Микола Толмачев: «Ми закликаємо всіх учасників будівельного процесу стримати свої апетити»!

Сьогодні експерти, які з упевненістю прогнозували зростання або, в крайньому випадку, стабілізацію ринку нерухомості, відмовляються давати прогнози розвитку сьогоднішньої ситуації. Проте виявилось, що ринок зіткнувся з ситуацією, яку ніхто не чекав. Сьогодні експерти і аналітики знизують плечима і говорять, що розвиток ринку йде не по законах економіки.

Про те, як відноситься до прогнозування і чи потрібний нерухомості аналіз building. ua розповів генеральний директор компанії ТММ Микола Толмачев.

Як, на вашу думку, сьогодні потрібно відноситися до прогнозів?

Помилка полягала в тому, що ми прогнозували, що у нас створюватиметься суспільство достатку. Достаток завжди створюється за рахунок додаткової вартості, додаткова вартість створюється за рахунок ресурсів, які формують ВВП, - хімії, металургії, сільського господарства, будівництва. Сьогодні можна констатувати, що поганий стан металургів, хіміків, будівельників понизив і продовжить знижувати ВВП. Це означає зменшення доходів, а значить, і зменшення можливостей. Наскільки? Тут прогнози разниє - на 15%, на 20%, більше, менше. Але зрозуміле одне: ринок повинен відреагувати. Раз доходи зменшуються, то знижується купівельна здатність населення. Це - наші клієнти, і ми йтимемо їм назустріч і коректувати ціни на нерухомість. Але ціна буде адекватна ринку - як попиту, так і пропозиції.

Наскільки ви готові понизити ціни?

Ми можемо сильно конкурувати з багатьма учасниками ринку. Ми вивчаємо склад собівартості - ми повинні бути адекватні і рентабельні. До складу собівартості входять ряд об'єктивних витрат. Близько 30% собівартості - це будматеріали і будівельно-монтажні роботи. Ще близько 30% - це фінансові витрати - кредити, страховки і т. д. Ще біля третини реальної собівартості - це дозвільна документація разом з технічними умовами. Це величезне навантаження. На одному з наших об'єктів будівельно-монтажні роботи займають 100 млн. грн, а зовнішні мережі - ще 35 млн. грн. Це означає, що собівартість відразу збільшується на 35%. Тому для стабілізації ціни продажу потрібно зменшувати всі складові собівартості - знижувати витрати на банківські кредити, використовувати нові будівельні технології і будматеріали і понизити витрати техумови і відведення землі. Якщо компанія може вплинути на два перші чинники, то третій від нас вже не залежить. Тому ми закликаємо всіх учасників будівельного процесу стримати свої апетити. Тоді ціна автоматично зменшиться.

До якого рівня?

Давайте говорити про різні сегменти. Наприклад, в старому житлі, яке не відповідає сучасним нормам, ціна може впасти в три рази. Це хрущовки, старі панельки, те, що потрібно зносити.

На ринку первинної нерухомості в сегменті житла економ-класса ціна може знизитися в два рази. Бізнес-клас може подешевшати на 20-25%, а ось преміум-клас якщо і знизиться в ціні, то неістотно.

Сьогодні ми приходимо до того, що ціна житлової нерухомості формуватиметься виробником, тоді як ще до недавнього часу був значний спекулятивний ринок - люди купували квартири на перепродаж. Сьогодні такий спекулятивний інтерес, напевно, вже втратив сенс. В цілому, ситуація зміниться класично - на кожен клас нерухомості буде свій покупець.

Хто, на вашу думку, купуватиме нерухомість?

Той, у кого будуть гроші, а для того, щоб у людей були гроші, потрібно відновити іпотеку. Європа йде по цьому шляху, Америка йде по цьому шляху. Іпотечний кредит потрібно давати під розумні відсотки, але вимоги до іпотечних кредитів повинні бути високими - людина повинна мати роботу і дохід, щоб погашати кредит. Якщо іпотеки не буде, об'єм ринку може зменшитися в рази. Я не можу сказати, в скільки - в 10 разів або в 100 разів, але готовій продукції на ринок вийде у декілька разів менше. Це я не про ціну говорю, а про об'єми продажів в натуральних величинах - в квартирах.

Коли ви чекаєте стабілізації ситуації?

Я думаю, що стабілізація повинна наступити до лютого-березня. У цей період ми зможемо отримати реальні оцінки стану ринку України і світової економіки. Але я не знаю, на якому рівні наступить стабілізація (я не говорю «дно»). Ми сильно залежні від світових процесів, адже 40% фінансового сектора - це іноземний капітал, банки з іноземним капіталом, хочемо ми цього чи ні. Гроші - це кров економіки, вона повинна циркулювати, але з квітня 2008 року промисловість не кредитується. Тому логічно, що повинен початися зворотний процес, проте фінансувати будуть тих, хто зможе перетворювати гроші на конкурентоздатний продукт. Це іспит, який здадуть не всі. На жаль, йтиме дуже великий відбір.

Ви розглядаєте можливість продажу частині компанії ТММ?

Ми планували вихід на CPO і не відмовляємося від своїх намірів. Якщо будуть пропозиції від стратегічних інвесторів, ми їх розглядатимемо.

Сьогодні ціни на житлі значно знизилися. Як, на вашу думку, розвиватиметься ситуація далі?

Ви не живіть ілюзій, що зараз багато квартир, які можна купити дешево. На всі все одно дешеві квартири не вистачить. Зараз не відома доля долара. Машинка, яка друкує долари, знаходиться в США, і якщо вони включать машинку, все піде в бездонну бочку. Але якщо система буде «залатана» і будуть прибрані деякі небезпечні фінансові інструменти, які на професійній мові називаються дериватами, які останні декілька років активно торгувалися і перетворювали реальні гроші на мильний міхур, ситуацію можна буде контролювати. Сьогодні потрібно приземлитися і подивитися на розумну ліквідність - гроші, активи.

В кінці минулого року ходило багато розмов про дефолте компанії ТММ, розпродаж активів? Розкажіть, в чому була проблема

Перш за все, відзначу, що слово «дефолт» звучало у визначенні кредитного рейтингу і застосовувалося до рейтингу, а не до компанії. У нас не було дефолта, а було стан, день, коли ми не могли підтримувати свої короткострокові зобов'язання. Банки продовжили нам ці зобов'язання, і вони стали довгостроковими. Тому дефолта немає і не передбачається. Є інерція продажів. Кожен кредит має забезпечення, як правило, воно в 2,5 разу більше, ніж розмір кредиту. І кредитний портфель у нас настільки низький, що не може бути основою дефолта або банкрутства. Сьогодні ми продаємо застави і повертаємо кредити.

Чи можна говорити про те, що компанія розпродає своє майно?

Не можна, звичайно. У нас вартість портфеля проектів $ 1,5 млрд, а загальна заборгованість по кредитах і облігаціях станом на 26.01. 09г. на рівні $ 70,24 млн., з них - по короткострокових - $ 28,05 млн.Тому нам не потрібно розпродавати, щоб погасити довгі. Ми виставили на продаж комерційну нерухомість - це наші офіси і квартири, які здаються в оренду, те, що приносить дохід. В умовах зміни орендних ставок і збільшення кількості вакантних площ на ринку цей дохід став менш цікавий, ми вважаємо за краще гасити довгі, тому що умову банків досить жорсткі.

Ви продаєте активи, які генерят cash flow?

Ми продаємо рівно стільки, щоб покрити борг. І все. Ніхто не розпродаватиме. Продаж всій нерухомості виключається. У нас вона в десятиразовому розмірі перевищує борг.

На вашу думку, чи є сьогодні у українських забудовників і девелоперов перспективи на міжнародних біржах?

Перспективи залежать від позицій інвесторів. Коли ми розміщували свої акції на Франкфуртській фондовій біржі, у нас був чіткий план знайти стратегічного інвестора, який дивитиметься на довгострокові перспективи компанії і її розвиток. Таких інвесторів знайшли. Наші інвестори - стратегічні, переважна більшість з них сьогодні не продають свої пакети, оскільки спочатку покупка ними акцій ТММ була довгостроковою інвестицією в їх портфелі