На що слід звернути увагу при покупці нерухомості за кордоном?

Володіти нерухомістю за кордоном - зручно, практично і престижно. До того ж така покупка розглядається як безпечне вкладення вільних коштів. Однак не всі замислюються про те, на що слід звернути увагу при виборі об'єкта

Спочатку варто визначитися, для чого ви збираєтеся використовувати нерухомість: для особистого користування або заради отримання доходу. Від цього багато в чому буде залежати тип об'єкта, його місце розташування і ціна.

Більше половини відвідувачів Tranio купують квартири і будинки для особистих цілей: відпочинку, навчання дітей, возз'єднання сім'ї, спокійного життя на пенсії або заради виду на проживання. Але чимало й тих, хто купує нерухомість для отримання доходу - наприклад, від здачі в оренду.
Нерухомість для себе

Якщо основна мета покупки - використовувати житло в особистих цілях, то варто звернути увагу на такі аспекти:

1. Місце розташування об'єкту та інфраструктура

Один з найважливіших факторів - місце розташування об'єкта. Якщо будинок знаходиться в місці з гарним транспортним повідомленням, поблизу магазинів, лікарень, пам'яток, пляжів, парків, кафе і ресторанів - він майже завжди буде краще годиться для життя, ніж житло далеко від інфраструктури. Це кращий спосіб перевірити, чи підходить вам житло.

Багато агентств пропонують ознайомчі тури на 3-5 днів, протягом яких можна подивитися об'єкт, оцінити його оточення і прийняти рішення про покупку.

2. Додаткові витрати та податки

Перед придбанням житла дізнайтеся більше про місцеві податки на нерухомість.

Практично у всіх європейських країнах стягується податок на майно, що становить до 3,5% від оціночної вартості нерухомості.

Якщо ви здаєте житло, вам доведеться платити податок на дохід від оренди, який досягає 20-40% від орендної плати.

Необхідно враховувати додаткові витрати, пов'язані з покупкою: податок на придбання нерухомості, гербові збори, плату за послуги посередників та інші. На це піде ще 5-10% від вартості об'єкта.

Якщо ви придбали житло по іпотеці, ви будете частково звільнені від податків.

Практично з усіма країнами Росія уклала договір про уникнення подвійного оподаткування, тому платити податок на нерухомість і на дохід від оренди ви будете тільки в тій країні, де знаходиться житло.

Щоб витрати на утримання будинку не стали непосильною ношею, потрібно заздалегідь прорахувати щомісячні витрати. Вартість комунальних платежів в європейських країнах в цілому вище, ніж у Росії. Так, в Північній Європі дорого обходиться опалення в холодний сезон, а на Кіпрі ціни на прісну воду вище, ніж у багатьох європейських столицях.

Не варто також забувати про страхові внески, оскільки майже у всіх розвинених країнах страхування житла є обов'язковим.

3. Ліквідність

Можливо, в майбутньому ви захочете продати житло, тому рекомендується відразу вибрати високоліквідний об'єкт. Ліквідність залежить від стану будинку, зовнішньої і внутрішньої обробки, площі, району, в якому знаходиться будинок, інфраструктури. Найлегше продати нове, невелике за площею житло, розташоване в хорошому районі.
Нерухомість для доходу

Нерухомість заради здачі в оренду звичайно купують там, де легше знайти орендарів. Варто звернути увагу на такі питання:

* Яке транспортне сполучення в районі? Де найближча автобусна зупинка, як часто ходить громадський транспорт, о котрій годині перестають курсувати автобуси?
* Якщо мова йде про будинок в сільській місцевості, потрібно з'ясувати, як далеко він знаходиться від адміністративного центру. Слід пам'ятати, що більшість людей воліють проживати на відстані не більше години їзди від міста.
* Чи є поблизу спортивні установи, тенісні корти, майданчики для гольфу, басейни, медичні та соціальні організації? Які розважальні центри є в районі?
* Які умови проживання в регіоні після закінчення сезону?

Залежно від місця, в якому знаходиться об'єкт, його можна здавати або в короткострокову, або в довгострокову оренду. Якщо будинок розташований в туристично привабливому місці - на березі моря або на гірськолижному курорті, - то, швидше за все, попит на оренду буде тільки під час сезону, тривалість якого варіюється залежно від країни та регіону. У великих містах або на курортах, де сезон триває цілий рік, є сенс укладати довгостроковий договір оренди.

Здаючи нерухомість, ви можете скористатися послугами компанії, яка візьме на себе всі турботи, пов'язані з пошуком орендарів і утриманням житла.

Інший варіант отримання доходу - перепродаж нерухомості. Вартість житла зазвичай зростає з часом, тому, щоб отримати значний прибуток, потрібно почекати як мінімум п'ять років. Якщо ви купуєте стару будівлю, його вартість вдасться підвищити за рахунок капітального ремонту.

Однак і в короткий термін можна отримати значний дохід від перепродажу майна - наприклад, якщо об'єкт придбано off-plan, тобто до закінчення будівництва, за низькою ціною. Після завершення проекту житло можна продати набагато дорожче. Але в цій схемі є частка ризику: будівельна компанія може збанкрутувати до того, як будинок буде зданий.

Не варто забувати, що в більшості країн прибуток, отриманий від перепродажу власності, обкладається податком. Ставка варіюється залежно від країни. Так, у Франції податок для нерезидентів становить 33,3%, на Кіпрі - 20%. У Німеччині податок на прибуток від перепродажу залежить від суми. Крім того, він не стягується, якщо власність перебуває у володінні більше 10 років. У Великобританії нерезиденти не платять цей податок. Для резидентів ставка варіюється від 18 до 28% залежно від вартості майна.

Вигідною схемою інвестування є зворотна оренда %leaseback%. У цьому випадку покупець здає житло в оренду з допомогою керуючої компанії, залишаючись при цьому власником і отримуючи гарантований прибуток. Придбати нерухомість за схемою leaseback можна в кредит. У цьому випадку дохід від оренди дозволяє покрити іпотечні виплати на 50%, оскільки прибутковість становить приблизно 4-5% річних