Warning: file_put_contents(): Only 0 of 659 bytes written, possibly out of free disk space in /projects/base/www/kohana/system/core/Kohana.php on line 534

Недостроітельство і недокредітованіе


Будівельна галузь продовжує перебувати в глибокій комі. Іпотечний портфель банків не зростає, фінустанови сверхосторожность видають нові кредити, позичальники не особливо охоче їх беруть.

А слабкі спроби Нацбанку і Кабміну посприяти відновленню іпотечного кредитування перекреслюються надвисокими відсотковими ставками і слабким захистом прав кредиторів, для яких фінансування будівництва обертається суцільними ризиками.

Як торішня статистика, так і поточна ситуація пригнічують. Обсяги виконаних в минулому році будівельних робіт продовжили скорочуватися: 5,4%В порівнянні з кризовим 2009-м і всього 48,2% - від рівня передкризового 2008 року (і це при тому, що друга половина 2008-го вже характеризується тотальнимЗгортанням будівництв і девелоперських проектів).

Невелике зростання в галузі в 2011 році (приріст обсягу виконаних будівельних робіт за січень-лютий поточного року склав 6,1%), про якийПовідомив прем'єр у ході одного з брифінгів, швидше за все, був отриманий у результаті зміни оціночних підходів при здачі об'єктів нерухомості в експлуатацію,Що і набуло відповідний статистичний ефект.

Заступник міністра економіки Анатолій Максюта спробував розвіяти ці сумніви, повідомивши, що про наявність позитивної динаміки в галузі, крімЗагальних показників, свідчить і зростання показників за окремими видами будівельних робіт (підготовка будівельних майданчиків - на 9,7%, оренда будівельноїТехніки - на 25,4%).

І все-таки настільки скромне зростання, з урахуванням низької торішньої бази порівняння, навряд чи влаштує уряд, не тільки збільшило власніБудівельні витрати (особливо щодо інфраструктурних проектів у рамках підготовки до Євро-2012), але і вже ініціювала значне спрощення процедурВидачі дозволів на будівництво.

Характеризуючи стан «будівельного» законодавства, заступник директора департаменту житлового будівництва, будіндустрії і промисловостіБудівельних матеріалів Мінрегіонбуду Володимир Височин підкреслив, що завершено лише перший етап його вдосконалення.Для того ж, щоб вже закріплені законом норми працювали, Кабміну потрібно прийняти зо два десятки підзаконних актів.

За даними Мінрегіонбуду, на сьогоднішній день у країні налічується близько 4 тис.Об'єктів незавершеного житлового будівництва, на 16 млн. кв. метрів. За словами пана Височина, це дуже високий показник, оскільки в 2010 році в експлуатацію було введено тільки 9,3 млн.Кв. метрів житла. На половині нинішніх недобудов роботи тривають, і існує «реальна» можливість їх завершення.

Володимир Височин поінформував,Що зараз в Мінрегіонбуді формується реєстр громадян, які потребують поліпшення житлових умов.Він дасть можливість чітко зрозуміти, скільки житла і в яких регіонах потрібно будувати, і чи є сенс завершувати всі незакінчені будівництва, - можливо, подекуди по країні така потреба відпаде.

За словами нардепа Василя Горбаля, для відновлення будівельної галузі необхідні не тільки підзаконні акти, а й подальше вдосконалення чинної законодавчої бази.Він наполягає на необхідності подальшої дерегуляції системи містобудування - на спрощенні умов для виходу на цей ринок, отримання ділянок під будівництво та погодження проектної документації.

Г-н Горбаль вважає, що посприяти реанімації будівництва могло б і вдосконалення системи рефінансування банків під іпотечні кредити.Крім того, більш активну позицію має займати Державна іпотечна установа - щоб бути не «роздавальником квартир», а реальним каталізатором кредитування населення банками.

У той же час можливості бюджетного фінансування поки дуже далекі від потреб. Проблему не дозволять ні виділений з бюджету на потребиІпотечного кредитування мільярд гривень, ні навіть обіцяні на наступний рік 10 мільярдів, поки в цій сфері не почне нормально працювати приватний капітал.Але приватний інвестор і кредитор поки не поспішають вкладати гроші в будівництво.

За словами директора департаменту НБУ з управління валютнимРезервом Олександра Дубіхвоста, коштів у банківській системі на сьогоднішній день цілком достатньо, щоб активізувати кредитування.Однак гроші переважно спрямовуються на видачу не іпотечних, а короткострокових споживчих позик населенню, а також - у безризикові інструменти НБУ та уряду.

На думку чиновника, головна причина такого стану речей - відсутність платоспроможного попиту на житло через високі ціни. Причому як наСаму нерухомість, так і на іпотечні кредити, які є основним інструментом придбання квадратних метрів.

Більш повільне зниження ставок за кредитами в порівнянні з темпами зменшення депозитних ставок, яке сьогодні спостерігається, голова правлінняУкрсоцбанку Борис Тимонькін пояснив тим, що фінустановам зараз доводиться виплачувати відсотки за «старим», дорогим вкладами.Найважливішим же фактором нинішньої активізації кредитування банкір назвав надлишок коштів, накопичених у банківській системі, які банки просто змушені «випихати» з себе.Хоча клієнтів, які бажають взяти дорогу позику, сьогодні дуже мало. «На рік-два кредити під 15-20% - це ще нормально, але хто в своєму розумі погодиться брати іпотеку на 20 років під 16% річних? - Задає риторичне запитання пан Тимонькін.- Реально таку ставку може потягнути той, у кого є 50-70% на придбання житла, і в кредит він бере тільки невелику частину вартості нерухомості ».

Нацбанк зі свого боку обіцяє робити все, щоб ставки по кредитах стали нижчими - пан Дубіхвост каже, що вже найближчим часом НБУ і агентство«Рейтерс» представлять спільно розроблений і впроваджується індекс депозитних ставок, який буде базою для визначення параметрів коливання плаваючихКредитних ставок.

Цей індикатор допоможе і банкам, і позичальникам визначати вартість кредитів, виходячи з реальної ринкової ситуації, а не фінансового становища того чи іншого банку.

Ще одним механізмом підвищення попиту на житло і відновлення інтересу банків до фінансування будівельного сектору має стати компенсація позичальникам частини відсоткової ставки за кредитом за рахунок держбюджету.У Нацбанку вважають, що таким чином можливо було б «розігріти» споживчий попит.

Анатолій Максюта погоджується: відшкодування відсотковоїСтавки по кредитах - це варіант пожвавлення ринку іпотеки, однак без загального здешевлення позик він не буде дієвим.

Схожої думки щодо компенсаційних механізмів дотримується і голова Фонду сприяння молодіжному житловому будівництву Леонід Рисухін.За його словами, така підтримка може дати певний ефект зростання. Разом з тим він застерігає: реалізація цієї ідеї небезпечна серйозною збільшеннямНавантаження на держбюджет, що вже сьогодні призвело до формування великої заборгованості перед позичальниками.«При довгостроковому кредитуванні виходити на значну компенсацію відсоткової ставки не цілком виправдано», - зазначив Леонід Рисухін.

На думкуГ-на Рисухіна, відсутність платоспроможного попиту - основна причина перебування будівництва в стані анабіозу.Сприяти ж більш активного надходження інвестицій у цей сектор можуть тільки банки. Чиновник вважає, що для активізації іпотечного ринку потрібноЗабезпечити більшу захищеність кредиторів і на законодавчому рівні, і з точки зору судових процедур при прийнятті в забезпечення майнових правНа незавершене будівництво.

На думку Володимира Височина, для активної видачі іпотечних кредитів населенню держава повинна створити всі умови для того, щоб кредиторМіг брати в заставу житло, що будується, так як альтернативного забезпечення відповідних позик у людей просто немає.

Однак нинішню ситуацію в сфері захисту прав кредиторів важко назвати обнадійливою. За словами члена ради НБУ, старшого радника «АльфаБанку »Романа Шпека, слідом за прецедентом з визнанням Вищим спеціалізованим судом України недійсним валютного кредитування, банківська системаНе так давно отримала ще один сюрприз.Вищий господарський суд визнав недійсною іпотеку майнових прав на незавершене будівництво, що «робить дуже сумними перспективи будівельної галузі».

«Одна і та ж палата ВГСУ приймає два різних рішення в одному питанні. Є рішення Верховного суду, що це все правильно і можна брати в заставу (майнові права на незавершене будівництво.- Прим. авт.). Проте ВГСУ не визнає рішення Верховного суду », - розповів банкір.

Подібна суддівська практика, вважає він, не дозволяє банкам збільшити обсяги кредитування та знизити кредитні ставки.Сумнівні судові рішення повністю нівелюють позитивні результати дерегуляції будівництва та дискредитують реформу судоустрою, яка проводиться адміністрацією президента.«Маємо велику надію, що Національний банк і тут, як і у випадку з валютним кредитуванням, зіграє певну роль і допоможе поставити це питання на рівні глави держави», - зазначив пан Шпек.

За словами ж Бориса Тимонькіна, через подібних судових рішень видача кредитів для банків надзвичайно ризикована, тому іпотеки як такий фактично не існує.Несумлінним позичальникам вдається перепродати заставне майно кілька разів. Причому найчастіше це роблять люди, що займають високі офіційні посади, у т.Ч. в адміністрації президента. Правовий нігілізм дійшов до того, що навіть юристи, які пов'язані родинними узами з керівництвом Мін'юсту, не криючись, пропонують допомогу за неповернення кредитів.

Коментуючи цю проблему, директор департаменту з управління валютними резервами НБУ Олександр Дубіхвост зазначив, що регулятор пильно стежить за ситуацією, а причиною її виникнення назвав «різночитання» законодавства, у т.Ч. нормативної бази НБУ. Чиновник підкреслив, що для усунення двозначностей Нацбанк має намір дати однозначне роз'яснення своїх підзаконних актівІ навіть виступити в якості третьої сторони у судових процесах, підтримуючи позицію комерційних банків у ході розгляду спорів про недобудови.

Прийміть участь хтось із запрошених будівельників у дискусії, у них теж напевно б знайшлося чимало зустрічних претензій на адресу банкірів. ЩодоПідвищення ставок, надмірних штрафних санкцій або небажання думати про спеціальні умови реструктуризації для будівельної галузі.

Тим часом стає все більш очевидним, що конфлікти і судові позови - далеко не найкраща лінія поведінки як для банкірів, так і для сумліннихДевелоперів-забудовників, якими б серйозними аргументами ні підкріплювалися їх зустрічні позиції в судах.На позови йде дуже багато часу і засобів (в основному в кишені несумлінних чиновників, правоохоронців та суддів), в той час як гроші обом сторонам потрібно не витрачати, а заробляти.А значить, треба сідати, домовлятися і шукати прийнятні рішення.

Дата: 2011-04-21
Джерело: zn.ua



Додати коментар


Текст *:  

Ваше ім'я *:  
Email *:   (не буде опублікований)
Телефон:  
Повідомлення:  
Перевірка *
Введіть код: 


Інші статті про нерухомість

З яких документів почати будівництво приватного будинку?
Найраща пора року для придбання квартири, або на що дійсно необхідно звернути увагу
Як узаконити самовільне будівництво в Україні
Головні тренди на ринку нерухомості в 2018 році: новобудови і однушки
Мандрівники визначилися з кращим готелем світу
Податок на нерухомість в Україні: як не платити штраф у 2018 році
"Доступне житло": як держава допомагає українцям купити квартири
Покупці житла повертаються з передмістя до Києва
Коли краще продавати квартиру: нюанси ринку нерухомості
Ознаки афери при продажу нерухомості: як розпізнати?


Loader

Warning: file_put_contents(): Only 0 of 402 bytes written, possibly out of free disk space in /projects/base/www/kohana/system/core/Kohana.php on line 534