися при нормальному стані ринку. Проте зараз покупець розуміє, що він не гарантує добудову будинку, якщо інвестори масово не понесуть гроша в будкомпанію. А це маловірогідно», - вважає він.

Перспективнішою в плані збільшення продажів акцією експерти рахують здачу готових квартир в оренду з правом викупу, яку має намір ввести на деяких об'єктах холдинг «Київміськбуд».

Втім, Сергій Костецкий стверджує, що подібна схема невигідна самому забудовникові, а розмір щомісячних платежів є непідйомним для більшості інвесторів, т. до. розрахуватися за житло необхідно за три-п'ять років. «Для покупців ця схема не замінить іпотеку.

Видно, керівництво «Київміськбуду» розуміє невигода подібної акції, тому і зволікає її впровадження в готових будинках», - говорить пан Костецкий